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1、天津市宝坻区汽车城项目针对性调研报告【序】 本次调研是在前一轮宝坻市场调研的基础之上，针对宝坻投资环境现状、宝坻现阶段购房需求和市场竞争情况，开展的专项调研。【调研内容】本次调研的主要范围为以下几个方面：(一) 宝坻区投资环境现状(二) 宝坻区611月房地产市场成交情况(三) 宝坻区在售项目销售现状(四) 宝坻区改善型住房需求调研 (五) 宝坻区乡镇进城置业需求调研 (六) 宝坻区商贸办公用房租金调研(七) 项目运作潜在风险说明：其中，第4、5项主要以问卷调查形式收集信息。第1、6、7项主要以人员访谈和实地走访形式收集信息。第2、3项主要以网络数据监控及实地踩盘形式收集信息。【调研时间】 20
2、10年10月28日2010年11月2日【调研人员】鲁广辉 蒋 炯 信大鹏 闫林 徐培培【简单结论】结合本次调研及前三次调研成果，调研小组初步得出以下结论：(一) 宝坻当地投资环境较为复杂，政府官员吃拿卡要作风恶劣，公关成本高昂，费用可达江苏地区的56倍；当地政府部门人脉关系也较复杂，公关过程中应引起高度重视。同时，当地官员在公关成功的情况下，也较肯出力，解决障碍问题。总体来说就是当地官员的一句名言：来宝坻投资，肯定会让投资商赚钱，但有钱要大家花。(二) 宝坻区房地产市场5、6月份受新政调控影响较大，成交量减少，且价格回落；但随后，从7月份开始，成交量稳步攀升，一、二手房均成交活跃，且房价在4个
3、月内不断上扬，目前在售项目的商品房售价普遍比5月底上涨5001000元/，市场成交均价突破6000元/大关，且上涨势头仍较迅猛。同时，购房人群已从蓝印户口购房为主，转变为本地改善型购房为主。出现上述情况的主要原因有三点：一是天津市的限购令中不包含宝坻地区，对当地购房起到了推动作用；二是宝坻本地的二次置业需求已被激发，改善型购房市场已逐步启动；三是当地严重缺乏投资渠道，市民抵御通胀贬值的投资型购房需求开始增加。(三) 宝坻区在售楼盘的品质，较前期有所提升，尤其是上海保集的玫瑰湾别墅项目和天津国泰融丰的龙熙帝景项目，在品质上均领先当地其他项目，并取得了良好的口碑效应和销售业绩，但上述项目的品质较华
4、东地区的地产项目，仍有较大差距。我项目如规划设计合理，以适度的投入，即可创造较优的品质竞争优势。(四) 宝坻当地的改善型购房需求较四个月之前，有大幅增长，且该类需求对产品的品质要求日益提高，但目前仍处于半理性阶段，较易引导和激发，因此满足二、三次置业需求的改善型住房产品，在当地具有较强的市场潜力。(五) 宝坻乡镇进城置业的人群，虽存在一定程度的刚性需求，但一则受到宝坻房价上涨、置业成本门槛提高的限制；二则受到去天津、北京城区置业倾向的分流，因此并不旺盛。但今后若有低总价、配套全的规模项目在宝坻出现，应该能够拉动一批乡镇入城人群的购买。(六) 宝坻目前无商业办公楼项目，商贸办公场所较为分散，主要
5、散布在各临街商铺，租金价格随地段位置的不同而参差不齐。初步判断，在当地推出少量的办公楼产品（12栋，体量不宜大），填补当地该类产品的市场空白，能够拉动一部分办公需求，具备一定量的销路。（七） 目前用地指标未能全部确定，引滦入津渠退让范围内的规划标准、汽车文化公园用地可行性等都有待进一步确认；同时，当地的蓝印购房政策，及天津市限购令等国家调控政策，均会对项目今后的运营产生影响。以上各项事宜，均使项目存在一定的经营风险，须在前期公关与规划设计中，予以重视和规避风险。【说明】本调研报告以反馈当地市场环境信息为主，仅做了初步分析，尚有待根据具体的用地指标及项目定位，做进一步深入的市场需求分析和探讨，从
6、而给产品设计和竞争策略提供相应的依据和建议。【 提 纲 】第一部分 宝坻区投资环境现状- P5 第二部分 宝坻区611月房地产市场成交情况- P6第三部分 宝坻区在售项目销售状况-P10第四部分 宝坻区改善型住房需求调研-P13第五部分 宝坻区乡镇进城置业需求调研-P28第六部分 宝坻区商贸办公用房租金调研-P38第七部分 项目运作潜在风险-P40第八部分 其他分析-P42补充说明：问卷调研背景-P44第一部分 宝坻区投资环境现状1、 宝坻区政府官员吃拿卡要作风恶劣，且胃口较大，公关成本高昂，相关费用可达江苏地区的56倍。如公关不到位，则办事效率极低，会严重影响项目的正常运作。但若公关成功，则
7、办事卖力，政策擦边球等均可操作。2、 当地政府部门人脉关系较复杂，对项目运作影响最大的官员，以贾区长、孟副区长（分管城建）为主，在公关过程中，找对目标很重要。3、 土地返款必须落到纸上，当地政府的口头表态都不能作数，就算落到纸上的东西也不一定执行，但是对商业项目当地政府很欢迎，政策比住宅要好些。4、 当地政府官员多有以家庭成员名义开办实体产业或皮包公司的情况，与他们达成默契的交易方式，主要是通过与其关联公司，以咨询费、材料供应等业务合作的方式进行。如果目标官员没有经营项目，则以送现金的方式进行，为了规避风险，可采用小金额（单次万元左右）频繁送礼的方式进行。5、 土地拍卖时，当地政府有可能会找“
8、托儿”参与竞价，抬高成交价格，一则使协议退款数额较高，使开发商为了求其帮忙退返款项时，索取更多好处，二则使退返款只能部分兑现，以再投资新项目时一并退返的方式，捆绑住开发商继续在当地经营，从而实现“长期有肉吃”的目的。6、 当地规划部门办事效率极低，卡要环节较多，属于“重灾区”，公关过程中须重点进行。7、 当地建安成本较高，主要与气候寒冷有关，每年12月中下旬至次年3月初，气温较低，无法实现正常工程施工，就算强行施工，效率也有较大折扣。同时，因为建设周期的延长，竣工与交付时间都较南方滞后，有可能带来财务融资成本的增加。8、 当地风沙较大、气温较低，因此对住房的保温隔热要求极高，阳台、露台、花园等
9、开放式空间实用性较低，门窗要求较高，在当地的建筑规范中均对上述项目有地方性强制规范，需在产品设计过程中予以考虑。9、 当地人员招聘不易开展，有能力的当地人，均流动至天津、北京就业，且当地的人员工资标准并不低。因此，在项目运营时，中层干部及技术骨干人员，应以集团公司前期储备人员异地派遣为主。10、 当地政府官员推荐的关系单位，如设计院、监理公司等，均会造成项目运营的较大障碍，能不用尽量别用，在前期公关中应予以重视。第二部分 宝坻区611月房地产市场成交情况2010年6月1日至2010年11月10日，历时163天，天津宝坻区商品房总计成交3151套，平均每日成交19.3套；合计成交面积298547
10、平方米，折合每套面积94.75平方米；合计成交合同金额16.9亿元，折合成交均价5661元/平方米，折合单套平均总价53.64万元。其中，10月为成交高峰期，当月成交1046套，最高日成交80套；11月的销售均价创历史新高。同期，天津宝坻区二手房总计成交1564套，平均每日成交9.6套；合计成交面积131160平方米，折合每套面积83.86平方米；合计成交金额4.7亿元，折合成交单价3582元/平方米，折合单套平均总价30.04万元。具体数据详见以下图表：2010年6月11月（至11月10日）天津宝坻商品房及二手房成交套数统计表2010年6月11月（至11月10日）天津宝坻商品房及二手房成交面
11、积统计表分析：由上可见，近几个月以来，二次置业或是改善型购房需求占据了成交的主导地位。2010年6月11月（至11月10日）天津宝坻商品房及二手房成交均价统计表分析：商品房与二手房价格相差明显，平均相差20003000元/，此为典型的房地产市场初级启动阶段的消费特征。2010年6月11月天津宝坻商品房成交面积区间分布预估表分析：140以上因供应量以及产品特色不足的原因，致使成交量偏少，高档改善型住房潜力有待挖掘。现主要成交面积集中于80100区间，初次改善型需求（即二次置业）已全面启动。2010年6月11月天津宝坻商品房成交总价区间分布预估表分析：40万总价以下的成交量，仅占3%，一则说明当地
12、的购买力还是较为强劲的，二则与当地市场现阶段供应的商品房，面积均在80平米以上有关。以上信息来自搜房网，从中分析可知，：1、受新政调控影响，2010年6月，天津宝坻商品房成交暂时性进入销售低谷期；其后，逐渐恢复销量，趋于平稳；而随着天津限购令的推出，宝坻暂不列入限购令范围，加上通货膨胀加速的压力，以及传统销售旺季的来临，使宝坻房地产市场快速升温。桃源印象（9月18日开盘，发售128套，均价5500元/）、原筑、龙熙帝景等多个楼盘，相继集中放量，使得10月份总计成交1046套，成为本年度单月最高成交月；目前的11月份，依据前十天成交量预估，月成交量将有所回落，但仍将高于之前数月的平均水平。2、环
13、比天津宝坻6月商品房成交均价，天津宝坻7月、8月、9月、10月商品房成交均价，受到城郊地区几个低价项目的相继开盘放量影响，略有下浮，至11月恢复至6月水平；而城区的楼盘的销售均价则一路上扬，目前城区各在售楼盘，售价较6月份已普遍上涨了5001000元/平米。3、结合以上图表初步预估，2010年6月11月，天津宝坻区商品房成交主要以80100户型为主，达到总销量的76%；100120户型为辅，达到总销量的18%。以上两个面积段产品占据绝对的市场主导地位，达到总销量94%，其他面积段户型占据总销售量的比例十分有限。4、结合以上图表初步预估，2010年6月11月，天津宝坻区商品房房屋成交总价主要集中于4060万区间，接近总成交份额的80%，并有继续扩大的趋势。虽然，目前4050万总价的房源仍然占据最主要的比例，但可以看到，5060万总价的房源正在逐渐加大比重，并隐隐有成为第一消费主流的倾向；而另一方面，总价60万以上的房源与前两者相比，仍然属于小众消费，但需特别注意的是，已经开始有部分楼盘，开始批量向6080万总价的梯度跨进；受蓝印户口房屋总价门槛限制，以及目前市场小户
