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1、保 密 承 诺本商业计划书内容涉及本公司商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺：妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。项目经理签字：接收日期：目 录保密承诺 1目 录2摘 要 3第一部分 公司基本情况6第二部分 公司组织管理10第三部分 项目介绍17第四部分 技术与服务24第五部分 环保与安全37第六部分 市场分析42第七部分 市场营销分析51第八部分 融资说明60第九部分 财务分析65第十部分 风险控制71第十一部分 项目实施计划77摘要一、公司基本情况 某房地产公司成立于1999年1
2、2月，以经营房地产业务为主，2004年5月注册资本金为2000万元，并取得房地产开发二级资质。二、公司组织管理公司设立董事长兼总经理一名，副总经理两名。采取董事长负责制，两名副总经理由总经理聘任，协助总经理管理公司日常的经营活动，并对总经理负责。此外，公司已形成了科学、系统、完善、可行的管理组织模式，建立了完整的组织机构和人力资源管理制度，并拥有实力雄厚的外聘顾问和广泛的社会关系。三、项目介绍某房地产公司开发设计的“新世纪鸿源广场”位于西安大路与同志街交汇处西南角，是一个功能齐全、规划设计现代化、理念超前的综合性大厦。项目总占地面积7500平方米，总规划建筑面积88313平方米，本项目建成后，
3、必将填补长春市高档地产项目的一项空白，并成为长春市立体景观的一个新的亮点。四、技术与服务本项目是长春市基础设施建设投资的重点区域，市政配套设施完备，包括道路工程、排水工程、供水管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等，各种技术指标均符合国家有关标准，具有完善的服务配套设施，为广大业主及入住单位提供全面优质的服务。五、环保与安全我们针对项目自身的污染情况制定了相应的治理方案，均按环境保护规范的标准严格执行。此外，在施工过程中还提倡有效地利用自然资源、节约能源，并建立了较完善的安全防范系统和消防措施，为项目整体的安全提供了有力的保证。六、市场分析长春市近几年的经济运行情况良好，为房地产业的
4、发展和繁荣创造了良好的外部环境，这样使一些知名的楼盘诸如万科城市花园、天安第一城等进驻了长春的楼市。通过几年的开发建设，目前长春市的销售住宅项目接近111个，全市的开发商370多家，市场竞争逐日激烈。通过与周围的楼盘进行综合性比较，本项目具备一系列的竞争优势，市场前景看好。七、市场营销分析项目的总体营销策略就是利用项目优越的地理位置、良好的产品质量、时尚的设计风格、完善的配套设施、休闲舒适和温馨健康的生活等理念让广大消费者了解并认可本项目。通过四大媒体以及专门的促销活动等营销方式作为公司的营销策略。八、融资说明该项目总投资20173万元人民币。其中，企业自筹资金7400万元；融资10000万元
5、。融资分两期进行，第一年为8000万元，第二年为2000万元。“新世纪鸿源广场”开发工程预计2.96年完工，在开发工程总体完成并销售后，利用楼盘出售的回款一次性返还融资款的本息。九、财务分析根据企业提供的数据对财务分析进行预测，公司的投资利润率为25.62，投资利税率为29.16。报表的分析结果表明29.16项目的投资利润率以及不到3年的投资回收期是有吸引力的。十、风险控制房地产作为产品具有一次性投入资金大，资金周转慢，受政策影响强等特点。就本项目而言，具有政策风险、市场风险、行业风险、资源风险、生产风险和管理等风险，可以通过具体手段加以规避和控制。十一、项目实施计划2003年9月2003年1
6、0月 项目前期相关审批工作；2003年11月2004年3月 项目招标工作、实施前准备及资金筹集工作及扩初设计工作；2004年9月 开始预售工作；2004年4月6月 前期拆迁及场地平整工作；2004年7月2005年7月 工程主体封闭；2005年8月10月 工程外部装修；2005年11月12月 工程内部装修； 2006年6月销售工作完成。第一部分 企业基本情况一、企业简单描述某房地产公司是1999年12月在吉林省工商管理局注册成立的，具有独立法人资格的有限责任公司，注册地为吉林省长春市南关区幸福乡富裕村，注册资本金1000万元，并于同年取得房地产开发四级资质，经营范围为房地产开发。2004年5月再
7、次注资，达到2000万元，并取得房地产开发二级资质。 公司以经营房地产业务为主。公司成立之初，公司的董事长兼总经理郝凤波与其他领导一起，凭借自身丰富的房地产方面的工作经验，结合当地消费者的特点，以“准确定位市场、规模开发经营，优质优价取胜、力创一方精品”为经营原则，本着“诚信、务实、发展”的原则开展工作，迅速找到市场中的缺口，占领市场份额，使公司在短时间内立足于长春房地产界。公司以“为中、高端客户开发建设精品楼盘”为开发宗旨， “以人为本、以客为尊、团结发展、共创辉煌”为公司一贯的经营理念。在2004年增资升级之后，公司更加注重企业形象的建设，继续以高品质的工程和完美的物业管理占领市场，全方位
8、的赢得了消费者对公司的认可。二、公司主要负责人情况 公司最初是由郝*、翟*和苏*三位自然人共同出资组建的，注册资本为1000万，每人的出资比例分别占80、10和10，依照出资比例不同而享有不同的权力和义务。在2004年三人依原投资比例对公司进行再次增资，使公司的注册资本达到2000万，主要股东的权力和义务保持不变。下面是公司主要的行政领导：（一）、董事长兼总经理：郝* 男 （二）、副总经理：苏*（三）、副总经理：雷*三、公司财务状况由于公司之前是以参股其它房地产公司的方式，与其它房地产公司共同经营的，因此，并没有独立的财务报表。四、公司发展目标公司在近几年的发展壮大中，完成了将近十万平方米的房
9、地产开发业绩，取得了良好的经济效益和社会效益。公司先后开发了“开运街43号住宅”、“红旗街28号住宅”、“湖滨公寓”、“天津路27号综合楼”等多个项目，取得了广大消费者的一致赞誉，在吉林省房地产开发行业中，树立了很好的业内口碑，并受到省、市各相关部门的认可和赞赏。公司通过这几年的积累、发展、壮大，已经成为实力雄厚、技术精良、具有现代化管理手段和计算机管理系统的成熟企业。为了使公司的经济效益和社会效益更上一层楼，在2003年，公司竞标得到位于长春市最大商业圈“重庆路商业圈”与办公集中地“西安大路”交汇处的7500平方米的规划用地，总占地面积为4233平方米。此地段堪称长春市绝版“黄金地王”。根据
10、调查，并从经济价值和社会价值方面综合考虑，领导层决定在此开发一个集办公、商务和住宅公寓为一体的高档综合性大厦“新世纪鸿源广场”项目。 “新世纪鸿源广场”是某房地产公司自成立以来在长春市黄金商业繁华地段开发的第一个大型综合性房地产项目，公司对此进行了周密的论证和调研，几乎倾注了全部的人力、财力和物力，旨在通过该项目的开发建设，通过以精美的建筑、完备的设施、科学的管理和一流的质量，展现公司强大的实力和优秀的业务水平，从而进一步巩固“某房地产公司”的品牌知名度，提升公司在长春市、吉林省乃至全国地产界的声誉。在为公司创造可观经济效益的同时，为长春市房地产业的发展和成熟做出辉煌的贡献。由于长春市近年来的
11、发展总体落后于全国大中城市，因此，政府更是从政策扶持方面加快了长春市的改革和开放的步伐。随着全国经济的总体高速发展，越来越多的外地乃至世界的投资者把目光投向长春这一有着巨大发展潜力的城市。城市的发展，规划相当重要。一个现代文明程度较高的城市都有相当规模的商务中心区，如纽约的曼哈顿、香港的铜锣湾、北京的CBD以及上海正在建设的陆家嘴。公司正是从当前和长远的发展眼光着手，以长春市的中长期发展目标为基础来进行项目的设计和开发，以高起点、高水平的项目来为长春市的经济繁荣做出贡献。第二部分 公司组织管理一、公司管理团队公司是一家有限责任公司，设立董事长兼总经理一名，副总经理两名。由于郝凤波在公司股份中占
12、股比例达到80，因此担任公司董事长兼总经理，负责公司的主要工作；两名副总经理由总经理聘任，协助总经理管理公司日常的经营活动，并对总经理负责。二、公司组织结构公司在经历由弱到强、从小到大的发展经历后，现已基本形成了科学、系统、完善、可行的管理组织模式，并随着外部环境和内部条件的不断变化而进行着不断的改进和完善。通过多年的运作，以及借鉴其他公司的管理经验和管理模式，领导层根据本公司的实际情况，制定了现阶段符合公司发展的组织管理结构模式。简单的以图示表示如下：董事长总经理副总经理副总经理财务部采购部物业管理部综合部销售部前期部工程部采购计划审定、验收材料、设备采购企划包括可行性研究征地、拆迁、规划手
13、续基础设施配套手续方案及勘查、设计单位选定广告及销售样板房方案及管理销售计划、统计人力资源 人事、劳资等行政、档案管理车辆管理公司会计业务工程预算、决算审核资金运营公司计划、统计施工、监理单位选定工程进度、质量、安全管理工程经济管理公司内部施工队伍管理环境管理绿化、卫生设施维护水电暖路治安、安全管理行政管理手续收费会销 三、团队中其它部门的主要管理成员（一）、公司拥有一批年富力强、勇于创新的部门经理，他们都是大专以上的学历，有着丰富的工作经验。前期部经理：翟冬梅 女 大专学历 经济专业销售部经理：翟曙光 男 大专学历 工民建专业综合部经理：苏国军 男 大学本科 经济专业财务部经理：周文辉 男 大专学历 财经专业工程部经理：雷金祥 男 大专学历 水暖专业物业部经理：李 生 男 大专学历 电气专业采购部经理：王 彪 男 大专学历 电气专业（二）、此外，公司还拥有实力雄厚的外聘顾问和广泛的社会关系。在长期的业务发展中，和政府相关部门及国家机关建立了良好的诚信地位及良好的合作关系。法律顾问：吉林省佳林律师事务所律师：高俊杰、孙发由下面的表可以直观的看
