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1、2023年陕西房地产估价师考试真题卷（9）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8。该房地产的价格为万元。A：69583B：68125C：71583D：71875E：工业用地的监测点评估价格 2.某宗房地产的土地面积为1 000 ，建筑面积为1 400 ，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元和50 5元，则该宗土地的减价修正额为元。A：50B：250C：30
2、0D：350E：工业用地的监测点评估价格 3.若标准宗地的临街深度为10 m，按照四三二一法则计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为。A：78B：85C：117D：150E：工业用地的监测点评估价格 4.在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A：估价师声明B：估价的假设和限制条件C：估价方法D：估价对象E：工业用地的监测点评估价格 5.下面说法正确的是。A：房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构B：委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人C：依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制D：房地产
3、估价报告应由估价师个人出具E：工业用地的监测点评估价格 6.在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。A：使用估价对象房地产的实际成交价格B：使用政府公布的房地产交易指导价格C：使用近一年内房地产的平均成交价格D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值E：工业用地的监测点评估价格 7.某宗土地面积为2000，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是。A：建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为5 000B：建筑物地面一层建筑面积为1 400，总建筑面积为5 000C：建筑物地面一层建筑面积为6
4、00，总建筑面积为5 500 m，D：建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为2 500E：工业用地的监测点评估价格 8.假设某类住宅的价格从3 000元下降到2 800元，需求从900套上升到1 000套。则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。A：-133B：-066C：066D：153E：工业用地的监测点评估价格 9.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为。A：宅基地所有权B：空间利用权C：地役权D：建筑物相邻关系E：工业用地的监测点评估价格 10.设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应
5、当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的的款额后，抵押权人方可优先受偿。A：税金B：拍卖费用C：土地使用权出让金D：土地使用成本E：工业用地的监测点评估价格 11.投资利息估算只有在中才需要。A：比较法B：传统方法C：现金流量折现法D：收益法E：工业用地的监测点评估价格 12.下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为。A：出售型房地产B：出租型房地产C：办公型房地产D：自用型房地产E：工业用地的监测点评估价格 13.根据合法原则，拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向申请确认。A：当地拆迁管理部门B：当地国土部门C
6、：当地行政主管部门D：城市规划行政主管部门E：工业用地的监测点评估价格 14.购买某类房地产，通常抵押贷款占70，抵押贷款的年利率为6，自有资本要求的年收益率为9，该类房地产的资本化率为。A：60B：69C：88D：90E：工业用地的监测点评估价格 15.某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3，运营费用增长2，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7。该宗房地产的收益价格为万元。A：650B：687C：585D：630E：工业用地的监测点评估价格 16.某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为1 000元，容积
7、率为3。后经批准容积率扩大至36，此时开发商应补交地价为元。A：100B：200C：300D：600E：工业用地的监测点评估价格 17.城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的。A：基准价格B：平均价格C：正常价格D：市场价格E：工业用地的监测点评估价格 18.某8年前建成夺付使用的建筑物，建筑面积120 m2，单位建筑面积的重置价格为800元，建筑物残值率6，年折旧率22，计算该建筑物的现值是元。A：76 800B：79 104C：77 952D：81 562E：工业用地的监测点评估价格 1
8、9.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为。A：438B：50C：568D：70E：工业用地的监测点评估价格 20.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15上升为25，每月可出租面积租金为70元，又知该写字楼可出租面积为10 000 ，运营费用率为40。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8，其他条件保持不变，则该写字楼将发生万
9、元的贬值。A：54819B：55815C：56739D：67540E：工业用地的监测点评估价格 21.某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。A：40B：43C：47D：50E：工业用地的监测点评估价格 22.下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是。A：青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B：征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C：新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D：地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定E：工业用地的监测点评估价格 23.估价上的建筑物折旧是指各
10、种原因造成的建筑物损失。A：价值B：价格C：效益D：利润E：工业用地的监测点评估价格 24.建筑物的所有权可以分为独有、共有和三种。A：区分共有B：区分所有C：公有D：私有E：工业用地的监测点评估价格 25.收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。A：利润B：价格C：价值D：收益价格E：工业用地的监测点评估价格 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.下列属于城市房地产转让管理规定中可以不办理出让手续的是。A：部队营房用地B：私有住宅转让后，改变居住性质的C：城市中心广场用地D：转让的房地产能确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的E：同一宗土地上
11、部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 2.中华人民共和国城市房地产管理法对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，即。A：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金B：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，受让方不需缴纳土地出让金C：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金D：改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金E：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地出让金 3.下列关于房地产转让，表述正确的是。A：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房
12、地产管理部门提出申请，并申报成交价格B：房地产转让时应当签订书面转让合同C：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限是出让合同约定的年限D：划拨土地使用权转让的处理方式中需办理出让手续，要变划拨土地使用权为出让土地使用权，由出让方缴纳土地出让金E：按照国务院住房制度改革的有关规定出售公有住宅的，可以不办理土地使用权出让手续 4.下列法规中，对商品房预售管理问题进行了明确规定的有。A：中华人民共和国城市房地产管理法B：中华人民共和国王地管理法C：城市房地产开发经营管理条例D：城市商品房预售管理办法E：商品房销售管理办法 5.下列属于商品房预售条件的有。A：取得土地使用权证书B：
13、持有建设工程规划许可证和施工许可证C：按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到王程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期E：取得商品房预售许可证 6.王某购买了A房地产开发公司在w省B市C县开发建设的商品房一套，与A房地产开发公司签订了商品房预售合同后，按照规定，应持商品房预售合同到部门办理登记备案手续。A：B市房产管理部门B：B市土地管理部门C：C县房产管理部门D：C县土地管理部门E：W省房产管理部门和土地管理部门 7.下列符合商品房现售条件的有。A：取得土地使用权证书B：出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书C：已通过竣工验收D：物业管理方案未落实E：拆迁安置正在落实 8.下列关于商品房销售代理，表述正确的是。A：房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地
