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1、Life is to break free from the confusion, and new confusion will usher in, requiring us to continue to break free. 悉心整理 助您一臂（页眉可删）2021年房屋抵押合同模板六篇房屋抵押合同篇1在商品房预售的交易中，购房人在支付首期规定的房价款 后，有贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷 款银行作为偿还贷款履行担保的行为，称之为预售商品房贷款抵 押。通过这种方式，一时难以支付全部房款的消费者可以购买 商品房，发展商可以尽快收到房款，而银行的业务也得以拓宽。预售商品房的购
2、房人向银行申请贷款的时候，银行与购房人 签订书面的抵押贷款合同，约定购房人将其购买的商品房抵押给 银行作为贷款的担保。在正常情况下，商品房预售合同的购房人 作为贷款人，依据贷款合同向银行分期履行还款义务，应无异议。 但是，在商品房买卖出现纠纷的时候，比如发展商不能按期交楼， 甚至出现楼盘烂尾的情况下，购房人可能要求解除商品房预售合 同并且可能停止还款给银行。当然，贷款人不履行还款义务，已 经构成违约。但是，在这种情况下，银行是否可以对抵押物主张 抵押权呢要行使抵押权，银行首先面临的问题就是：银行与预售 商品房的购房人所签订的抵押贷款合同是否生效。根据合同法第32条的规定，当事人采取合同书形式订
3、 立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。在实务中， 银行与预售商品房的购房人以采取签订抵押贷款合同的方式订 立合同，在合同当事人签字或者盖章时抵押贷款合同成立，应无 异议。另外，根据合同法44条的规定，依法成立的合同， 自成立时生效。该条第2款还规定，法律、行政法规规定应当办 理批准、登记等手续生效的，依照其规定。可以看出，合同的生 效与否，其一要看合同是否合法，其二要看法律、行政法规是否 规定办理批准、登记手续才能生效。首先，我们来看看抵押贷款合同的合法性问题。这一问题涉及到两个方面，其一：抵押物是否合法其二：抵 押合同中的抵押人是否具有合法的主体资格。就第二个方面而 言，抵押合同中
4、抵押人如果具有合法的主体资格，其应当具备的 条件有两个：其一为抵押人必须具有民事权利能力和民事行为能 力，其二为抵押人需对抵押物享有处分权。对于抵押人第一项 条件，民事行为人具有民事权利能力和民事行为能力是民事法律 行为成立的要件，不再累述。因此，在分析预售房地产抵押合同 中抵押人的主体资格问题的时候，我们主要讨论：抵押人是否具有为商品房预售 合同的购房人是否已经获得了对在建房屋的处分权2、物权的客体为特定独立之物，而物是指能够为人所支配 的具有一定经济价值的物质实体和自然力，具有客观物质性。 抵押是一种担保物权，其客体应当是客观存在的物。但是在商品 房预售的交易中，在签订合同时商品房可能正在
5、建造之中，根据 工程进展的不同，有的预售商品房可能连轮廓都还没有，因此不 具有物的客观物质性。当事人以并不存在的物来设定抵押，有悖 于物权客体的客观物质性。但如果以此否认房地产预售中将正在 建造的房屋抵押的合法性，对房地产行业的发展将是很大的打 击。其实，就正在建造过程中的物设定抵押，我国法律中也有规 定，我国海商法中就特别规定正在建造的船舶可以设定抵押。 鉴于担保法中对于正在建造的房地产是否可以设定抵押权没 有明确的规定，在最高人民法院出台的担保法的司法解释中， 专门将正在建造的房屋或者其他正在建造的建筑物的抵押效力问题进行了解释。 最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的 解释（
6、20_年12月13日施行）第47条规定：“以依法获准 尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事 人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”据此，正 在建造的房屋虽然不符合物的客观物质性，但作为特定抵押物同 样可以设定抵押。2、抵押人的处分权的问题:我国担保法第34条明确规定了抵押房屋必须是抵押人 所有。对于在建房屋的所有权的问题，存在争议。有主张认为随 预购人支付房款的数额房屋所有权逐渐转移给买方。这种观点 使买方和卖方可能同时具有同一房地产的所有权，违反了物权法 中一物一权的原理，而且与房地产所有权转让登记生效的法律规 定也不符。买方虽然签订了房地产预售合同，但要取得房
7、地产的 所有权，还取决于两个因素，其一为购买的.房屋已建成为客观 有形的物，其二为房地产转让已经办理登记，获得了权利证书。 因此，对于正在建造的房屋或者建筑物，在建造完毕办理产权转 让登记之前，预售合同的买方不能获得房屋的所有权。按照担 保法的规定，预售商品房抵押合同中抵押人的资格存在问题。另外，预售的商品房非客观存在的物，预售合同的买方对于 预售商品房无物权可言，因此对物的处分权同样也不存在。因此， 商品房预售中的抵押合同中的抵押人，既不是抵押物的所有人， 也无在建房屋的处分权。（在签订预售合同之后，如没有行政法 规的限制，买方可以根据合同法的规定转让其在预售合同中 的权利和义务，这只是买方
8、处分合同的债权债务，而非买卖标的 物的处分，并不是我们讨论的对物的处分权。）在商品房预售的业务中，商品房预售合同的买方虽然在签订 商品房预售合同的时候对预售的房屋没有所有权和处分权，但他 在将来可依法获得其所购买的商品房的所有权，即享有对所有权的期待权。而担保法没有规定无权利人将来可以获得权利的 情况下所签订的抵押合同的效力问题。在特别法没有规定的情况 下，我们可以适用一般法的有关规定。而作为一般法的合同法 第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或 者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”由是 推之，无处分权的人订立的抵押合同，属于效力待定合同，是否 生效需要取决于
9、权利人的追认，或者在订立合同之后获得处分 权。如果权利人不追认或者无处分权人订立合同之后不能获得处 分权，即为不发生使合同有效的事实，则该合同始终不能发生法 律效力。根据合同法的这一内容，最高人民法院在最高 人民法院关于中华人民共和国担保法若干问题的解释中， 对这种抵押合同效力待定的情况做出了相应的规定，该解释的第 49条规定，以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭 辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵 押有效。从该条款的字面意思可以看出，只要抵押人在第一审法 庭辩论终结之前获得权利证书，即为抵押人取得对抵押物的处分 权，该抵押合同可以认定有效。同时，我们也注意到合同
10、法 中所规定的经过权利人追认也可以使效力待定的合同有效的内 容，最高人民法院关于中华人民共和国担保法若干问题的 解释中并没有作相应的规定。从上面的分析，对于预售商品房中抵押合同的合法性问题可 以得出这样的结论：正在建造的房屋或者建筑物可以作为抵押物 进行抵押；房地产预售合同的买方以其购买的正在建造的房屋进 行抵押所签订的抵押合同，属于效力待定的合同，如果在第一审 法庭辩论结束之前，买方可以获得房屋的处分权，抵押合同的效 力不应因此受到影响。其次，我们再来讨论商品房预售中，办理登记对于抵押合同 效力的影响。关于抵押登记的效力，存在两种立法主义，登记对抗主义和 登记要件主义。如果采取登记对抗主义，
11、抵押权的设定，在当 事人达成抵押合同之后即可成立，而不以登记为生效要件，但是， 如果抵押物未经登记，抵押权不产生对抗第三人的效力。如果采 取登记要件主义，抵押权的设定，除当事人意思表示一致之外， 还必须履行登记手续，才能产生效力。根据我国担保法第 41条的规定，以城市房地产设定抵押权的，必须经过登记才能 生效。可见，对于城市房地产的抵押，我国担保法采取登记 要件主义。另外，商品房预售中的抵押合同，由于在预售的时候， 商品房还处于在建过程中，属于最高人民法院关于中华人民 共和国担保法若干问题的解释第47条所规定的将在建房屋 或者建筑物进行抵押的情况。根据该条规定：“以依法获准尚未 建造的或者正在
12、建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办 理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”从该条内容可 以看出，以在建房屋设定抵押权的，也采取登记要件主义。从这些规定可以看出，在商品房预售的按揭业务中，预售合同的买方 作为抵押人将预售的房产抵押给银行，在办理抵押物登记之后， 可以认定抵押有效。但是，在实务中，如果商品房没有建成，抵 押人没有获得权利证书，根本不能对预售商品房抵押合同进行登 记。如果抵押物没有办理登记，是否必然导致抵押合同无效担 保法中虽然对城市房地产的抵押采取了登记要件主义，但是在最高人民法院关于中华人民共和国担保法若干问题的解释 中，根据登记的不同情况，我们可以看出明显的立法指
13、导思想的 变化。因此，回答抵押登记对于抵押合同效力的影响这一问题， 需要具体情况具体分析。房屋抵押合同篇2为确保 年 月 日签定的（以下称主合同）的履行，抵押人（以下简称甲方：）愿意以其有权处 分的房地产作抵押。抵押权人（以下简称乙方：）同意接受甲方 的房地产抵押。甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所占用范围的土地使用权 一并抵押给乙方。双方本着平等、自愿的原则，同意就下列房地 产抵押事项订立本合同，共同遵守。第一条甲方用作抵押的房地产座落于，其房屋建筑面积m2,占地面积 m2,房产证号：。第二条甲方保证上述房地产权属清楚。若发生产权纠纷或债权债 务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙
14、方造成 的经济损失，甲方负责赔偿。第三条抵押房地产现由 使用。甲方在抵押期间对抵押的房地产承担维修、养护义务并负有 保证抵押房地产完好无损的责任，并随时接受乙方的检查监督。在抵押期间因使用不当造成毁损，乙方有权要求恢复房地产 原状或提供给乙方认可的新的抵押房地产，在无法满足上述条件 的基础上，乙方有权要求债务人提前偿还本息。第四条抵押期间，甲方不得擅自转让、买卖、租赁抵押房地产，不 得重复设定抵押，未经乙方书面同意，发生上述行为均属无效。第五条本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同， 需要变更或解除本合同时，应经双方协商一致，达成书面协议， 协议未达成前，本合同各条款仍然有效。第六
15、条在抵押期间，抵押房地产被拆迁改造时，甲方必须及时告知 乙方，且根据具体情况，变更抵押合同或以房地产拆迁受偿价款 偿还乙方的本息，并共同到登记机关办理有关登记手续。第七条主合同期满，如甲方不能偿还债务本息，按法定程序处理抵 押房地产，清偿债务本息。处理抵押房地产所得价款不足以偿还 债务本息和承担处理费用的，乙方有权另行追索；价款偿还债务 本息后有剩余的，乙方应退还给甲方。第八条抵押房地产于本合同生效后采取查封、扣押等财产保全或者 执行措施的，不影响抵押权的效力。第九条甲方不履行主合同债务或者发生甲乙约定的实现抵押权的 情形，致使抵押房地产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起乙 方有权收取抵押房地
16、产的孳息。第十条本合同在双方签字盖章后，并经房地产市场管理部门登记， 方为有效。第十一条本合同一式三份，甲乙双方各执一份，房地产市场管理部门 存档一份。第十二条双方商定的其它事项：甲方（签章）：身份证：乙方（签章）：身份证：合同签定地点：合同签定时间：年 月 日房屋抵押合同篇3（抵押登记专用）抵押人：（以下简称甲方）地址：电话：抵押权人：（以下简称乙方）地址：电话：甲、乙双方为向房屋登记机构申请抵押权设立登记，经过友 好协商一致，订立本合同。第一条主债权详情第二条抵押详情第三条特别约定1、双方共同确认：本合同仅为办理抵押权设立登记之用的 主债权及抵押合同。除双方另有约定外，不作他用。其他事宜双 方另行约定。2、
