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1、111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。试论房地产开发成本的控制 绵阳市中心医院财务科 程晓摘要：房地产开发成本控制作为房地产企业管理中的一项重要内容，贯穿于项目开发的始终。本文通过分析房地产开发成本基本理论，点出目前成本控制的不足，并在此基础上提出建议。本文前言部分阐述了房地产企业的进行开发成本控制的现实意义。第一部分是写到了房地产开发成本的内容，以及成本控制的特殊性。第二部分写到房地产开发成本控制中出现的问题以及对这些问题的原因分析。
2、第三部分改进成本控制的相关原则提出了解决这些问题的可行性措施，此部分为文章之重点。关键词：房地产企业 开发成本 控制Abstract: Real estate development cost control is one important part of the real estate business management ,its consistently through the project . This article analysis the basic theory of real estate costs , and points out the lack of cost
3、control . This preface elaborates real estate the of practical significance the controlling cost . The second part of this article write about the contents of real estate costs , and its specificity . The part three is writing about some problems and why it occurred . Part four is articles focuses ,
4、 it propose some ways and case to solve these problems by real estate cost of principle.Keywords: real estate; development cost; control引言近年来，房地产作为国民经济的支柱产业成为投资和消费的热点。而人多地少是中国的基本国情，俗话所说的“老有所养，住有所居” 是每个中国人的传统思想。可见居民的刚性需求和开发商的利益驱使使得房地产热度居高不下。经过经融危机的动荡之后，房地产业逐渐复苏，房价不断攀升。面对如此情况，国家着手进行着新一轮的宏观调控。2010年1月，随
5、着国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知的颁布和2010年第一季度的政策动向引导，房地产企业将面临资金和土地的严格控制，房地产业也必将迎来的新一轮洗牌。在社会主义市场经济时代，当某一商品的消费市场完善后，市场的竞争主要表现为价格竞争。在房地产市场趋于规范的情况下，在价格战中取得优势是开发商在优胜劣汰的竞争中站稳脚跟的出路。会计的基本原理告诉我们“利润=收入-费用”，如何通过减少费用来达到降低成本提高经济效益的目的是房地产市场竞争的关键。这时成本管理的有效性成为房地产企业稳定市场和持续发展的基础。房地产开发项目是房地产企业主要的经济业务活动，因此开发项目的成本控制成为重中之重。所以在本
6、文中，笔者将房地产企业的开发成本作为重点研究，提出相应的措施具有一定的现实意义。一、房地产开发项目成本内容及特殊性1、房地产企业开发成本的内容房地产开发项目成本是指房地产企业在开发过程中所发生的各项费用支出。包括以下几个方面：（1)土地费用，包括土地征用费、耕地占用费、劳动力安置费及有关地上、地上附着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用房支出等。(2)工程建设成本，包括房地产开发项目的前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施费。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平等支出。 建筑安装工程费，包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以
7、自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施建设费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的小区内公共配套设施发生的支出。(3)开发间接费用，是指企业管理开发项目发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房报销等。（4）税费，房地产项目税收包括开发环节税费和销售环节税费。在开发环节涉及到4种税收：房产税 、土地使用税、契税和印花税。销售环节涉及到营业税、土地增值税、企业所得税等。由于房地产行业的特殊性，开发的房屋产品和销售、出租、转让存在这不同步，开发过程中产生的管理费用、财务费用
8、和销售费用等期间费用不计入开发产品成本，在现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益。2、房地产企业开发项目成本控制的特殊性初步了解房地产开发成本的内容后，我们需要通过其结构探讨房地产成本的特殊性，并通过特殊性有的放矢的找出成本控制的关键。(1)成本的构成集中在三大方面在房地产开发项目的成本构成中，土地费用、工程建设成本、税金这三个方面构成了开发项目成本的主要内容。目前在我国城镇商品房住宅开发成本中，土地成本所占比例最高，达到了40%。需要说明的是，土地费用40%只是全国的平均值，而某些大中城市如北京、上海远远超出这个平均值，可能超过50%，而西部某些城市土地费用比率只占30%左右。所以土地成本
9、分布基本上呈现出从沿海城市到中部和西部地区、从一线城市到二线和三线城市逐次递减的规律。城市的土地成本也基本上反映了各个城市房地产的需求和土地紧缺的程度。目前我国的土地费用持续走高，并有进一步上升的趋势。建筑安装工程费在成本构成中占比例相对较大。从目前情况看，约占整个成本的30%左右。税收约占开发企业总成本的20%，在总税收的构成中，开发环节税收所占比例为11.55%，销售环节税收所占比例为88.45%。通过房地产市场研究机构REICO工作室2009年11月份发布的调查报告分析（如图1），可以清楚的了解上文的阐述，所以房地产开发成本重点应控制土地费用、建安工程和税收三方面。辗转异地一衫泪，曾记当
10、年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。（2）房地产开发成本的控制具有长期性和动态性房地产企业一个项目从开始投入资金到资金的回笼，从开始动工到形成建筑产品，项目的开发时间通常都超过一年，规模较大项目的开发时间则更长，整个开发过程需要经过投资决策、设计计划、建筑施工、竣工完结、销售这几个阶段工作。尤其在建筑施工阶段，这时尤其要投入大量的人力、物力、财力才能最终形成产品。一般来说，从房地产项目开发的全过程来看，整个项目是一个动态的循序渐进的发展过程，成本控制也是长期性的和动态性的。冯伟(2005)在房地产开发项目全面成本管理与控制一文中提出，成本管理与控制必须是全过程、全方位，排除多种干扰因素进
11、行的全面成本控制。在项目的实施过程中，其规划设计、建设和营销策划过程等都应进行相应调控，才能保证成本控制贯穿每一个环节。二、房地产企业开发成本控制中出现的问题以及原因分析1、房地产开发项目成本控制意识不足，方法落后我国房地产业起步较晚，但发展迅速，行业有一定的经济泡沫存在着冒进的苗头，发展的过程中出现了诸多的问题。虽然目前很多房地产企业特别是大型企业都很重视成本控制，而且积极借鉴国外先进管理方法，结合中国特色总结出一定的经验。但是目前我国的大部分房地产企业成本控制仍然属于粗放式管理模式。其成本控制时不能及时收集、处理信息数据，也没有能力解决开发成本每个环节中存在的问题。这是因为企业对人员的培训
12、不够，技术人员和财务人员素质低下。再者管理者观念成旧，没有运用现代信息技术到项目管理中，对计算机运用的程度较低。 2、不重视对项目实施的全过程进行控制（1）不重视对房地产开发决策阶段的可行性研究经济学家西蒙说：“管理就是决策”。可见决策阶段对成本管理的重要性。这个阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段。在整个项目的成本费用中来看，决策占用的费用很少，但是却起着不可估量的作用。据新浪乐居网调查统计，设计阶段费用支出只占建设工程全过程费用的1左右，但对项目总成本的影响程度高达75%，而在施工阶段采取各种措施降低成本的几率只有10%左右。对项目的可行性研究的最终目的制定工程预算，编制合理的投资估
13、算值和预期收益率，是全局的指南针然而，由于目前我国的房地产行业的高收益及消费者的巨大需求量，导致大多数企业急功近利，将全部的精力集中在建造和销售阶段，忽视了设计。而且由于我国房地产企业行政力量干预过多，领导对投资决策影响力较强，以致设计成为一纸空谈。再者我国房地产开发企业高水平专业人员严重缺乏，房地产行业人才流失率也很高，从业人员没有集体的意识要去重视决策这个阶段，这样就导致成本一直居高不下。（2）项目开发的实施阶段成本控制的不力项目的开发阶段是目前房地产企业成本控制体系中最关键的部分，是成败的关键。虽然开发商对这一阶段极度重视，但是实际的成本控制效果却并不很理想，这是因为在项目实施阶段中工程
14、量巨大，涉及多方面的内容，影响因素多。特别是市场供需情况对材料价格波动影响大，企业难以把握住节拍。一旦出现变故，各方面实力雄厚的企业也许可以勉强应付，对高风险有一定的防御能力，但是实力较弱的企业却经不起震荡，很容易导致企业的利润出现亏损。例如，企业决定实施某个项目后，资金到位，预算编制完成，前期的设计等也相应成型。但是在施工的过程中，突然出现某些重要材料市场供应紧张，价格急剧上升。实力强的企业会有足够的资金应对，实力弱的企业则会因为资金链的断裂造成项目的停工，拖延工期，导致无谓的成本增加。因为施工阶段项目稳定，工期缺乏弹性，此时，投入的资金量是最大的，是关系着开发项目成败的重要阶段。所以在施工
15、阶段成本控制的原则是尽量节约，减少不必要的铺张和浪费，对于不合理的成本耗费都不能审批。3、企业信息化水平落后，无法实现成本动态控制伴随着房地产企业规模的扩大化，产品的多元化，对成本管理工作提出了更高的要求。而目前房地产企业仅仅依靠财务软件和office软件对财务信息就行人为的、手工化的归集分析，无法进行更详细更有参考价值的实时动态查询分析。例如目前重庆房地产市场，除了金科、龙湖等大型企业或其他国有房地产企业外，行业内的中小型房地产开发企业都存在技术和人员配备不足的窘况，往往是一人负责多个数据的采集和分析。而且操作方法也是落后的笔纸加excel模式，缺少了对电脑数据库系统的运用。以上情况导致了项
16、目实施过程中信息获取困难，其全面性和准确性也不能完全满足管理者对全局的掌控。另一方面，由于项目实施过程中，需要经常调整上报的数据，使得信息汇总也有一定难度。4、融资渠道狭窄，融资成本高房地产属于资金密集型行业，加上开发项目基本都周期长、规模大，其项目建设需要大量人力、物力及各种管理费用，因此房地产企业项目开发需要大量的持续的资金。房地产企业融资方式可以分为企业内部融资和企业外部融资。内部融资即企业利用现有的自有资金来进行项目开发，主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。前文提到房地产商缺乏完善的可行性研究，在项目设计阶段和施工阶段成本控制不利，而且市场变化、政策变动、材料价格波动等因素都会使房地产开发企业资金捉襟见肘。在资金匮乏时，大多数房地产开发企业更加倾向于向外部融资。外
