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1、房地产市场调查与研究教学大纲前 言本课程是为适应本课程是为适应学院培养“宽口径”、“厚基础”、“重能力”的经济管理专门人才而开设的一门专业课程，是天津财经学院金融系房地产金融专业的核心课程之一。本课程修读对象为金融系房地产金融专业本科生。房地产市场调查与研究课程详细论述了市场调研流程中的每一个步骤。旨在使学生了解和掌握如何定义问题与确立调研目标、设计调研方案、收集资料、开展实地调查、界定度量标准、设计调查问卷、确定样本计划、分析现场数据收集中的偏差、进行市场调研中的预测分析及如何撰写调研报告等。本课程将理论综述、实务操作、案例分析有机结合，全面揭示了房地产市场的调查方法和分析手段。本课程的先导
2、课程为房地产经济学、房地产金融学、财务管理、数理统计等专业基础课程。房地产市场调查与研究教学大纲目录教学内容第一章 规划市场调研 1第二章 确定度量标准 2第三章 调查问卷设计 4第四章 案卷调研方法 5第五章 实地调研方法 6第六章 人员访问管理 8第七章 消费者市场调研 9第八章 现场数据处理 10第九章 市场预测方法 12重点章节（重要问题） 14参考书目 15课时分配 161天津财经学院系列教学大纲（2003年第一版） 房地产市场调查与研究教 学 内 容第一章 规划房地产市场调研教学要求：本章讲述市场调查的作用、目标、抽样设计和样本计划、调研方案的制作以及调研结果的表述的方法等内容。要
3、求掌握市场调研的作用、制订样本计划、撰写调研报告，把握市场调研方案的设计方法，了解抽样设计的有关内容。 内容结构：第一节 市场调研概述一、市场调研的作用 1 市场调研与管理决策 2 市场调研与市场营销管理 3 市场调研的发展前景二、市场调研的目标 1 为探知各项未知情况创造条件 2 描述市场环境及相关现象特征 3 分析因果关系三、定义核心问题 1 准确定义核心问题 2 市场调研的类型 3 调研问题的定义过程第二节 抽样设计和制定样本计划一、抽样设计1 关于抽样的概念2 抽样随机方法3 非抽样随机方法二、制订样本计划 第三节 设计调研方案一、调研方案的基本内容二、市场调研方案的设计方法 1 提出
4、一个吸引人的调研方案标题 2 确定简要与绪论 3 相关资料的搜集与评述 4 选择搜集信息的方法 5 提出工作中可能出现的问题及解决方法 6 确定调研分析方法 7 确定调研时间 8 确定市场调研预算第四节 调研结果的表述一、确定调研结果二、撰写调研报告本章重点（重要问题）：市场调研的作用 抽样的概念 制订样本计划 市场调研方案的设计方法 撰写调研报告第二章 确定度量标准教学要求：本章讲述量表特征和量表度量的有关标准、市场调研人员使用的四种量表形式、在市场调研中常用的提问方式以及如何对度量标准进行可信度和有效性的判断等内容。要求掌握量表、基本量表、强迫性量表与非强迫性量表、等级量表的基本概念 ，把
5、握量表的设计方法，了解量表的形式。 内容结构：第一节 市场调研中度量方法概述一、 市场调研中度量方法的定义 1 量表的基本概念 2 量表的特征第二节 量表度量标准一、基本量表二、强迫性量表与非强迫性量表三、等级量表四、其他形式的分类量表类型第三节 量表的形式一、 评比量表二、语义差距量表三、配对比较量表四、瑟斯顿量表五、李克特量表六、投射技术形式量表七、一些特殊量表形式第四节 评价量表的可靠性和有效性一、 量表的可靠性 1 重复检验法 2 交错法 3 分半法二、度量的有效性 1 评估量表的合理性 2 逻辑性判断 3 多重验证第五节 量表的设计一、 中国文化中的中庸之道的问题二、地域文化对量表可
6、靠性的影响 1 作好预调研 2 调研区域细分法 3 语义差别法本章重点（重要问题）：量表的基本概念 基本量表 强迫性量表与非强迫性量表 等级量表量表的设计 第三章 调查问卷设计教学要求：本章讲述调查问卷的基本功能、设计问卷的过程和典型问卷的组织结构、问卷设计中计算机的辅助作用、问卷设计中的注意事项以及问卷设计的基本方法。要求掌握设计调查问卷的过程、问卷设计中的注意事项，把握观察问卷的设计，了解调查问卷的功能。内容结构：第一节 调查问卷的功能一、 锁定一切目标及一切有关问题二、调查问卷的功能第二节 设计调查问卷的过程一、 准确界定调研问题二、收集问卷设计的相关资料三、设定问卷结构，设计问卷句并为
7、问句排序四、问卷修改 1 “一致性”问题 2 “逻辑性”问题 3 表达问题 4 格式问题第三节 计算机辅助问卷设计第四节 问卷设计中的注意事项一、 使用明确的而不是模棱两可的语句二、不能询问超越大多数被调查者能力的问题三、合理安排备选答案的提示顺序四、尽量避免虚荣心理对调查结果的影响第五节 开放式问句和封闭式问句一、 开放式问句和封闭式问句的特征二、观察问卷的设计本章重点（重要问题）：调查问卷的功能 设计调查问卷的过程 问卷设计中的注意事项观察问卷的设计第四章 案卷调研方法教学要求：本章讲述案卷调研方法的定义与特点、案卷资源的评价方法、案卷资源的定位以及取得案卷资源的途径。要求掌握案卷调研方法
8、的定义与特点、对案卷资源的评价、案卷资源的定位，把握可供查询的案卷资源，了解中国案卷资源的特征。内容结构：第一节 案卷调研方法的定义一、 案卷调研方法的定义与特点二、案卷调研的价值第二节 中国案卷资源的特征一、 中国案卷资源的特长 1 丰富性 2 政府性 3 系统性 4 价值高二、中国案卷资源的缺陷 1 雷同性 2 更新速度慢 3 电脑化程度低 4 开放程度低第三节 对案卷资源的评价一、 调研的目的是什么二、资料是由谁收集三、收集什么资料四、资料的一致性第四节 案卷资源的定位一、 确定所需案卷二、关键字以及相关关键字的设定第五节 可供查询的案卷资源一、 政府资料库二、图书馆三、商业信息服务机构
9、四、全球因特网网络资源五、企业内部信息资源 1 业务资料 2 统计资料 3 财务资料 4 企业积累的其他资料六、其他可供查询的案卷资料本章重点（重要问题）：案卷调研方法的定义与特点 对案卷资源的评价 案卷资源的定位第五章 实地调研方法教学要求：本章讲述实地调查作用评价、焦点小组访问方法及运用、询问法和观察法的具体类型及运用、实验法的具体设计和运用。要求掌握焦点小组访谈法的策划、 询问法的主要种类及其效果的评价，把握观察法的各种类型及其优缺点，了解 非正式实验设计的几种类型和正式实验设计的几种类型。内容结构：第一节 实地调查作用的评价一、 实地调查的必要性第二节 焦点小组访谈法一、 焦点小组访谈
10、法的作用二、焦点小组访谈法的策划第三节 询问法的具体类型及运用一、 询问法的主要种类二、几种询问方法效果的评价三、个别面谈询问法的实施四、电信调查方法的实施五、问卷调查方法的实施 1 邮件问卷调查 2 随附商品问卷调查 3 现场问卷调查 4 置留式问卷调查六、拦截式调查方法第四节 观察法的具体类型与运用一、 观察法概述二、观察法的各种类型及其优缺点 1 自然环境中的观察方法 2 设计环境下的观察方法 3 暴露式观察方法 4 隐蔽式观察方法 5 人员式观察方法 6 机械式观察方法 7 直接即时观察方法 8 事后痕迹观察方法三、主要的几种观察方法 1 特殊顾客扮演者 2 服务（销售）人员身份扮演者
11、 3 保安设施的新用途 4 消费痕迹观察方法四、对各种观察方法的评述第五节 实验方法的具体类型与运用一、 实验方法概述二、实验结果有效性的两种衡量标准 1 内部有效性标准 2 外部有效性标准三、非正式实验设计的几种类型四、正式实验设计的几种类型 1 单因素正式实验设计 2 多因素正式实验设计 3 拉丁方格设计本章重点（重要问题）：焦点小组访谈法的策划 询问法的主要种类及其效果的评价 观察法的各种类型及其优缺点 非正式实验设计的几种类型 正式实验设计的几种类型第六章 人员访问管理教学要求：本章讲述市场调研的不同访问方式及其特点、访问指导书的作用和内容、访问过程中的人员和人员管理问题以及访问过程的
12、基本监督措施。要求掌握访问指导书的定义、访问程序指示图和执行表，把握访问人员培训、访问人员的管理以及访问执行过程中各人员职责的确立，了解市场调研的访问方式以及访问过程的监督。内容结构：第一节 市场调研的访问方式一、 口头询问与书面询问的异同二、口头询问与书面询问的特征第二节 访问指导书一、 访问指导书的定义二、访问员的承诺与选出合适的受访者三、访问程序指示图和执行表第三节 访问人员的管理一、 访问人员的素质二、访问人员的招聘三、访问人员培训第四节 现场监督计划一、 了解访问的进行情况二、明确访问执行过程中各人员的职责 1 访问组长 2 督道员 3 访问员三、访问过程的监督四、组织间的监督与协调第五节 访问过程的其他管理措施一、 访问的障碍及克服二、访问过程中的安全性问题及其管理三、访问记录的管理措施本章重点（重要问题）：访问指导书的定义 访问程序指示图和执行表 访问人员培训明确访问执行过程中各人员的职责 访问过程的监督第七章 消费者市场调研教学要求：本章讲述产品和品牌选择调研的内容、经销商选择调研的有关知识、影响消费者购买的主要因素、消费者行为调研的有关知识以及不断成长的消费者满意度调研。要求掌握产品需求调研的方法、产品服务调查的内容、商圈调查和定位调查的含义，把握购买选择调研、消费者购买行为调研以及消费者购买行为决策过程调研的内容，了解产品概念测试研究、消费者对经销商
