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1、主要流程一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出 让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设 辻参数和效果图，并落实足够的开发资金.第二部分行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般 共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工 图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国
2、土资源局进行土地利用总体规划 和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查.2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化 局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证.5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设
3、计审查,此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审 查.7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查.8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托 通知单.9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告， 发放建设工程施工图设计文件审查批准书。四、规划报建图审查
4、阶段，此阶段办理以下一般事项:1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查.3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行 审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费 后，核发建设工程规划许可证（副本）。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招 标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登
5、记，核发商品房预售许可证。开发企业申请办理商 品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料:1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证 和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日 期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预 售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：1、
6、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2、 财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费 和基金进行核实验收.3、规划 部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要 参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收.规划 部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证（正本）。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣 工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。第三部分房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）
7、登 记。 2、开发商应提交材料:（1）申请书;（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天， 一般在7天内。所需要的费用,由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表更何况相 对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。1政府部门的项目计划批复 2.规划部门的选址意见书、用地规划许可证、规划许可证 3。持规划
8、许可证到 土地部门办理办土地使用证（通过划拨、协议出让、挂牌、拍卖）4.持以上所有证件到建设主管部门办理施工项目开工许可证（办开工许可证前要进行工程项目招投标、项目经营许 可证并具备开发企业开发资质）5。再持以上办理好的证件到规划部门办理施工放线手续 6.具备以上条件可以开工主要成本1 土地费用1。1土地征用费1。2土地出让金1.3 土地购置（拍卖、招标）费1。4拆迁补偿费1.5 拍卖佣金1。6土地交易费1。7土地契税1.8 其他土地费用2 前期费用2。1七通一平费2。1。1临时施工道路费2.1.2 临时施工用水接入费2.1。3临时施工污水管接入费2.1。4临时施工用电接入费2。1。5临时施工
9、用气接入费2。1。6临时施工办公电话接入费2.1.7临时施工办公网络接入费2.1.8场地平整2。2 临时设施2。2。1临时办公室费2。 2.2 临时厕所费2。2。3施工场地围墙及门卫室费2。2。4临时场地占用费2.2。5临时借用空地租费2。 2.6其他费2.3 可行性研究2.4 设计费2.4.1 规划（方案）设计费2.4.2 管线设计费2。 4.3 施工图设计费2.4.4 幕墙专项设计费2.4。 5装饰专项设计费2。 4。 6 智能化专项设计费2。4.7景观专项设计费2。4.8其他专项设计费2。4.9规划设计模型制作费2。 4.10 制图、晒图费2.4.11方案评审费2.5 行政规费及规划报建
10、2.5。 1 项目报建费2.5。2施工许可证费2.5.3 规划管理费2。5.4拆迁管理费2.5。5审图费2。5.6价格评估费2.5。7渣土费2。5.8施工噪音管理费2.5.9 散装水泥费2.5。10 工程质量监督费2.5。11 工程造价管理费2。5。12 安全监督费2。5.13 劳动定额测定费2。5.14 招投标管理费2。5。15 房屋所有权登记费2.5。16 综合开发管理费2。5.17 房屋所有权登记工本费2.6 大配套费2.6.1 基础设施配套费2。6.2白蚁预防费2。6。3地方教育附加费2.6.4 新型墙体材料专项费2。6。5人防易地建设费2.7 水文地质勘察2.7。1地质勘察费2.7.
11、2 地下障碍物探测2.7。3环境评测费2。7。4水准测量工程测量2。7。5日照分析合同2.7。6工程波速测试2。7.7建设项目日照分析工程测量2.7。8交通分析费2。8 测绘2。8.1面积测绘2.8.2 地形地貌测绘2.9 其他前期费用2。9.1专家评审费2。9。2 工程担保费2。9.3 咨询费3 建安工程费3。1 建安工程费3。1。1土建工程3。1。1.1 基础工程3。1.1.1.1土方工程3。1。1.1.2地基加固处理费3.1。1。1。3桩基础3。1。1.1。4围护及支撑费3。1.1。2 主体工程3。1。1.2。1土建（结构）工程3。1。1。2。2土建（建筑）工程3.1.2 安装工程3.1
12、。2。1 照明电气（强电）工程3.1。2.2 弱电智能化工程3.1。2。3 给排水工程3.1.2。4 消防安装工程3。1。2。5 火灾报警工程3。1.2。6 煤气安装工程费3.1.2。7 综合布线系统3.1.2。8 避雷接地工程3.1.2.9 空调及通风工程3.1.2。10供暖供热工程3.1.2.11电梯及自动扶梯3.1。2。12航空灯3。1.2.13停车设备3。1。2。14室内停车交通设施3.1。2。15其他安装工程费3。1.3装饰工程3。1.3。1 室内精装饰施工3.1。3。2 室外精装饰施工3.2 样板房/售楼处装修3。2。1样板房装修3。2.1。1 样板房建筑及装修3。2。1.2 样板
13、房内家具3.2。1.3 样板房内家电3。2。2售楼处装修3。2。2。1售楼处建筑及装修3.2.2.2 售楼处内家具3。2。2.3售楼处内家电3.2。2.4售楼处景观3.3 建安监理费3.3.1 建设监理费3。3.2安全监理费3.4 检验检测3。4.1基坑监测3。4。2桩基检测费（静载）3。4.3桩基检测费（小应变）3。4。4桩基检测费（高应变）3.4。5工程主体沉降观测费3。4。6其他3。5 景观工程费3。6工程造价咨询费3。6。1工程施工招标代理费3.6。2工程设备招标代理费3.6.3 工程预算编审咨询费3.6.4 工程结算编审咨询费4 市政基础设施费4。1 电力基础设施费4.1。1供电贴费
14、4。1。2交纳的电增容费4.1。3设备安装及电缆铺设费4。1。4电源建设费4.2 给排水基础设施费4。2.1水增容费4.2。2供水管网建设费4.2.3雨（污）水管网建设费4.2。4防洪管网建设费4。2。5消防给水基础设施费4。2.6中水基础设施费4.3 燃气基础设施费4.3。1燃气增容等规费4。3。2煤气管道的铺设费4.3。3煤气配套费4.4 电视4.4.1 入网费4.4。2有线电视（闭路电视）的线路铺设4。5 通讯工程费4。5。1电话配套费4。5。2电话增容费4。5.3电话电缆集资费4.6 通讯线路及设备安装4。6.1宽带网接入费4。6.2智能化系统4.7 供热基础设施费4.8 小区道路工程4。8.1小区道路4.8。2小区路灯4.9 环境景观工程4.9.1 环卫4。9。2垃圾站（箱）4。9.3灭蚊灯4。10邮政4。11配套监理费4.12 配套预算标底编制费4.13 其他市政基础工程费5 公用配套设施费5。1 区内公建费5.1。1会所5。1.2幼托5。1。3
