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1、三亚优尼克泰德花园敬老院建设项目可行性建议书 目 录总论11 项目概况12 项目提出的背景及建设必要性13 可行性研究的依据和范围14 主要技术经济指标15 施工进度计划市场调研及前景预测21 新时期敬老院的模式度假公寓的概念22 三亚引入度假公寓的情况介绍23 目前三亚已经推出和即将推出的可比项目分析24 本项目与其他项目相比较优劣势分析25 本项目前景预测项目定位31 主题定位32 功能定位33 市场定位34 项目建设方案及规划设计定位35 价格定位36 入市姿态及推广时机定位37 销售方式定位38 物业管理定位 营销策略41 宣传主题概念42 卖点整合43 优惠措施44 销售目标体系整体
2、推广思路45 分阶段控制的公关效果46 外发式宣传策略47 销售进度目标48 资金回笼计划投资估算和资金筹措51 投资估算52 资金筹措财务评价与社会效益分析61 盈亏平衡分析62 赢利预测63 敏感性分析64 社会效益分析第七章 结论第一章 总 论11 项目概况开发商三亚优尼克泰德实业有限公司项目名称三亚优尼克泰德花园建设项目以下简称本项目项目区位及自然条件本项目位于离三亚市区约10公里海榆东线南面犹如三亚一颗璀璨明珠镶嵌在地球北纬18与阿拉伯海红海加勒比海孟加拉湾墨西哥湾夏威夷群岛一道呼吸着温馨的海洋季风这是一条关于热带关于滨海的假日旅行线这里长夏无冬有最明媚的阳光最纯净的空气最碧蓝的海水
3、最洁白的沙滩自然生态环境在世界首屈一指世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目的地据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价三亚空气质量位居世界第二中国第一国家环境保护总局把三亚亚龙湾浴场列入全国5个水质优最适宜游泳的海水浴场这些稀有的自然资源使该项目具有巨大发展潜力12 项目定位在世界人的记忆里三亚仅有阳光沙滩海水绿色和空气五大卖点的丰富旅游资源却没有自己应有的独特文化并只能留住短期的候鸟老人 优尼克泰德花园的建成将一改过去三亚仅仅旅游为主的城市特色本案必将成为中国乃至世界的一大建设亮点集旅游养老疗养之焦点打造中国一流的高档次老人社区13 项目提出的背景及建设必要性首
4、先众所周知的事实是人类的寿命由于医药科学的进步以及人类生活水平的提高而增加了因此在人口比例中老年人增多了全世界已经明显呈现老年化趋势其次三代人的家庭已成为过去更多的老年人要独自生活因此要求有独立的住房设施再者社会安全福利和个人养老金增加了使得更多的老年人能负担舒适的居住设施费用此外许多非盈利团体如教堂工会和兄弟会互相组织慈善机关所支持的组织及税金支持的团体等为老年人提供养老支持一般的设计标准并不一定适合老年人住房其最大不同点之一是由于孩子们分居离开家庭或由于丧失配偶而造成的单人户或二人户在中国内地及本土海南岛现有的敬老院中普遍存在基础设施差或不完善很难满足新时期的老年人的需求三亚在中国乃至世界
5、的适合老年人居住环境地位中屈指可数该项目用地又在三亚的位置中有独特优势在过去的20年随着中国经济持续升温中国的旅游业有了长足的增长现已跻身于世界旅游大国之列跃居亚洲旅游大国之首旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点它在扩大开放带动相关产业的发展促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用在全国旅游发展的大形势下三亚的旅游业步步升温养老业旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出近几年三亚房地产迅速脱离海南房地产泡沫经济的阴影开始复苏并朝着良性的方向猛速发展三亚的房地产开始了新一轮的升温特别是随着近几年国内经济的好转国家假日经济的刺激国人消费观念的
6、改变以及三亚旅游综合环境的不断改善使得三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注与其同时三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北华北地区的人们对到三亚过冬度假充满热情客观上造成了三亚近期推出的房产大多数被内地人所购买但在整个三亚地区目前没有真正意义上高档次的适合老年人长期居住养老社区更没有所谓的高档次敬老院及疗养中心古往今来人类最理想的居住环境是依山傍水山指大山水以江河排第一然后才是大海但该项目虽不靠江也不靠海做环境陪衬但它有比靠海更好的水库尤其更适合老年人居住而且要去海边也不远这样靠近海又远离海更适合生活如果完全直接在海边居住家具腐蚀问题已成历年来常见现象
7、三亚市人类最理想第二居住地投资百亿的海口至三亚东环快速铁路将以70分钟休闲经济带串起海南岛最美丽的旅游黄金线上的珍珠海口文昌琼海万宁陵水三亚调查显示目前全国平均家庭户规模为344人专家认为家庭的核心化小型化使传统家庭的养老功能正逐步弱化弱化的最终结果是使这些功能外移而计划生育政策的实施家庭子女数量的减少导致潜在家庭供养资源的减少更加剧了养老功能社会化的过程养老社会化将成为越来越多的老年人度过余生的一种选择一位老龄问题专家认为老年人先入住家庭式老年公寓随着身体条件的变化再到寄养式的敬老院这是未来老年人社会养老的趋势随着三亚越来越多的被国人乃至世界认识每年到三亚度假避寒的候鸟老人在68万人三亚成了
8、众多老人冬天避寒的最佳去处这些老人都居住在三亚的各个居民区或租房或购房生活相对简单他们最主要的娱乐就是每天早晚三五成群结伴到海边活动据统计每天晚上固定在三亚湾参加晚间娱乐活动的来自全国各的老人就有3000多人这一切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游城市的前列 4房产投资从腹地转移到旅游度假胜地旅游养老地产正在形成市场三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场2007年1-9月销售总套数 8399 套面积 7522 万m2岛外销售 7404 套面积 644 万m2岛外市场占总销售套数的 8815 占总销售面积的 8562 9月销售总套数 474 套面积 467 万m2岛外销售 427 套面积 4
9、06 万m2岛外市场占总销售套数的 9008 占总销售面积的 8694 而且这些房子大部分都是老人居住这就证明三亚的养老地产正在形成市场给三亚房地产带来了百年一遇的良机2001年以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是一个信号我们可以看到三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市吸引了来自全国各大城市的买家包括港澳台和东南亚各国的买家在中国最好的度假地区投资房产似乎成了人们相互之间发自内心的默契所有在三亚的房地产商都明白了一个道理时机来了综上所述优尼克泰德花园的开发有着良好的外部经济环境社全环境和地理位置这都是本项目面对的市场基础二市场供求分析我们先来分析老年人的需求心理1 老年人和下一代下两代由
10、于生存环境所受教育等诸多原因生活方式习惯及思想观念等方面难免产生代沟多数被访问者认为解决代沟的最佳方式是老年人与子女分开居住节假日儿女上门探望全家团聚2 年轻人有自己的生活和工作特点现代生活节奏加快竞争加剧压力加大生活无规律与老年人住在一起相互干扰影响令人头痛 老人再婚后新建立的老年家庭不易与子女完全和睦共处分是最佳选择 老年人喜欢安静淡泊朴素平静的生活对物质要求不高不愿地处闹市和商业区工厂区与子女的居住要求差异较大 老年人怕孤独在子女上班上学后老人们仍有同龄伙伴共同话题共同乐趣三亚清平乐 海南省三亚市田独镇新政府旁三亚东锣岛地产有限公司8857992平建筑密度1660绿化率5910交通状况3
11、02路303路304路以及双层景区游览车层数11161865平方米左右1F88平方米左右2F三亚目前唯一一个以度假养老为主题的亲情养老社区4800元平方米6288元平方米 1经济富裕的老年阶层行为及性格特征对新生事物拥有最快的接受速度和最浓厚的兴趣因而是旅游度假物业推广的突破点对自助游情有独钟因而长时间地拥有可免费使用的酒店式公寓及较为完善的配套服务对他们来说有极大的吸引力容量大快节奏的旅游活动比较适合他们的口味因而周边旅游景点广泛分布的三亚将对其有强大的吸引力价格适中使用时间灵活旅游配套服务齐备的度假物业产品较能迎合该群体的口味经济实力及消费习惯本阶段的客户群体有较多的积蓄进入经济实力的顶峰
12、阶段随着观念的改变越来越多的老人选择度假性养老方式由于没有很重的经济负担所以消费欲望相对较强而且容易受到媒体及市场营销活动的影响同时彼此间的相互影响力也不容忽视3 3 1 2注重生活质素的成熟家庭行为及性格特征经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提升到一个更高的层次享受型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该群体的口味家庭拥有一定的积蓄并进入有计划的收支模式中对投资有着最浓厚的兴趣及较强的实力度假及其余的消费活动通常以家庭为单位进行经济实力及消费习惯经济实力不断加强的同时消费态度也日趋理智在整个家庭有条理的理财模式形成并稳定后媒体或市场营销活动的影响而激发的冲动型消费行为已基本不存在但由于处于基
13、本稳定期具有一定的社会地位容易为体现和自身的社会地位相对称的虚荣心而产生消费行为3 3 1 3财力雄厚人行为及性格特征拥有最充足的时间和精力计划退休后的度假生活回复年轻时代的习惯喜爱与同龄人结伴而行节奏缓慢配套服务细意周到环境良好的乡居式度假生活较为迎合该类人群的口味经济实力及消费习惯虽然逐步进入无收入的阶段但由于多年的积蓄及子女在经济上的支持拥有充裕的时间和金钱计划去享受退休后的悠闲日子期望可供支配的入住时间和其它优惠远比年轻一族要多拥有长时间自住机会的度假物业更迎合该类客户的需要另外随着三亚作为旅游度假目的地地位的日趋形成三亚越来越成为北方银发一族养老度假所钟情的地方因此本项目推出的养老度
14、假物业将会成为银发一族充分享受人生的最后一个机会3 3 2以区域作为划分标准对目标客户层的分析3 3 2 1以上海为核心的长三角地区主观影响因素长三角地区人士的务实特征令其对投资风险的承受能力相对于北方地区人群弱通常不作风险较高的无把握的投资选择对新生事物的接受速度较慢接受程度偏低但由于该地区客户经济上较富足且当地房价处于国内领导水平因此该区域的现实购买能力较强因而在宣传推广中侧重于低风险的稳健投资会更有吸引力同时发展商的实力和信誉也是他们最关注的部分客观影响因素长三角地区与三亚地区气候上的差异一般令海滨度假对之所产生的吸引力不如北京地区及北方其他地区的客人大但同时也因地域交通的近便和消费的节
15、省使三亚成为他们乐于选择的度假地点3 3 2 2以北京为核心的三北地区主观影响因素与南方地区人群的冷静和精于算计相比北方人明显更充满豪气与冲动往往会凭一时的冲动而决定一项投资或一项消费因此北方地区人群的消费阵线更容易攻破更容易受到激发他们内心欲望的产品的诱导并产生强烈的购买欲望和购买行为的一项产品只要能强烈地刺激他们的感官便会不经推敲琢磨就可赢得他们的青睐客观影响因素以北京为核心的北方地区与三亚地区气候上的差异较大令海滨度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区而且随着北京地区现代化进程的不断加快北京地区集聚着相当一部分富裕阶层就整个市场容量来说北京地区无疑是最大的在北京地区高档住宅商品价格居高不下的情况下高档住宅商品价格普遍高于7000元平方米到三亚旅游度假一方面可以满足休闲度假家庭度假和养老度假的需要另一方面在三亚较低房价的情况下会显得轻松而从容因此 综上分析本项目的目标客户应确定为 区域市场应为三北地区和长三角地区 目标客户应以养老度假为目的的富有的中老年人和注重生活质量的成熟家庭 三北地区和长三角地区的中小企业具体细分该项目的细分市场应是第一类市场以度假休闲为主要目的的岛外中产阶层在工作地拥有一至两套住宅并有富裕资金享受型
