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1、 兰州交通大学博文学院毕业设计（论文） 目 录1 导论11.1 房地产投资的基本要素11.1.1 房地产的概念11.1.2 房地产投资概述11.1.3 我国房地产投资现状21.1.4 房地产投资分析概述32 项目背景分析62.1 宏观环境研究62.1.1 城市简介62.2 宏观经济情况62.2.1 国民生产总值GDP62.2.2 三大产业比重72.2.3 社会消费品零售总额82.2.4 人均GDP92.2.5 居民收入及消费情况92.3 宏观市场状况102.3.1 整体市场表现102.3.2 10-11月各区域市场表现132.3.3 2011年项目新推情况简析153 项目定位173.1 主要经
2、济指标173.2 地块SWOT分析173.3 定位表述183.4 客户定位193.5 租金和售价建议193.5.1 市场租金确定193.5.2 售价确定204 推广建议234.1 推广优势234.2 销售周期235 项目财务分析与评价245.1 分析说明与依据245.1.1 财务分析说明245.1.2 财务分析依据245.2 基础数据预测255.2.1 开发周期拟定255.2.2 开发成本测算基础255.2.3 销售收入测算基础265.3 项目财务评价275.3.1 投资成本与收入测算275.3.2 静态盈利能力分析285.3.3 动态盈利能力分析305.3.4 资金平衡分析315.4 项目风
3、险分析335.4.1 敏感性分析335.4.2 盈亏平衡分析335.5 财务评价结论与建议345.5.1 财务评价结论346 结论35致 谢36参考文献37附录38411 导论1.1 房地产投资的基本要素1.1.1 房地产的概念1.1.1.1 房地产的概念 房地产是土地和地上建筑物及其衍生的权利的总称，是实物、权益和区位三者的结合体。实物是房地产的物质实体部分，包括建筑物的结构、设备、外观和土地的形状及基础设施完备状况等。权益是指由房地产实物所产生的权利和收益，房地产交易不仅仅是实物交易，更重要的是权益交易。因此，房地产登记在房地产交易过程中具有特别重要的地位。区位是房地产实体在空间和距离上的
4、关系，除了地理坐标位置，还包括可及性。房地产的位置具有固定性，因此，区位对房地产价值的影响是特别重要的。1.1.1.2 房地产的特性 房地产与其他物品相比，有着明显的自身特征。主要包括以下几点：位置固定性 房地产是不可移动的，因而其位置是固定的。房地产的不可移动性决定了房地产的开发利用受制与其所处的空间环境，房地产市场是一个区域性市场。数量有限性 由于受土地总量的限制，房地产开发的数量也受到制约。用途多样性 同样一宗房地产，可以具有不同的用途。在不同的用途下，房地产的经济价值也不一样。供求区域性长期使用性大量投资性保值与增值性投资风险性难以变现性外部影响性 一宗房地产的兴建、使用会对附近的房地
5、产产生影响，这种影响可能是正面的，也可能是负面的。1.1.2 房地产投资概述1.1.2.1 房地产投资的内涵 房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接的投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得价值增值的投资行为。房地产投资从本质上说是一种放弃即期收益而期望获得未来更大的预期收益得经济行为。因为房地产本身具有保值增值的特点，投资者投资房地产的目的就是为了获得未来更大得收益，达到预期的投资目标。1.1.2.2 房地产投资的特点 房地产自身的特性决定了房地产投资也具有自身的特点。投资金额巨大，回收期长。投资不确定因素多，风险较大。流动性较差。具有保值增值性。
6、受政府政策影响较大。依赖金融部分的支持。具有专业性。投资具有相互影响性。1.1.3 我国房地产投资现状1.1.3.1 近年全国房地产投资情况 根据国家统计局的数据，我国房地产开发和全社会固定资产投资情况如下表1-1： 近三年房地产开发和全社会固定资产投资情况统计年份房地产开发投资 （亿元）房地产开发投资比上年增长（%）全社会固定 资产投资（亿元）全社会固定资产投资比上年增长（%）房地产投资占固定资产投资的比例（%）20093738221.323459819.415.920104847529.628714022.316.820116200027.935793324.617.3从上表的数据来看，近
7、三年全国房地产开发投资出现以下三个特点：一是房地产开发投资连年增长，并且增长的幅度也在加大；二是房地产开发投资增长比例均高于同期固定资产投资增长比例；三是房地产开发投资占固定资产投资的比例也在逐年上升。1.1.4 房地产投资分析概述1.1.4.1 房地产投资分析的研究对象 房地产投资分析的研究对象是房地产投资运动的基本规律，主要侧重于房地产投资效益分析和房地产投资决策方法。具体来说，房地产投资分析的研究范围和主要内容有：房地产投资的基本原理、房地产投资环境分析、房地产投资市场分析、房地产投资成本估算、房地产投资经济评价、房地产投资不确定性分析、房地产投资风险分析、房地产投资决策分析等。1.1.
8、4.2 可行性研究概述 房地产投资分析是房地产项目投资开发活动进行之前的分析论证过程，其核心问题是研究投资项目的可行性以及选择最佳投资方案。 可行性研究是分析、计算和评价投资项目的技术方案、开发方案、经营方案的经济效果，研究项目的必要性和可行性，进行开发方案选择与投资方案决策的科学分析方法。可行性研究是在上世纪30年代，美国在开发田纳西流域是就把可行性研究列入流域的开发程序，成为项目开发的重要阶段，促使项目开发顺利进行，对提高项目的经济效益、优化项目开发方案起了重要作用。此后经过数十年的发展，尤其是伴随着应用计算技术的发展和电子计算机的发展，可行性研究已渗透到许多领域，成为世界各国项目投资前期
9、的重要工作内容。我国实行经济体制改革后，国家相应出台有关文件，要求投资项目实行可行性研究，至此，可行性研究便成为投资项目前期不可缺少的环节。1.1.4.3 可行性研究的必要性保证投资决策的科学性和合理性 房地产投资项目数额巨大，而且投资活动建设周期长，牵涉面广，所含工程项目多，房地产市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地较大。单从建筑施工技术讲， 一般不存在一时无法突破的重大难点。关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。只有对投资项目进行详细、可靠的市场预测、成本分析和效益计算，才能使投资决策建立在科学合理的基础上。可以说，房地产开发项目成功与否，在相当大的程
10、度上取决于可行性研究的成功与否。保证投资项目的优化一般情况下，可行性分析要研究多个方案，从中优选出最佳方案。研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价、合理取舍，使投资获得最大经济效益。房地产投资方案选择的正确与否，几乎完全依赖于可行性研究成果的正确与否。保证投资项目的有序性 房地产投资项目的可行性研究过程，实质上就是对未来项目的实施过程进行周密安排的过程，尤其是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹划等一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应、配套工程实施步骤等。1.1.4.4 房地产投资项目可行性研
11、究的主要步骤 房地产投资项目可行性研究活动是一项系统工程，必须按照一定程序进行。筹划 筹划是可行性研究开始前的准备工作，也是关键环节。包括：提出项目开发设想；委托研究单位；筹集研究经费；研究项目的界限、范围、内容和要求等。调研 调查研究是房地产投资项目可行性研究开始后第一步要做的工作，也是基础工作。只有调查研究所收集的资料全面、及时、准确，才能使所作出的可行性研究报告详实可信。优化及选择开发方案 优化及选择开发方案是可行性研究的主要步骤。详细研究 详细研究阶段是对方案优选阶段的验证和继续。应运用多种技术经济方法，对优选出的方案进行财务分析、经济效益分析、社会效益分析和环境效益分析。由于房地产市
12、场的不确定因素较多，还有对投资方案进行敏感性分析，表明在成本、价格、工期等不确定因素发生变化时，对项目经济效益产生的影响。编写报告书1.2 项目概述我公司为成都中建房屋开发有限公司，开发项目多次获得国家各项奖项。此次公司在内双楠成都市核心地段准备开发一个名为“幸福之家”住宅小区。该项目为多层电梯框架结构，独居亮点户型，即60平方米双向跃层设计，两面采光，独居立体形式（一室一厅）。该项目地处于成都市黄金地段，占地30851.1平米，容积率3.00，建筑面积102837.5平米。（一）项目位置与周边交通项目位于一环路高升桥七道堰街38号，周边有菊乐路小学、双楠中学、西川中学、金贝贝幼儿园。高升桥七
13、道成都市的主干道之一，为八快二慢设计，快慢车道间有绿化带。高升桥道上集中了多条公交线路，交通便捷。（二）该项目建筑方案的主要技术经济指标如下表1-2： 项目名称单位数量规划用地面积30851.1总建筑面积102837.5容积率%30楼数个6居住户（套）数户1368地下停车位个数个1000绿地率%30建筑密度%202 项目背景分析2.1 宏观环境研究2.1.1 城市简介2.1.1.1 成都历史成都,别称“蓉城”、“锦城”，简称“蓉”、“成”。成都物产丰富，享有“天府之国”美誉。1982年2月15日，成都跻身首批国家历史文化名城。成都坚固“四位一体”科学发展总体战略，现已成为西部中心城市，西部政治
14、、商贸、科技、通信、文化、教育、交通、经济、军事、金融中心，享有“西部之心”美誉。2.1.1.2 地理位置成都位于四川盆地西部的岷江中游地段，介于东经102度54分至104度53分，北纬30度05分至31度26分之间。境内海拔387-5364米，东界龙泉山脉，西靠邛崃山。西部为纵贯南北的龙门山脉。成都市区位于成都平原东部，市中心位于北纬30.67度，东经104.06度, 平均海拔约500米。 东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，西南与雅安市相接，西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南与眉山市相连。东西最大横距192公里，南北最大纵距166公里，辖区总面积12390平方公里，市区面积598平方公里。 成都平原是我国西南地区最大的平原。2.1.1.3 行政区域及人口成都市下辖成华区、武侯区、高新区、青羊区、锦江区、金牛区、龙泉驿区、青白江区、新都区、双流县、郫县、温江区、大邑县、金堂县、蒲江县、新津县等9区6县，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市4市。
