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1、目 录一、总 论- 1 -1.1 项目背景- 1 -1.2 项目概况- 6 -二、政策环境与市场分析- 13 -2.1 政策环境- 13 -2.2 市场分析- 18 -2.3 销售方案- 26 -三、建设地点与建设条件- 28 -3.1 建设地点- 28 -3.2 建设条件- 34 -四、规划建设方案- 39 -4.1 规划设计根据- 39 -4.2 规划设计主题- 40 -4.3 总规划方案- 40 -4.4 设计方案- 44 -4.5 配套设施- 49 -五、节能节水措施- 60 -5.1 节能原则- 60 -5.2 编制根据与原则- 61 -5.3 节能措施- 61 -5.4 节水措施-
2、 63 -六、环境影响评价- 65 -6.1 环境现状- 65 -6.2 项目建设与运营对环境影响- 65 -6.3 环保措施- 67 -6.4 环境影响评价结论- 70 -七、劳动安全卫生与消防- 71 -7.1 劳动安全- 71 -7.2 卫生防护措施- 72 -7.3 消防- 73 -八、组织机构与开发进度安排- 75 -8.1 组织机构- 75 -8.2 开发进度安排- 76 -九、项目招投标方案- 78 -9.1 编制根据- 78 -9.2 招标规定- 78 -9.3 招标方案- 79 -十、投资估算与资金筹措- 81 -10.1 投资估算- 81 -10.2 资金筹措- 86 -十
3、一、项目财务分析与指标- 88 -11.1 基本数据的选择- 88 -11.2 营业收入与经营成本- 88 -11.3 项目财务分析- 89 -十二、结论与建议- 91 -一、总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称*房地产开发有限责任公司“*花园”住宅社区一期工程1.1.2 建设单位概况本项目由*房地产开发有限责任公司（简称“*房地产”）开发建设。* 略1.1.2 可行性研究报告编制原则与根据1.1.2.1 编制原则1、严格遵循国家有关法律、法规，从实际出发，合理拟定建设规模，做到选址合理、功能健全、设施完善、安全卫生。2、坚持“客观、公正、科学、可靠”的原则，提出可供项目单位决策的建议，
4、为有关部门审批项目提供根据。3、本着实事求是的原则分析论证该项目的实行条件和工程技术方案的可行性。4、认真调查研究各项基本条件，避免不利因素对工程建设和运营过程中产生的不利影响。5、在科学发展观的指引下，坚持可持续发展战略方针，贯彻执行国家和地区对环保、安全及消防方面的有关规定和原则。6、力求建造一处“经济、合用、安全、舒服”的居住社区，为本地广大中低收入家庭提供安全可靠的宜居环境。1.1.2.2 编制根据1、国务院有关解决都市低收入家庭住房困难的若干意见（国发24号）；2、国务院办公厅转发建设部等部门有关调节住房供应构造稳定住房价格意见的告知（国办发37号）；3、*人民政府有关加快住房保障体
5、系建设切实解决中低收入家庭住房问题的告知（*号）；4、建设部等颁布经济合用住房管理条例（建住房258号）； 5、*市*市住房建设规划()； 6、建设单位与*政府签订的土地开发合同书；7、*人民政府有关发布经济合用住房管理暂行措施的告知（*号）；8、国家发展和改革委员会投资项目可行性研究指南（试用版）；9、国家发改委、建设部建设项目经济评价措施与参数（第三版）；10、建设单位提供的有关资料和基本数据。1.1.3 项目提出的理由与过程*市拥有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前已经发现的具有工业开采价值的重要矿产资源有*类*种，是全国的重要煤炭和天然气产地。*略于此同步，随着*市*区的建设，*政府所
6、在地*区凭借其优越的地理位置，成为*市重点建设的主城区，此外以重要的能源基地和旅游资源和区位优势，使*市机场坐落在该区，为*区扩张都市规模、完善基本设施、丰富都市内涵提供了难得的发展机遇。然而，*区作为地处西部较为偏僻地区，其都市发展基本和人民居住环境条件均为非常单薄，随着其经济社会的迅速发展和都市化进程的不断加快，都市基本设施建设和住房供求矛盾日益突出，已不能满足日益发展的社会需求。为了加快都市基本设施建设和满足城乡居居住需求，*政府以*区并入*市“一市三区”规划、大力发展都市化进程之际，提出了加快建设都市基本设施、改善居住条件为重点的旧城区改造和新城区建设工作。其中，经济合用房作为满足都市
7、中低收入家庭居住需求的重要保证措施，得到了*政府的高度注重，在全省都市建设规划中把经济合用房的建设作为一项重点民生工程来抓，并严格按照国家、自治区经济合用住房的有关政策，本着积极稳妥、量力而行、分步实行的原则，组织实行经济合用住房的建设工作。在此背景下，*房地产开发有限责任公司作为*市房地产开发行业的领军者，凭借其雄厚的实力和良好的品牌，成为*重点引进的房地产开发公司。根据*都市建设规划，区政府与*房地产公司于3月就*区*路北、*路路东侧的F10#地块的开发建设签订了合伙开发合同。根据合同条款，该地块将用于住宅社区开发项目，其中根据区政府的规定建设一批经济合用房，其他土地则由公司以市场化的原则
8、进行开发建设。对该地块的开发建设，*房地产根据合伙开发合同和本地都市建设规划，结合自身的项目开发筹划，提出了现行开发经济合用房项目，以优先满足中低收入家庭日益迫切的居住需求。同步，为了使经济合用房住户可以分享优质的居住环境和物业条件，拟将该地块统一命名为“*花园住宅社区”，使经适房与商品房形成有机结合，为广大市民提供环境优良、居住舒服、安全卫生的宜居生活区，以满足居民日益增长的高品质居住需求。对于该区域建设项目，我司接受编制可行性研究委托后，组织有关专业技术人员对本项目所在地进行了实地考察，充足考虑了建设环境、工期、效益的规定，进行了有关的材料收集和调查研究，对建设地点的水文地质等状况以及本地
9、经济合用住房市场供求现状等进行了认真的调查研究，结合实际状况，组织有关专家对研究方案进行了分析论证，并与建设单位互换了意见，在此基本上编制了可行性研究报告，力求为建设单位提供一份专业而客观的决策参照根据，也为有关主管部门进行立项审批提供审批根据。1.2 项目概况1.2.1 拟建地点本项目场址位于*区西侧偏北位置，地处老城区和新区过渡地段，*路与*路交汇处的东北侧。项目场址西靠*路路、南邻*路，西北侧为*街、东北侧为*路，东侧为*街，场区基本呈向北延伸的五边形。本期工程是*花园社区的一期工程，重要建设经济合用房，占据场区东北部，三面沿街，分别为东南侧*节、东北侧*路、西北侧*街，平面布置呈三角形
10、。1.2.2 建设规模与目的本期工程总用地面积45789m2（约合68.68亩），其中净用地面积45294m2（约合67.94亩），重要建设13栋多层（6层）住宅楼（经济合用房），总建筑面积50431 m2。根据国家经济合用房建设有关规定，本项目单户建筑面积控制在60m2左右，可以解决840户中低收入家庭2940人的住房需求。本项目是根据区政府规定而开发建设的经济合用房，其用地由区政府负责征用和拆迁安顿补偿，由*房地产进行规划设计和施工建设，并一次性建设配套基本设施建设，保障入驻居民的正常生产生活。因开发对象为经济合用房，其销售对象为*区符合购买经济合用房条件的城乡中低收入家庭。在开发建设过程
11、中，建设单位在满足政府制定的限价政策下以收支相抵微利原则进行开发建设，具体购房资格审核和购房批准工作由区政府有关部门负责。1.2.3 总投资与效益状况1、总投资与资金筹措本项目估算总投资为8519.34万元，土地费用949.65万元、前期工程费用158.72万元、基本设施建设费用1290.29万元、建筑安装工程费5295.26万元、开发期税费172.07万元、其她费用180.04万元、预备费218.46万元，根据项目建设管理和销售过程的需要，计提管理费用202.33万元、销售费用58.10万元。根据建设单位的投融资筹划，本项目投资开发资金由建设单位自筹解决。2、财务评价根据经济合用房建设管理规
12、定，本项目以保本微利的原则进行建设和销售。产品销售价格以开发建设投资为基本，使利润率控制在3%以内的原则进行定价。根据上述原则，本项目销售价格为1920元/m2，总销售收入为9682.75万元，547.08万元、土地增值税为290.48万元，利润总额为325.85万元，上缴所得税81.46万元，税后利润为244.39万元。项目平均开发投资额为1689.31元/m2，税后利润为244.39万元，项目投资利润率为2.87%、销售利润率为2.42%，符合国家经济合用房建设项目3%的利润率控制原则，阐明销售价格的拟定较为合理，是符合保本微利的建设原则。1.2.5 问题与建议本项目作为经济合用房建设项目
13、，属于政策性开发工程，具有较强的公益性特点。因此开发建设以赚钱目的，以收支相抵的原则进行，旨在为本地中低收入家庭提供居住条件，以满足城乡住房困难户居住需求。因此，特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本费用的管控力度，使建设成本控制在合理范畴内，并协调有关部门争取有关减免优惠政策，以最大限度减少工程建设成本，为购房户提供经济、安全、优质的居住条件。由于本项目属于政策性开发过程，具有很强的公益性特点，由于可行性研究阶段估算的建设费用品有一定的不拟定性，因此在本项目房屋最后销售价格的拟定上，建议采用下述原则：1、 建安工程费用以现行计价定额做竣工决算，并由本地政府审计确认。2、 工程建设其她
14、费用（含土地费）以实际发生列支，并经政府设计确认。3、 以政府拟定后的总建设费用为基本，根据国家经济合用房有关价格管理规定进行最后销售价格的拟定。此外，建议建设单位在工程建设过程中贯彻好如下几项工作，使项目开发建设可以顺利实现预期效果：1、加快做好前期工作，及时完毕项目动工前各项审批手续。2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招投标方面的有关规定和原则。3、积极、及时、足额贯彻工程建设资金，保证工程建设如期、顺利完毕。4、精心安排各项工作，保证工期、质量、投资控制目的的顺利如期完毕。5、工程实行过程应有全程监控，保证本工程不浮现任何人为的毗漏。项目单位应制定严格的验收原则，严格合同管理，保证工程的经济安全、环保和功能完善。1.2.6 重要技术经济指标 重要技术经济指标表序号项 目单位数值备 注一基本指标1.1 总占用地地面积m245789 68.68亩 其中：净用地面积45294 67.94亩1.2 总建筑面积m250431 其中：地上建筑面积m250431 地下建筑面积m20 1.3 建筑密度18.55% 1.4 容积率1.11 1.5 绿化率35% 1.6
