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1、产权式物业开发模式及深圳案例实证分析一、产权式物业定义与种类 产权式酒店是房地产与旅游项目嫁接后的产物，即酒店将每间客房的产权独立，分别发售予投资者，投资者在购买了产权式酒店的产权后，可将手中的产权进行转让和自由买卖，也可以拟定自己每年使用酒店的天数，其她时间则交由酒店管理公司统一出租、经营、投资者收取一定比例的返租（经营）收入，以实现保值增值。这与老式的住酒店以及老式的房地产投资有着本质的区别。-投资者购买产权酒店后，可拥有如下的权利： 一、拥有的产权可自由买卖；二、每年可拟定自己的使用天数；三、其她时间则交由酒店管理公司统一出租（经营），从中收取一定比例的返租（经营）收入，实现保值增。 产
2、权酒店分类产权酒店重要分三类：时权酒店、退休自用酒店和有限自用投资型酒店 一、时权式酒店向游客发售在一定期期内使用酒店客房和娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或互换。二、退休自用酒店是投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其他时间交酒店管理公司出租获取租金回报，到退休时作为养老的住所。三、有限自用投资型酒店的客户是中产家庭，是公司集团，家庭投资重要是为了增值和分红，顺带度假；集团购买一方面用于投资，另一方面可用于员工度假或公司年会专用。 初期产权式酒店的运营缺少灵活性，消费者想到不同地方度假，引进可互换概念(vacation exchange)满足旅游者到不同目的地旅游的需要势
3、在必形，1974年首家分时度假互换公司RCI成立后来，新的互换服务方式越来越多。人们不仅可以互换固定档次的住宿时间与娱乐服务，并且可以选择不同档次的娱乐时间和产品。点数制（point）与点数制网络是最新发展起来的分时度假体制。90年代浮现点数制 1990年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制（又称为分数制）。即顾客购买的已经不是某处房产一段时间的使用权，而是购买一定的点数，以所购买的点数来选择消费标价已经折合成点数的住宿和娱乐产品。欧美公司与南非公司也采用了点数制。90年代末期浮现点数制俱乐部和全球点数制网络 点数制俱乐部一般拥有几处度假房地产，不同房产有面积、档次等差别。在点数制俱
4、乐部普及后来，通过计算机网络技术将各地的点数制俱乐部联网互换，使消费者具有更大的选择性。 RCI欧洲分公司于1999年5月完毕点数制网络检测，并于将点数制网络推向全球。产权式酒店在深圳的发展 表1 深圳特区产权式物业分类实例深圳雅兰酒店位于深圳盐田区大梅沙海滨，属于旅游度假酒店，是深圳第一种产权式酒店，192间原则客房，4月23日试业。发展商：雅兰置业(深圳)有限公司属于典型的产权式酒店旭飞高时光休闲投资公寓介于酒店与住宅之间的投资品种。例如旭飞好时光投资休闲型公寓就属于此类。旭飞华达园位于翠竹北路豪宅区，繁华的翠竹北路商业街是家庭约会和商务居住的抱负之选；投资筹划：“首付1成，坐享其成，自动
5、回收使用权”“首付2成，坐享其成，自动回收使用权”“首付4成，坐享其成，7年自动回收使用权”深圳中港城购物广场产权式商场作为一种建筑面积达4万多平米的超级商城，中港城设有16部自动扶梯和豪华观光电梯，400多种车位，同步还拥有4000多平方米的休闲广场。 产权式商城等于对老式商场出租柜台方式进行革新，可以通俗理解为拥有产权的柜台或铺位，例如深圳中港城就推出这种投资模式。投资伍万元60年收益为62.8万元深圳市钜华投资发展有限公司推出的中港城购物广场属于产权式商场单独的度假房产 房屋面积可变 时间长短可变 购房期限 可互换 可互换 永久或定期 图1 比较灵活的产权式酒店二、产权式物业运营及其优缺
6、陷分析消费者在购买分时度假产品时，越来越多地关注其可互换性，因此加入一种互换公司就成为许多分时度假开发商的迫切愿望。 产权式酒店典型模式如下：开发商销售代理商会员互换公司会员 图2. 典型的分时度假运营机制国外最大的分时度假互换公司是RCI,国内首批成立的互换公司是华夏之旅。计算机网络与信息解决技术为分时度假的可互换提供了技术基本，象RCI可觉得十万以上会员提供服务，两者对比分析如下：表2 国内外典型分式度假互换公司经营比较比较项目RCI公司华夏之旅股东及开办人美国christel 与john Dehaan于1974年组建碾月由海南第一投资集团投资华夏之旅公司总经理雷驰重要优势1. 创新优势。
7、它在世界上率先提出分时度假互换的概念，其创新设计的互换机制满足了度假地和会员的需要。2. RCI的品牌优势。3. 先进的计算机网络系统。4. 遍及各地的分支机构。亚太区总部设立在新加坡。1. 中国第一家本土分时度假公司。2. 以海南省为基本在全国建立广泛的酒店网络。3. 开办分时度假业者导报扩大宣传和影响。网站中国市场竞争方略5月18日TCI成立亚太有限公司北京办事处，已有17家加入RCI.RCI在中国的市场战略为“以谋求政府支持为指引思想，通过简介分时度假概念宣传经营方式，通过吸引度假饭店加盟扩大影响，通过媒体宣传树立品牌形象，以非利润的目的实现为将来获得利润发明机会”。1994年RCI向世
8、界各地输送500万名游客。华夏之旅针对休闲度假和商务旅行，设计创立了一种全国范畴内可以自由住宿选择的系统，其核心是为消费者提供实惠的住宿产品，并为国内星级酒店或度假村开房率偏低的现状谋求出路。对加盟度假地和酒店服务内容新的度假地想加盟TCI时候，必须通过公司执行委员会：一方面考虑RCI一方面考虑RCI会员对于互换度假地的需求，检查新度假地可以纳入原有的度假地体系中，考察加盟度假村的相似限度和需求状况。保证度假地的原则达到RCI的最低规定。RCI开发经理开发经理充当顾问角色与度假地开发商达到RCI原则。RCI律师与开发商律师共同完毕1. 保证开发商符合开发规划。确认保证会员权利方面的制度安排，既
9、使开发商破产或失败时也能保证会员权利。通过网络传播加盟酒店订房信息，为加盟商提供：1. 会员手册、宣传册、招贴画、音像制品和杂志宣传。2. 对加盟酒店的管理人员进行培训和指引。3. 建立对比加盟酒店的鼓励机制，根据严格质量原则选择加盟酒店。产权式物业重要长处：产权式物业属于投资型物业，为老百姓提供了新的投资渠道，投资风险比股票小，投资利润比储蓄和保险大。表3 投资股票与投资产权式酒店比较投资项目投资股票投资产权式酒店投资额多少不限几万元以上套现能力随时套现稳定收入套现或按照退出机制按照银行存款利率套现风险性风险较大经营保障体系将风险减少旅游经济的增长使投资回报稳步增长。最大风险是可选错误选择缺
10、少诚信与经营能力的发展商。精力规定随时关注，耗费较大精力专业酒店管理公司经营回报方式股价上升增值委托经营获取年度分红，升值后转让套现，免费入住权等其他回报表4 投资产权式酒店与投资人寿保险比较比较项目投资养老人寿保险投资产权酒店产权式酒店实例性质储蓄型抗意外保险低风险新型投资旭飞.好时光休闲公寓投资金额分期小额投资一次性小额投资一次性小额付款，也可以一次性购买产权投资期数年到数十年不等首期款一次性投资。后期以酒店年度利润抵冲比分或所有月供楼款首期款多种付款方式回报时间退休时或者遇到意外伤亡时方可获得回报；一般只有20-30年回报期可获得年度利润分红及其他多种收益，拥有产权和酒店经营回报除了正常
11、利润50年回报外，还将33万健康保险作为回报内容，发明性将两个投资品种进行结合缺陷：存在经营压力较大，高收益必然规定具有较高的管理水平。产权式酒店既然是一种投资方式，就不可避免具有风险。一方面国内的产权式酒店整体并不成熟，仅仅是刚刚起步。虽然是在起步较早的地区，也不能保证她们个个都能赚钱。例如在海南，海南在八九年前就浮现了产权式酒店的萌芽，但是并没有形成真正的产权式度假酒店。究其因素，筹划者重要是想把楼房尽早售出，其目的并不是为了发展旅游业；更有甚者，那时的开发商大部分冲着炒楼而来，一幢楼盘往往通过数位开发商炒作，而不是针对最后客户需求开发。直接导致的后果就是剩余一大批“半截子”工程，使许多投
12、资人上当被骗。三、产权式物业有关的法律问题1. 产权式酒店核心法律问题 （1）如何保障销售过程中消费者的权益？开发商与销售代理商的衔接、监控非常重要。类似王侯对三九产权式酒店的过头宣传不可取，非常容易用过高的投资回报率欺诈消费者。 （2）如何在财政困难时不影响消费者的住宿权利？ （3）对于已经存在法律纠纷问题的烂尾楼或空置楼，只有位置较好，周边环境较佳的楼盘才干改建为产权式酒店，产权式酒店不具有普遍的推广性，否则会产生更严重的法律问题。2. 在产权式酒店运营过程中保护消费者权益的法律问题（1） 产权多头销售，欺诈消费者。 （2） 开发失败，发展商无力完整整个项目，导致投资者的投资损失。（3）
13、公正经营 如何确认客房出租率，客房出租收益与公共部分经营收益的分派比例问题，歹意减少总的经营收入，增长运营成本。（4） 合同条款逼迫性，许多产权式酒店事实上只是分时度假产品，投资者签定的不平等条款导致消费者不能享有到产权所有者应用的权益。（5） .投资回报承诺无法兑现引起的法律纠纷。四、深圳产权式休闲公寓与实证分析 深圳特区报广告中心地产部记者王侯先生从商业角度出发，提出所谓的服务型酒店第五类投资概念，具体体现为“四个新”：一是产品新理念，投资型物业不再仅局限于产权式酒店、酒店式公寓、myoffice等简朴层次的投资，而是注入国际上通用的“服务性酒店公寓”即酒店中蕴含家的功能；二是投资新品种，
14、它比证券、保险、商铺等投资回报更丰厚、更稳定而被市场日益关注；三是服务新境界，一般住宅型物业的服务大多是以舒服、以便为核心理念，而投资性物业则是以保值、增值为核心理念的，它不仅是销售一种投资，更是发明一种投资；四是房屋新银行，投资性物业把租售、服务融入销售过程中，是二级市场上的全新居屋银行。投资型物业的创新代表作是三九地产打造的丹枫白露，最能体现投资型物业的“四新”原则。它是一座纯正的国际五星级服务性酒店公寓，它的布置与其说是酒店，毋宁讲更是一种温馨的家。在投资上，它设定的多赢模式，几乎是年30以上的回报率；在服务上，只要交付首期18万，就可永不供楼，由三九大酒店全程式管理等等。综上所述，笔者觉得丹枫白露项目在地产销售和支付方式上确有创新，引入五星级服务性酒店公寓理念也是神来之笔，借鉴了国际不动产投资惯例、过剩经济时代一般商品（例如家电）的售后服务思想、并引入现代金融的运作方式，值得肯定理念创新。但是在利润回报宣传方面，开发商缺少对宣传方面的有效监控，笔者对丹枫白露进行简朴分析，客户投资18万元，按照30%回报率，那么每年回报利润是5.4万元，50年回报利润是252万元。有两个问题，需要向王侯先生请教，30%的投资回报率有什么保证？误导消费者的行为与否是不道德的行为？ 广东旭飞集团
