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1、房地产开发与经营沙盘实验报告 精品文档，仅供参考房地产开发与经营沙盘实验报告 房地产开发与经营沙盘实验报告 定个小目标先赚一个亿 班级：17 经济学 B 班 组员：朱佳婷（17083062） 李铭铭（17083043） 赖丹轩（17083108） 冯玮（17083038） 赖燕菲（17083001） 指导老师：石洪艾 日期：2020.10.30 目录 一、决策流程 .3 二、各年运营情况分析 .3 （一） 第一年： .3 （二） 第二年： .4 （三） 第三年： .5 （四） 第四年： .6 （五） 第五年： .6 （六） 第六年： .8 三、整体运营情况分析 .8 （一） 资产负债率与销售利
2、润率 .8 （二） 广告效应 .9 （三） 所有者权益 .9 （四） 土地招标决策及思考 .10 （五） 总结 .10 一、决策流程 二、各年运营情况分析 （一）第一年： 由老师带领统一进行决策以熟悉系统和运营规则。 投资融资模块 土地使用权面积 项目容积率 实际修建商品房数量 市政配套费 贷款金额 利息 2.5 亿 2500 万 20 亩 1.5 200 套 600 万 建筑结构费 规划设计费 景观设计费 工程项目 交税 招募施工队 支付工资 10400 万 1100 万 2000 万 6000 万 2400 万 市场营销 获得现金 现金盘点 广告费投入 订单数量 剩余商品房数量 获得现金
3、来年应收款 100 万 200 套 0 14400 万 33600 万 36300 万 （二）第二年： 投资融资模块 土地使用权面积 项目容积率 实际修建商品房数量 市政配套费 贷款金额 利息 2 亿 2000 万 20 亩 2.0 280 套 1000 万 建筑结构费 规划设计费 景观设计费 工程项目 交税 招募施工队 支付工资 17200 万 2000 万 2000 万 1 大型 1 小型 9800 万 2600 万 市场营销 获得现金 现金盘点 广告费投入 订单数量 剩余商品房数量 获得现金 来年应收款 300 万 280 套 0 19300 万 45100 万 23900 万 1.投资
4、估算模块： 对新一年的运营进行整体规划，进行预算管理，盘点资产和现金，决定要不要贷款，贷款额是多少，经过核算，为了使资金更充裕，和防范预算外支出的产生，本组第二年的贷款额是 2 亿。 获得贷款后进行土地竞标拍卖和项目报建，本次实验采取的是先竞标后拍卖的形式，共获得土地使用权 23 亩，转卖三亩。 2.本年度决策经验总结： 施工队工期预算失误，原本只需招募一个大型施工队，由于错误估算多招了一个小型施工队。 在项目报建方面过于保守，只开发一种容积率的商品房，且决策前做的市场同行调查不充分，造成同种容积率的商品房扎堆。 在订单竞标方面，报价较低，广告投入过少，没有充分发挥广告的用处。 （三）第三年：
5、 投资融资模块 土地使用权面积 项目容积率 实际修建商品房数量 市政配套费 贷款金额 利息 1.7 亿 1700 万 20 亩 2.0 280 套 1000 万 建筑结构费 规划设计费 景观设计费 工程项目 交税 招募施工队 支付工资 17200 万 2000 万 3300 万 1 大型 7500 万 3000 万 市场营销 获得现金 现金盘点 广告费投入 订单数量 剩余商品房数量 获得现金 来年应收款 100 万 230 套 50 套 17800 万 41400 万 22300 万 1.投资估算模块: 经过核算，为了使资金更加充裕，同时为了防范预算外支出的产生，本组第三年决定贷款 1.7 亿
6、。 获得贷款后进行土地竞标拍卖和项目报建，本次实验采取的是先竞标后拍卖的形式，共获得土地使用权 21 亩，转卖 1 亩。 2.本年度决策经验总结: 本年度由于土地价格持续压低，导致市场低迷，商品房未全部卖出，同时增加了土地成本。 （四）第四年： 投资融资模块 土地使用权面积 项目容积率 实际修建商品房数量 市政配套费 贷款金额 利息 0 0 10 亩 3.0 220 套 900 万 建筑结构费 规划设计费 景观设计费 工程项目 交税 招募施工队 支付工资 15200 万 3000 万 2300 万 1 大型 6300 万 5100 万 市场营销 获得现金 现金盘点 广告费投入 订单数量 剩余商
7、品房数量 获得现金 来年应收款 2000 万 2.0 20 套 3.0 容积率 50 套 17300 万 40400 万 18400 万 3.0 170套 1.投资估算模块: 经过核算，本年度用于各运行流程所需资金已足够，故无贷款。 土地竞标拍卖和项目报建，本次实验采取的是先竞标后拍卖的形式，共获得土地使用权 8 亩，收购 1 亩。 2.本年度决策经验总结: 由于给出的竞标土地款额较低，只得到了 8 亩土地，故从其他公司以较高价处购入了 2 亩土地。 鉴于前几年广告费投入较低，品牌效应不高，于是本年度决定加大广告费投入，但由于市场原因，所获得的商品房数量不增反减。 （五）第五年： 投资融资模块
8、 土地使用权面积 项目容积率 实际修建商品房数量 市政配套费 贷款金额 利息 0 0 20 亩 1.5 10 亩 240 套 800 万 2.0 10 亩 建筑结构费 规划设计费 景观设计费 工程项目 交税 招募施工队 支付工资 13800 万 2000 万 2500 万 1 中型 5500 万 3600 万 市场营销 获得现金 现金盘点 广告费投入 订单数量 剩余商品房数量 获得现金 来年应收款 1300 万 1.5 60套 40 套 13500 万 31600 万 20200 万 2.0 60套 80 套 3.0 50套 0 1.投资估算模块: 第五年的房地产市场仍然很低迷，在对新一年的运
9、营进行整体规划，进行预算管理，盘点资产和现金，经盘点本年度用于各流程运行的资金已足够，所以今年为求稳还是决定不贷款。 土地竞标拍卖和项目报建，本次实验采取的是先竞标后拍卖的形式，共获得土地使用权 24 亩，最终投入生产的土地数为 20 亩。 2.本年度决策经验总结: 因为本年度为了求稳和降低成本没有向银行贷款，所以本公司投入了较多的广告费来提高品牌效应，获取订单。因为之前的商品房容积率过于单一，所以这次采用了 1.5 和 2.0 的容积率，分别投入 10 亩土地，但是因为今年投入的广告费较之前的少，投入的土地较多，所以剩余套数较多。 （六）第六年： 投资融资模块 土地使用权面积 项目容积率 实
10、际修建商品房数量 市政配套费 贷款金额 利息 0 0 / / / 0 建筑结构费 规划设计费 景观设计费 工程项目 交税 招募施工队 支付工资 0 0 700 万 / / 600 万 市场营销 获得现金 现金盘点 广告费投入 订单数量 剩余商品房数量 获得现金 来年应收款 4000 万 1.5 40套 0 17300 万 40400 万 18400 万 2.0 40套 40 套 投资估算模块: 第六年的房地产市场依旧低迷，今年我们公司仍决定不贷款。 土地竞标拍卖和项目报建，本次实验采取的是先竞标后拍卖的形式，我们公司没有进行土地竞标和拍卖，只余下 4 亩土地，因为无法开发而被收回。 今年我们投
11、入了 4000 万的高额广告费进行市场营销，销售去年剩余的120 套商品房，最终销售出了 80 套，剩余 40 套。 三、整体运营情况分析 （一）资产负债率与销售利润率 对于房地产公司长期发展来说，资产负债率在 60%较正常；但是 B 公司在第4 年到第六年资产负债率为 0，短期来说，开发的力度较为保守局限；基于对实验年限的考虑和第 4 年到第 6 年房地产市场走下滑的趋势，B 公司选择保守运营，降低成本，投入较高的广告费并且以较高的单价来获取市场的份额，提高销售利润率。 （二）广告效应 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 广告费 100 300 100 2000 1300 400
12、0 可供套数 200 280 280 270 290 120 获取定单数 200 280 230 220 170 80 剩余套数 0 0 50 50 120 40 第三年开始就有房地产企业商品房未卖出；第四年开始，土地的价格被压得太低，导致市场对房子的需求被拉低，通过提高广告费来提高品牌效应，获取订单。 （三）所有者权益 所有者权益合计 年初数 第一年 第二年 第三年 41000 44900 49000 54257 第四年 第五年 第六年 64500 71100 71400 020000400006000080000第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年所有者权益合计所有者权益 所有者
13、权益保持稳步增长；第二年商品房报价过于低，投入较少的广告费，虽然当年商品房全部销售出去了。但综合当年其他公司的市场报价，都是高报价然后投入多的广告费来攫取市场份额，因此从第 3 年开始，竞标策略有所转化，以高报价、高广告费来选择报价。 （四）土地招标决策及思考 第 2 年土地招标结果展示，C 公司以 900 万/亩的价格拍得 30 亩，而 B 公司则是 1100 万/亩的价格拍得 20 亩，基于 C 公司的报价，觉得先以定价 900 万/亩竞标，不够亩数再拍卖。从第 2 年开始土地价格被拉低了，所以市场的订单量也存在下滑，其他公司生产出来的商品房未全部销售出去，有些公司存在严重亏损，对土地的需求也
