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1、美的海岸花园软性新闻稿件集锦美的海岸花园填沙工程已启动位于美的工业城和顺德水道间的美的海岸花园房地产项目经过美的房地产公司历时半年多的市场调查和充分准备，3月份已由市政府通过立项审批，并报市规划国土局和水电局审批总体规划设计方案。目前工地清场工作和填沙工程施工正在紧张有序地进行。录自美的报1998年4月25日第一版美的万科房地产合作签约7月4日，美的集团房地产公司与深圳万科集团就“美的海岸花园”房地产项目的全程策划使用举行了隆重的签字仪式。根据协议，将由万科对“美的海岸花园”进行全程策划，系统地全面规划推广美的海岸花园。美的海岸花园位于顺德市北滘南部，广珠路三洪奇大桥的西侧，占地面积670亩，
2、计划建设高雅的多层住宅和别墅。万科集团在房地产项目策划投资分析、建筑规划设计、营销推广、平面设计等方面有丰富的经验，在国内同行业中享有较高的声誉。美的此次与万科的合作，将借助万科十多年积累的房地产经验，生产出优质、精致的名牌房地产产品，努力把房地产业培育成为美的新的经济增长点。录自美的报1998年7月5日第一版宏观向好 商机无限当前房地产业市场分析与展望房地产是国民经济的重要基础产业，将成为我国新的经济增长点，并且可以带动许多相关产业的蓬勃发展。然而由于种种原因，我国房地产业虽起步时间不长，却已波折起浮数次，今后市场走势如何一直是经济界人士、企业投资管理者与消费者十分关心的问题。现对房地产市场
3、作一下研究分析，以把握其基本特征和总体趋势，并为开发商进言对策。一、房地产市场现状与市场潜在需求（一）目前居民对住宅潜在需求巨大我国1997年人均居住面积为8.7米，与发达国家相比还有很大差距；全国约有400万户居民的面积低于5平方米的标准线。这些都说明房地产市场存在巨大的潜在需求。与此同时，居民储蓄存款已达4.6万亿元左右，加上居民手中的现金和债券、股票，我国国民个人金融资产约有6万亿元，约占1997年国内生产总值的82%，居民手中的现金和资本之多，与商品房大量积压形成强烈反差。（二）目前房地产市场的现状1998年全国房地产业景气指数水平继续上扬，升势强劲。上半年“国房景气指数”值达102.
4、94点，比去年同期增加4.77点。但商品房产品结构不合理，价格上涨速度过快，房地产交易市场秩序较为混乱等现状仍然较为突出。市场总体表现仍是供大于求，并且地区优劣差距悬殊。二、房地产业发展有强大的政策利好支持（一）是国民经济新的增长点之一房地产业是作为经营主体的房地产开发商对作为经营客体的房屋和土地进行综合开发和管理的第三产业，是宏观经济发展的支柱性、先导性和基础性产业。据国家有权威部门计算，我国住宅建设的诱发系数为1.93，即住宅建设每投入1万元，相关部门产出1.93万元。这是从刺激投资需求的角度来分析这一行业的作用。而从消费需求看，政府强调必须把住宅建设成为国民经济新的增长点，不仅会刺激对房
5、子的消费而且会带动对配套消费品的购买。当这种消费普及到10%时，就会形成一种大众效应，购房消费热的形成又会带动起整个经济的启动。（二）受益于住房制度改革据有关部门统计，住房制度的改革将使我国每年新增住房的需求量保持在680万850万平方米之间。住房制度改革至少可以使我国商品房销售面积以每年8%的比例增长。（三）银行资金和按揭制度的支持最近，央行颁布一系列支持住房改革和促进商品房销售的金融配套措施，主要有：1998年房地产开发建设投资规模加大，将达3550亿元；1998年全国住房贷款规模将达1000亿元；允许所有商业银行所在城市对所有普通商品房开办个人住房抵押担保贷款，同时延长贷款年限。还有，五
6、次幅度不是很大的降息已足以提醒善于把存款作为第一理财手段的中国城乡居民考虑，把钱存在银行是否最合适？三、商品房市场发展趋势分析（一）市场容量继续迅速扩大1995年，我国城市化水平为29%，扫城市化一般规律，城市化水平小于30%时，城市化速度缓慢。30%70%之间是加速发展时期，70%以上速度又趋缓慢。目前，我国正处在城市化加速时期，大量的农村人口潮水般涌向城镇，构成了城镇商品房潜在的需求大军。另外，4000余万房危房的主人在未来一段时间内也面临着购买新房的问题。由此可见，商品房的需求正在逐步扩大。（二）开发商投资行为渐趋理性经过近几年房地产血与火的洗礼，开发商已变得更加成熟和理性。开发商十分注
7、重投资开发与销售的有效衔接，改过去“供给创造需求”的观念为“消费者为中心”的经营理念。（三）市场不断集中，规模效益日显国家产业政策明确指出，在国民经济五大支柱产业中，住宅建设业将获得优先发展的机会。国家将大扶持房地产开发企业集团，增强大型房地产企业在住宅建设中的主力军作用，并促使这些企业转变经营开发思路，从粗放经营、分散生产的建设方式向统一规划、合理布局、配套建设的集约型、规模经济的建设方式转变。另外，市场竞争也促使市场份额不断向优势企业集中，向名牌企业集中。竞争迫使房地产企业增强自身的规模和实力，运用资本经营手段，壮大自己，扩大市场竞争能力。在这一过程中，一些实力小、经营差的企业将破产倒闭或
8、被迫退出房地产开发领域。（四）居民支付能力大大提高一方面，随着经济的发展，我国居民的可支配收入将稳步提高，有力推动着商品房朝产业化方发展。另一方面，我国“分房货币化”的改革势不可挡，单位用公款购房分配给职工的做法逐步被取消，同时，普通工薪阶层的货币收入大幅度提高。这既可以激发购买商品房的积极性，又可以消除公款购房对房价上涨的推动力。四、房地产企业的对策（一）要丢掉一切幻想，走向市场，不断增强对市场的适应能力。（二）要认真进行市场调查和可行性研究，选择好投资项目。（三）要针对不同需求对象，开发出适销对路的房地产产品。要针对自己的目标客户群，下功夫规划好项目，适度完善配套。（四）注意商品房营销。（
9、五）采用新材料、新产品、新技术，推进住宅产业的现代化，为社会提供价格合理、功能齐全、质量上乘的商品住宅。（六）注重园林环艺，塑造社区生活文化。（七）注重物业管理，通过扎扎实实的管理措施和服务内容，确保业主物业保值、升值、确保业主生活方便、舒适。（八）全面提高企业开发经营水平，促进开发效益的提高。综上所述，可以说中国房地产业正处于一个转型调整期。从发展来看，房地产市场宏观向好，潜力巨大，充满商机。录自美的报1998年9月26日第四版顺德报1999年1月30日第二版房地产投资决窍房地产的预售价格评估，是房地产投资决策的关键。而预售价的评估，关键又在于对房产所在地区开发潜力的评价。一、该地区经济发展
10、速度如何经济发展速度快，对物业的需求量大；反之就小。这是房地产投资决策最重要的参考数。二、该地区经济结构的演变态势如何在第三产业发展速度快的地区，对商贸金融用房的需求量大，而第一、第二产业发展快的地区，以工业用房需求量大，同时对住宅房需求量也大。一、 人口流量如何这是测量房地产市场需求的决定性因素。四、该地区环境如何环境包括水、电、道路、通讯、商业网点、绿化面积、建筑容积率、环境保护等。环境好说明开发潜力大，反之则小。五、产品品质优劣如何房地产产品的优劣影响增值幅度。而产品的优劣表现为该产品与需求、产品设计与消费习惯、产品价格与消费购买力之间的协调关系。六、法规变化如何当地政府有关建设法规的变
11、化直接影响房地产的开发潜力，当地城市规划也直接影响该地区房地产的开发潜力。录自美的报1998年9月26日第四版项目策划房地产成功的关键房地产开发项目策划是龙头，应避免在不适当的时机，不适当的地点，建不适当的物业。没有好的项目策划，开发愈多，物业空置积压愈多，开发商包袱愈重。反之，房地产项目策划得好，即使碰上经济不景气，仍能取得良好的销售业绩，如碧桂园、东城花园等项目策划就比较成功。项目策划首先要明确好的开发项目，不同的项目有不同的回报率，风险越大，回报率越高，必须综合考虑经济、社会经营状况专长和经济实力，来确定开发项目。一、确定具体位置不同项目对地理位置的要求不尽相同，住宅要求环境优美，社区配
12、套齐全，写字楼要求在闹市区，商场要选择交通便利、客流量大的地方。必须了解项目用地与当地政府的城市规划是否相符，以及附近类似的项目的数量和经营状况等，作为选择的参考。二、选择好投资时机房地产业随经济发展呈现周期性波动，有高潮也有低谷。在房地产低潮时进入，成本最低，竞争对手少，可供选择的项目多，风险较小，能获取较高的回报率。三、准确市场定位在调查了解市场需求现状，消费者需求偏好的基础上，细分市场作为企业开发目标，发掘出某方面优于其他人的项目，以适应市场不同需求。如深圳地王商业大厦作为当时全国最高建筑和深圳的标志，虽价格昂贵，但由于外观雄伟、装修豪华，成为实力和身份的象征，因而吸引了国内外众多一流企
13、业，在当时房地产低迷的情况下，仍取得了不俗的业绩。四、确定营销原则营销工作是一项十分专业的工作，需要营销机构与营销人员对物业市场和购买者的心理和需求、不同的营销方式和手段有相当的认识，是房地产项目运作的关键环节。营销队伍应在自身为主，中介为辅，确定好营销的目标客户，确立物业的市场定位、设计与包装，确定物业的价格定位和配套的付款方式，选择好广告媒体和方式。面对变幻莫测的房地产市场，只要房地产企业能审时度势，抓住时机，搞好项目策划，选定与本企业最相适应、销售潜力最大、获得最丰的那部分市场作为竞争目标，并采取相应的营销策略和灵活的经营方式，就能在竞争中取胜，创造出良好的社会和经济效益。录自美的报19
14、98年9月26日第四版永远的五月花美的海岸花园项目标志确立早在今年春天，伴随着美的海岸花园立项开发进度的加快，美的房地产公司经营策划部会同美的工业设计中心平面设计组、万科国企公司设计部就已开始着手有关项目标志的设计工作。美的海岸花园，英文意译为May Flower Garden（五月花花园）。五月花号，是成功登陆美洲的第一艘船。五月花花园，象征着成功者之家园。美的海岸花园的英文名是美的房地产公司朱曙东副总经理意译，征求了中山大学几位教授、外籍教师和集团内部有关人士的意见而最后确定的。英文名寓意深刻，蕴含并提升了花园项目的文化品位。经过一段时期的酝酿设计，三方共设计出三十多个方案。来自上海的史亦
15、群小姐的设计方案脱颖而出。工业设计中心完成了美的海岸花园项目标志的整套VI设计。标志以“May Flower Garden”起头的字母，也恰好是“美的”品牌“Midea”起头字母“M”（共五个）组成五月花形，花瓣围出一个海星图案。采用明丽的色彩过渡组合成花瓣，升展于云丛之上，独创了美的海岸花园项目在房地产界开发项目中的新颖视觉形象；表现了美的海岸花园大型住宅小区的品质；体现了现代成功人士追求高尚，享受绿色自然的生活倾向。标志也深刻反映出美的海岸花园对生活住宅概念的高视点及不同凡响。标志构成较特殊，如同一幅浓缩的风景画。色彩明朗，适合海岸花园住宅特点，紧扣May Flower Garden名称的五月花形与海星图案相融，突出了“花、海、美”的主题，达到了设计意念与形象感观的完美统一。录自美的报1998年9月26日第四版北滘报1998年11月19日第四版美的海岸花园项目汇报会召开为加快美的海岸花园项目拓展力度，北滘镇委、镇政府主要领导、集团董事局主席、总裁何享健于1998年9月29日下午在集团董事局会议室听取了美的房产公司关于美的海岸花园的项目汇报。美的海岸花园项目于元月18日已获集团董事局批准立项。根据市场需求，房产公司与万科集团合作，进一步调整规划，于近期完成了以洋房为主、别墅为辅，体现欧陆建筑风格的大型高尚社区的规划方案，并完成了预算调整方案。会上，房产公司
