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1、赢城科创产业园区的投资运营及运营模式产业园区的投资运营 以及运营模式 /.incham4 产业地产投资影响因素 1 ?商业模式 ?城市发展阶段 ?选址 ?市场 ?竞争 ?土地资源 ?政府因素 产业地产商业模式 1 ?长期利益与短期效益的平衡 ?现金流 ?核心能力 土地运营?土地一二级开发联动 ?工业、商住、共建等运营 物业租售?工业类 ?2.5产业类 ?工业+商住类 综合开发 ?工业+商住+产业投资+市政设施等 城市发展阶段 1 ?区域发展定位 ?城人市口发结展构水、平市：场容GD量P、产规业划结布构局 等、 ?母城与开发区的联动关系 ?开发区的发展阶段 ?开发区的产业结构 ?土地指标状况产城
2、 关系 土地关键地产指标 要素 价格 政策需求 城市(开发区)三个阶段 1 初期（要素聚集起） 中期（产业带动） 成熟期（产业升级） ?大企业带动 ?部分产业集群初步?产业成熟腾笼换鸟 ?资源带动 形成 ?商业、地产成熟 ?政策带动 ?房地产发展快速增?土地供应紧缺 ?房地产启动长 ?土地充裕?土地供应趋紧 资源优先 机遇优先 利润优先 基础设施 地产 金融 土地运营 工业物业 差别化、升级型物业 工业物业 专业市场 综合体模式 选址 1 ?价值提升 ?三靠近原则：靠近主城区；靠近配套区；靠近交通中心 ?产业集中区 区位 城市 基础条件 市场分析 ?经济增?城市发?位置 ?可行性长极分展分析
3、析?交通 研究 ?产城互?政策导动关系?配套 向分析 ?发展要素 市场 1 市场特征分析 ?买方、卖方、利基市场分析 市场要素分析 ?4P分析 利润分析 ?财务分析 竞争 1 市场竞争特点分析?市场领导者 ?市场追随者 ?市场挑战者 市场生命周期分析?导入期/成长期 ?成熟期/衰退期 竞争对手分析 市场竞争战略分析?成本领先 ?差异化 ?目标集中化 土地资源 1 土地丰富?以时间换空间 ?以资源换空间 土地趋紧 ?资源与机遇 土地稀缺 ?利润与速度 政府因素 1 任期 政策关键 要素服务 迫切程度 产业地产投资主体 1 ?政府： 区域运营为主体； 经技技术开发区/高新区/专业园区 ?企业（房地产、产业地产商、工业企业）： 专业园区 ?政企结合： 区域运营 专业园区 产业地产收益来源 1 ?土地及物业 ?基础设施 ?政策收益 ?资源置换 ?金融 ?服务性收益 1 谢 谢
