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1、庄边旧村改造专项规划简介第一章. 现状概况第一节 社会经济基本概况1. 1 人口状况.1. 2 自然条件及分析.第二节 地理位置及区位分析2.1 区位分析.2.2 区位发展研究2.3 周边公共设施配套情况2.4 结论第三节 现状土地利用分析第四节 用地权属第五节 现状道路交通分析第六节 现状建筑性质分析第七节 现状建筑质量分析第八节 公共配套设施分析第九节 现状景观分析第十节 意愿调研10.1 相关主管部门的规划意向10.2 原村民意愿10.3 股份公司赔偿要求第十一节 现状综述11.1 现状存在问题11.2 项目改造优势第二章. 规划要点第一节 规划依据第二节 原则、目标、措施2. 1 原则
2、2. 2 目标2. 3 措施第三节 与上层次规划的衔接3. 1 上层次规划要求3. 2 综合分析评价第三章.改造策略第一节 改造模式第二节 改造策略第四章.经济分析第一节 项目估算过程第二节 项目经济指标测算第五章 规划方案设计第一节 规划土地利用第二节 公共配套设施规划第三节 道路交通规划第四节 绿地景观结构第五节 分期建设5. 1 分期原则5. 2 分期方案第六节 城市设计指引6. 1 对古树的保护6. 2 建筑设计指引6. 3 夜景体系规划6 环境要素设计第六章 市政专项工程规划第一节 给水工程规划1. 1 用水量预测1. 2 给水管网1. 3 供水管网规划第二节 污水工程规划2. 1
3、排水体制2. 2 污水量预测2. 3 污水系统规划第三节 雨水工程规划3. 1 设计标准3. 2 系统布局第四节 电力工程规划第五节 电信工程规划第六节 燃气工程规划6. 1 日供燃气量预测：6. 2 燃气管网系统：第七章 经济技术指标第八章 实施措施前言“十一五”期间，市政府提出了构筑国际化城市，特区内外协调发展的城市建设目标，城市化进程步伐日益加快。宝安区将建设成为经济繁荣、环境优美、社会文明、现代产业综合发展的园林式花园式现代化强区。但目前宝安区现状城中村和旧村面临着安全隐患严重、市政配套设施落后、环境质量低下、用地结构不合理等问题，已严重制约了宝安城市整体服务功能的提高与生活质量的改善
4、，影响了特区内外的一体化协调发展，不利于建设现代化国际城区目标的实现。因而对于宝安区现状城中村及旧村的改造已势在必行，根据区委区政府的有关会议精神，深圳市宝安区旧城改造领导小组办公室委托我院编制宝安西乡庄边城中村的改造专项规划，为旧村改造提供规划设计要求。比较深圳市及周边地区现行采用较多的城中村、旧村改造开发模式，借鉴其成功操作经验，可以看到，旧村改造有三个最重要的主体：政府、旧村居民和开发商。宝安区政府明确提出在城中村、旧村改造过程中要坚持政府的规划统一指引作用，改造主张以市场为主导，提倡股份公司经济组织自行改造，允许其它开发单位在项目所在的农村集体经济组织同意的情况下参与改造。本规划正是基
5、于上述背景，根据上层次规划的要求，结合庄边城中村土地利用的实际情况，从土地的开发、城市交通、建筑设计、环境景观等方面提出更为详细的指引，旨在改造过程中实行有效的控制和引导作用，明确政府和开发商投资的重点和方向。第一章 现状概况第一节 社会经济基本概况1. 1 人口状况西乡庄边城中村现有村民77户，189人。规划区内现状居住人口约1200，仅有2户10人左右的常住人口，其余均为外来暂住人口。1. 2 自然条件及分析规划区位于西乡街道办中部。区内用地相对平坦，用地海拔高度从4.88.7米不等，最大高差为4米。第二节 地理位置及区位分析2.1 区位分析西乡庄边城中村位于宝安中心组团中部，属于西乡老城
6、区（BA103B）片区中的BA103-08号街坊的一个地块，该地块由前进路、流塘路、锦花路和西乡大道围合而成。其中前进路和西乡大道为城市主干道，流塘路和锦花路为城市次干道，区位交通便捷。地块东、西、北面均为住宅区，南面为联信汽车交易市场。2.2 区位发展研究规划区位于宝安区中心组团，良好的区位条件客观上为旧村的发展创造了良好的条件；周边的城市路网已具备基本框架，为旧村提供了便利的交通基础。2.3 周边公共设施配套情况考虑到旧村改造的强度可能对周边城市配套设施的影响，我们对规划区周边范围内的主要公共设施进行了调研。该地块地处西乡街道办中心，毗邻西乡国土所，西乡税务所、西乡街道办等政府机构，周边配
7、套则包括有天骄小学、流塘小学、德宝幼儿园、丽景城幼儿园等基础设施。在该区域内还拥有目前宝安区唯一的五星级商务型酒店恒丰海悦酒店、人人乐购物广场、苏宁电器城、中国农业银行、华广健身中心、丽景休闲会所等商业设施。紧邻庄边城中村的北部、东部有三个近年刚建成的居住社区，分别为丽景城、富盈门和天骄世家，配套有大型超市、综合商场和专业商店等，配套设施建筑面积近5千平方米，包括三座幼儿园，其中独立占地二座，附设一座。2.4 结论从调研结果可以看出：一、 规划区地理位置较为优越，交通便利。二、 该区周边范围内大型的商业配套齐全，超市、市场、酒店设施完善，具有较好的发展条件和社会承载力。三、 该区周边范围内教育
8、配套设施较齐全，但都处于饱和状态，规划区应根据自身条件，增设配套设施，解决改造带来的压力问题。第三节 现状土地利用分析经过实际调查，与宝安区旧改办协商，确定规划范围8.01公顷（以前进路中心线为界，包括2.19公顷的非农建设用地），现状建设用地面积为7.18公顷，规划范围内的建设用地面积6.77公顷。建筑面积6.92万平方米（不包括2004年11月已拆除48栋建筑11094.98平方米），现状容积率为0.98，建筑密度33%。现状用地主要为村民居住用地4.55公顷，未利用地用地2.60公顷。现状的用地性质及功能，可分为四大类：一是四类居住用地；二是市政设施用地；三是道路用地；四是其它城市未建设
9、用地。整个调查范围内，村民住宅强度较大，建筑密度高，但总体土地使用效益不高。现状土地利用图现状土地利用一览表序号用地属性用地代码用地面积（公顷）所占总用地比例（）1四类居住用地R44.5556.802环境卫生设施用地U50.030.373道路用地S10.8310.364未利用地E92.6032.47合计8.01100 第四节 用地权属改造用地范围内包括三类建设用地，分别为城市化转地中确定的非农建设用地，旧村历史遗留用地和城市道路用地。其中庄边非农建设用地2.19公顷。现状地籍一览表序号地块属性用地面积（公顷）现状用地功能所占总用地比例（）1非农建设用地2.19推平未建用地27.342庄边城中村
10、历史用地4.99四类居住用地62.303城市道路用地0.83道路用地10.36合计8.01100第五节 现状道路交通分析改造地块由前进路、流塘路、锦花路和西乡大道围合而成。其中前进路和西乡大道为城市主干道，流塘路和锦花路为城市次干道，区位交通便捷。规划区内主要道路布局呈方格网状，内部缺少支路，道路狭窄，存在一定的消防隐患。规划区内缺乏停车场地，仅靠路边停车解决停靠问题。第六节 现状建筑性质分析现状建筑沿村主要道路布局，呈方格网状，建筑密度较大，建筑间距较小，建筑质量及环境一般，沿前进路建筑凌乱，景观较差，与南侧街景形成强烈的对比。原农村居民住宅间距小，建筑质量差，不能满足正常的居住需要和基本的
11、消防要求。市政公用设施建筑位于范围北部，设置一处垃圾处理站。现状建筑性质分类统计表项目建筑面积（平方米）比例（%）村民住宅6744797.52市政设施650.09其它建筑16542.39总计69166100第七节 现状建筑质量分析7.1 建筑质量评价标准根据建筑的建设年代或新旧程度分为三类，分别为：质量较好：主要指90年代以后建造的住宅，公共建筑等，尚具有30-40年的使用价值。质量一般：主要指80年代建设的各类建筑（村民住宅，工业厂房，商住等），近期尚有使用价值。质量较差：主要指一些临时性建筑（按规定2年后拆除）和比较破旧的已经无法使用的危旧建筑和棚屋（结构简单，景观质量差，土地使用率低）。
12、7.2 综合评价根据以上标准对庄边城中村建筑做出评价，旧村以质量一般建筑为主，主要集中在改造地块东部，建造年代多为80年代。质量较好建筑分布在地块周边，多为村民近年来新建的私房。现状建筑质量分类统计表项目建筑面积（平方米）比例（%）质量较好1998028.88质量一般4709468.09质量较差20923.03总计69166100第八节 公共配套设施分析现状范围内均为个体小商铺，且大都集中在村内主要道路两侧，配套不符合深圳社区建设要求。此外，规划范围内公共配套设施较少，村内仅设有社区健康服务部和篮球场各一个，不能满足居民的日常生活需求。第九节 现状景观分析西北端有一棵树龄为110年的古榕，位于
13、前进路红线范围内，村口小广场处也有一棵古榕，两棵大树树姿挺拔，林荫浓密，既是村中一景，又是村民日常休闲聚会的场所。规划中应予以保留。虽然改造地块周边有良好的自然条件，地块范围内的两棵古树也为居民提供了休闲和纳凉的场所，但规划区内多为原村民住宅，建筑破旧，环境脏乱不堪，与周边建筑景观极不协调。第十节 意愿调研10.1 相关主管部门的规划意向通过旧村改造，提高土地价值及土地利用率。借助庄边城中村改造，既改善庄边城中村居住环境，同时也改善庄边城中村周边的城市环境，提升地区的城市形象。10.2 原村民意愿经过多次与庄边城中村居委会及庄边城中村民座谈，村民普遍对旧村现状居住环境及治安消防等问题感到不满，
14、也认识到旧村改造的必要性和迫切性，热切希望通过改造改变现有的环境治安消防等问题。村民改造积极性大，希望能够尽快实施改造。村民对老屋具有较强的统一改造意愿，并与股份公司达成了一致的改造协议，在满足拆迁补偿的条件下，尽快实施改造。10.3 股份公司赔偿要求道路拆迁、消防通道贯通、拆建还绿区及整体拆建区住宅部分还建赔偿基本原则1：1赔偿(最多不超过480平方米)。具体拆赔措施见经济测算。第十一节 现状综述11.1 现状存在问题一、居住建筑的建设不能达到城市居住地段的基本建设要求建筑间距小，其日照、通风、采光等方面都远远不能满足国家现行规范的要求，同时在消防、治安等方面也存在着较大的隐患。二、部分建筑质量存在问题村内的建筑大部分属于违章建筑，没有通过正常的审批而进行建设，建设也不规范，其建筑质量不能得到相应的保障。三、缺乏公共活动场所和公共配套设施由于村内建筑密度较高，建筑间距过小，公共活动设施没有足够的用地进行设置，公共设施不够完善，不能满足居民更高层次的需求。11.2 项目改造优势一、区位良好庄边城中村位于宝安区西乡街道中心，地处宝安中心组团，具有良好的区位优势。周边均为城市发展成熟地区，经济活跃、配套齐全，改造时机成熟。改造地块周围具有良好的交通条件，主次道路完善。二、周边配套设施完备改造地块现状及规划所在地500米半径圈内现状有三所
