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1、萍乡市房地产市场调研报告二一二年四月目 录【第一部分萍乡市整体环境分析】一、城市概况二、萍乡城市规划【第二部分萍乡市场调查与分析】一、调查目的二、调查方式三、萍乡市家居建材市场调查与分析四、萍乡市重要商业市场调查与分析五、萍乡市房地产市场调研与分析六、萍乡市周边县市房地产市场调查与分析【第一部分萍乡市整体环境分析】一、城市概况（1）城市简介萍乡市为江西省所辖的是十一个地级市之一，位于江西省西部，湘赣两省边界，是江西对外开放的西大门，更是华东地区的西大门。东接宜春市、安福县；，南邻永新县、湖南茶陵县；西连湖南攸县、醴陵市；北接湖南浏阳市（如下图）。萍乡市下辖安源、湘东两个区和莲花、芦溪、上栗三个
2、县，全市总人口187万，市区人口为50万。 萍乡于公元267年建县，距今已有1700多年历史，古称“湘赣咽喉”、“吴楚通衢”，近代更因煤炭的大规模工业化开采而被誉为“江南煤都”，更有“赣西明珠”的美誉。（2）自然条件萍乡市全市总面积3802平方千米，丘陵、山地和平原各占土地面积的66.4%、27.3%、6.3%，森林覆盖率达到55.4%。属亚热带湿润季风气候天气类型。全年光照充足，雨量充沛，极端最高气温达41.0，极端最低气温为9.3，年平均气温为17.3。全年平均降水量为1603毫米，日照数约1600小时，无霜期270天。萍乡矿产资源丰富，主要有煤、铁、锰、铜、钼、钨、铝、石灰石、高岭土、花
3、岗岩、矿泉水等36种，煤炭远景储量达8.52亿吨，铁矿储量6760万吨，各种非金属矿产资源具有十分广阔的开发潜力。（3）交通区位萍乡市位于江西省西部，处于鄱阳湖城市群与长株潭城市群中间。萍乡是赣湘交通中心，公路方面：319国道贯通城市南北，320国道自东向西横过市区，沪昆高速自东向西穿过萍乡市北部经济开发区。铁路方面：浙赣铁路绕城而过（如下图）。2013年将建成的沪昆高速铁路将设立萍乡北站，站房面积6000平米。届时，到达南昌一小时不到，长沙半个小时，4个小时到达武汉广州。 （4）经济建设2011年萍乡市全市GDP为658.15亿元，同比上年增长14.3%，高于江西省平均增速一点四个百分点，但
4、是经济规模在十一个地级市中排名仅为第九名；社会消费品零售总额183.2亿元，同比增长17.6%；城镇居民人均可支配收入18183元，同比增长11.0%；农民人均收入8800元，同比增长22.0%。萍乡市经济总量一般，但是人民生活水平在江西省范围内却属于中上等。下图为萍乡市五年来GDP增速示意图。随着煤矿资源的不断枯竭，为了经济的可持续发展，萍乡市开始从工况型城市转向新型工业城市、区域中心城市、消费型城市，加大固定资产投入，大力招商引资。2011年11月8日萍乡市重大招商引资项目集中开工、投产、签约仪式上，就有301项重大项目，其中开工项目100项，项目资金129亿元；投产项目130项，项目资金
5、112亿元；签约项目71项，项目资金87.6亿元；亿元以上项目达150项，5亿元以上项目8项；招商引资成绩显著。（5）明星企业 江西萍钢实业股份有限公司江西萍钢实业股份有限公司（原萍乡钢铁有限责任公司，简称萍钢股份）创建于1954年，是江西省最早建成的钢铁企业。萍钢公司始建于1954年，现有总资产66亿元，在册员工11400人，各类专业技术人员1800人。2011年销售收入超400亿元，利税20亿元。 （办公大楼） （厂区） 萍乡矿业集团萍乡矿业集团是一家以煤为本，多业并举的大型综合型企业。现有7对生产矿井、1对在建矿井、10多家工厂、公司，其中包括7家全资子公司，6家控股子公司，曾是全国51
6、2家国有重点企业之一。生产经营范围涉及煤电焦化、管道、电力、焊接材料、矿山机械、制冷和制热设备、旅游休闲、医疗卫生、高等教育等，企业在册员工2.6万人，总资产46亿元。 （总部办公大楼） （下属单位：白源煤矿厂区）二、萍乡城市规划（1）城市功能定位萍乡城市功能定位为新型工业城市；区域特色中心城市；区域性消费型城市；生态低碳宜居城市。 新型工业城市：改造提升传统优势产业，加快新型产业的发展，打造江西省重要工业城市。 区域特色中心城市：依托交通区位优势，面向赣湘两省华东与中南、西南地区日益增长的经济、文化、技术、人员交流的需求，构架”内陆桥“，使萍乡成为区域特色物流集散中心、赣湘边界地区区域中心城
7、市。 区域性消费型城市：依托人文和自然资源优势，面向赣湘乃至更大区域内的市场，强化文化、旅游、商贸核心城市功能，把萍乡打造成重要的区域性消费型城市。 生态低碳宜居城市：加强生态建设，致力于环境保护，倡导低碳经济，建设宜居和谐萍乡城。（2）主城区空间结构规划 主城区空间范围中心城区包括安源区的八一街、凤凰街、后埠街、东大街、白元街、丹江街和城郊管委会、安源镇、五陂镇、青山镇辖区，萍乡经济开发区辖区，胡坤告诉公路以南的上栗县福田镇、彭高镇、赤山镇部分地区。 主城区空间发展策略根据中心城区土地利用等自然条件和城市规划空间特点，主城区的空间发展战略可概括为“北扩中提南延，东整西合”。 北扩：指依托老城
8、区向北部扩展主城区。北扩地域包括萍乡经济开发区、新城区、上栗县福田、彭高、赤山三镇的沪昆高速公路以南地域。具体分布在安源大道（320国道）与沪昆高速公路之间。北扩地域是主城区城市发展的主要方向，是未来城市发展的重要地区。到2020年，北扩地域城市建设用地34.5平方公里。据悉，萍乡市政府未来会迁至此，以提振此区域建设水平。南延：指依托老城区向南延展主城区。南延地域包括安源区的东大街、丹江街、安源、五陂镇和城郊管委会的井冲、汪公潭管理，具体分布在萍麻路、换成南路、萍高路以南地区。到2020年，南延地域城市建设用地12平方公里。中提：指提升完善老城区城市服务功能，改善老城区市政基础设施，提高老城区
9、运行质量；提升人居环境质量。为对应北扩南延的空间概念，明确主城区的空间组织，提出将安源大道以南、萍麻路、换成南路萍高路以北，中环西路以东，迎宾大道（319国道）以西，明确为主城区的老城区。老城区建设用地面积为10.8平方公里。东整：指以主城区东部白源工业园为基础整合安源区经济转型产业基地，形成全市新材料工业园区。到2020年，安源转型产业基地建设用地6.4平方公里。西合：指以开发区中环东路以西的高新工业园区整合青山镇组成全市高新技术工业园区。到2020年，高新技术工业园建设用地4平方公里。按照以上主城区空间发展布局，到2020年，主城区城市建设用地67.7平方公里。（3）主城区城市功能规划和实
10、施策略依据城市总体规划和市委、市政府提出的“主城区四组团”战略，并对应主城区“北扩中提南延”空间发展特点，将主城区城市功能区划分为新城区、田中、安源、老城区四个组团。 新城区组团新城区组团位于主城区东北部，南起玉湖（含江西工业工程职业技术学院新校区），北至迎宾大道，西起工业大道，东至环城东路围合的区域。 新城区组团建设目标：到2020年，新城区组团城市建设用地8.7平方公里，城市人口达到14万人。新城区组团立足于再造一个新城区，建设一个理念更加先进、功能更加完备、设施更加现代、管理更加规范、商贸更加繁荣的经济、政治、金融、文化中心。新城区组团功能定位：市级政治、文化、展览、金融服务中心。 新城
11、区组团功能布局：按照多元要素汇集的要求，形成“一主、两次、五轴、五片”的总体功能布局： “一主”：由迎宾大道、玉湖路、江南路、郑和路围合区域内的行政、卫华、金融中心。以城投大厦为核心，汇合安源大剧院、科技展览馆、图书馆、金融区、市属办公区共同组成行政、文化、金融中心。 “两次”：位于江南路东侧的新城综合体和新城教育体育次中心。 “五轴”：迎宾大道、齐民路、玉湖路、江南路的功能联系轴和通久路毕升路生活服务轴。 “五片”：一个商住社区，以邻田中心为核心的三个居住片区和一个商贸物流区。 田中组团田中组团位于主城区北部，北以沪昆高速公路、西以中环西路、南以安源大道（320国道）、东以迎宾大道（319国
12、道，含玉湖公园区域）围合的区域。田中组团建设目标：到2020年，田中组团城市建设用地25.8平方公里，城市人口达到20万人。田中组团定位建设萍乡城区最美丽的人文山水实地公园，为萍乡人民群众提供一个休闲、娱乐、生态的好环境。田中组团功能定位：市级休闲、娱乐服务中心、生态居住区、城市客运枢纽、市级体育中心。田中组团功能布局：按照建设人文生态城市的要求，形成“一核、三心、流轴、四片”的总体功能布局。“一核”：由田中实地公园为核心，汇合古城遗址、商务酒店、文化、商业服务等要素，组成田中组团人文生态核心区。“三心”：主城区中央商务区，逐步搬迁洪山路与迎宾大道之间的工业企业，置换成中央商务区；由杭南长客专
13、车站汇合公路客运和城市公交共同组成的城市客运枢纽中心；由奥体中心的城市体育于东中心。“六轴”：迎宾南大道、横山路、江南路、朝阳北路、郑和路、萍福路六条城市主干道组成的城市功能联系轴。“四片“：田中公园与杭南长客专车站之间的城市综合服务片区；萍福路与中环西路之间的科研商住综合片区；横山路与朝阳北路之间的山地生态居住区；杭南长客专车站与沪昆高速公路之间的商住综合片区。 安源组团安源组团位于主城区南部，沿萍麻路、换成南路、萍高路以南区域。安源组团建设目标：到2020年，安源组团城市建设用地达到12万平方公里，城市人口达到9万人。安源组团减持工业化和城市化互动，建设成为以丹江工业园和中环路为平台，依托
14、市工业平台而建设的城市商务区。安源组团功能定位：生产性服务中心（CED），现代制造业园区、旅游服务中心和旅游目的地，田园生态居住区。安源组团功能布局：按照“四心、七片”展开功能布局。“四心”：安源区政府行政中心（世纪广场）、城市生产性服务中心（CED）、安源旅游综合服务中心，双河口商务中心。“七片”：东北片区（安源新区）、西北片区、西部片区为四个居住片区；以丹江工业区为基础组件现代制造业园区和仓储物流区。东部片区以安源镇为主题形成旅游功能区；南部片区以院士基地为主题形成现代都市田园风貌体验区。 老城区组团老城区组团位于主城区中部。北以安源大道，南以萍麻路环城南路萍高路，东以迎宾大道（319国道
15、），西以中环西路（含城郊长信、略下、里善、汪公潭管理处）围合的区域。老城区组团建设目标：到2020年，老城区城市建设用地控制在10.8平方公里，城市人口控制在20万人以内。老城区组团主要建设成为一个由餐饮、购物、娱乐、展示展销四大中心构成的多功能、高档次、高品位的综合性城市商务区。老城区组团功能定位：主城区的商贸服务、休闲娱乐中心。老城区组团功能布局：按照“一圈、两带、四片”展开功能布局。“一圈”：由城市综合体为核心，汇合文化路步行街、沃尔玛商城、南正街历史文化街区、八一东路等共同组成集现代服务和历史文化体验为一体的老城区商圈，为创建消费型城市提供核心支撑。“两带”：沿萍水河展开的滨水景观带和沿跃进路展开的城市商业功能带。“四片”：老城区萍水河东岸商住综合片区；后埠商住综合片区；沪昆铁路车站北商住综
