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1、某某别墅项目投资可行性研究报告目 录第一部分 项目决策背景七大利好因素4一、上海市经济保持着快速健康的发展4二、上海市房地产市场供销两旺，持续看好5三、上海别墅市场全面繁荣，量价齐升6四、上海市嘉定区发展势头良好7五、F1方程式赛车场距本项目仅4公里8六、南翔镇国际化社区“格林风范”的启动拉开了南翔新镇建设的序幕9七、嘉定区政府将引轻轨至南翔镇11第二部分 项目及周边环境分析12一、项目位置12二、项目现状12三、项目周边3000米范围内的社区配套14四、项目的初步评估16第三部分 市场现状及其趋势判断16一、上海市房地产市场整体分析16二、上海市别墅市场整体分析21三、上海市外环线周边可类比
2、的别墅项目分析37四、南翔镇房地产市场及楼盘分析41第四部分 项目优劣势分析及产品的营销建议43一、项目优劣势分析43二、产品的营销建议44第五部分 项目均价的预测47一、类比价值预测法471、根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可实现均价472、根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价50二、某某别墅40005000元/平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相一致51三、分析各价位下的均价的销售风险52第六部分 项目的投资收益分析53一、销售收入预测53二、别墅成本预测54三、项目利润测算55四、现金流量测算57五、经济指标汇总58六、敏感性分析58第
3、七部分：综合分析与建议60第一部分 项目决策背景七大利好因素一、上海市经济保持着快速健康的发展上个世纪末的最后十年，上海这片热土日新月异神奇般的变化让世界为之折服。从99财富论坛到上海合作组织成立会议，从APEC会议到刚刚申办成功的2010年世博会，上海这颗东方明珠正以无法阻挡的魅力成为全世界关注的焦点。如果仔细端详中国“雄鸡”状的版图，您会惊奇地发现：从辽东半岛的鸭绿江口到广西防城港市的东兴镇，绵延18000多公里的大陆海岸线轮廓，正恰似一张拉满的强弓。弓弦是南北交通大动脉京广铁路，滚滚东去的长江则是那支着力待发的利箭，而上海，这个远东最大的城市，就位于这支利箭最锋锐的前沿。“利箭”的“锋芒
4、”形成巨大的磁场，吸引了全世界渴望成功的开拓者纷至沓来，百年难寻的机遇使这座城市充满活力。2002年是我国加入世界贸易组织后的第一年。一年来，上海市实现了国民经济的持续快速健康发展，各项社会事业取得全面进步，人民生活水平稳步提高，全面完成了各项预期目标和主要任务。全年实现国内生产总值5408.76亿元，按可比价格计算，比上年增长10.9。产业结构在调整中不断优化，第二、第三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。全年第一产业增加值88.24亿元，比上年增长3；第二产业增加值2564.69亿元，增长12.1；第三产业增加值2755.83亿元，增长10。城市综合服务功能不断提升，第三产业增加值占国内
5、生产总值的比重继续提高，达到51。（所有数据来自上海统计局发布的2002年上海市国民经济和社会发展统计公报） 二、上海市房地产市场供销两旺，持续看好2002年是上海房地产的大发展年，楼市各项指标居高不下，房地产开发规模、商品房供应量、预售登记面积和商品房价格水平均不同程度地超过2001年全年水平。2002年上海房地产业全年实现房地产业增加值373.63亿元，比上年增长14.5。房地产开发与销售同步增长。从开发看，全年商品房施工面积6853.17万平方米，比上年增长14.5；竣工面积1983.92万平方米，增长10.7。从销售看，全年商品房销售面积1960.6万平方米，比上年增长9.1，其中商品
6、住宅销售1839.05万平方米，增长9.4。在商品住宅销售面积中，个人购房比重已达97.5,比上年提高4.1个百分点。存量房产交易稳步上升。全年成交过户面积1790.48万平方米，比上年增加368.05万平方米，增长25.9。房屋租赁市场交易活跃。全年商品房屋出租面积597.19万平方米，比上年增长17.5。（所有数据来自上海统计局发布的2002年上海市国民经济和社会发展统计公报和上海房地产交易中心公布的统计资料）2002年三大热点F1赛车场落户上海安亭、2010年世界博览会落定上海、环球影城主题公园将在上海浦东三林地区建设给上海楼市注入了新的动力，未来几年的上海楼市将持续看好。三、上海别墅市
7、场全面繁荣，量价齐升来自上海市房地产交易中心的资料显示，从1996年1月至2002年12月，上海市共有160余个别墅项目推出，累计供给量达到33926套，其中消化量为25614套，销售率平均达到75.5%。其价格段主要出现在100200万元的中低档别墅区间。可以说，“别墅类”主宰正被普通购房一族所关注和青睐。同时，上海市别墅价格大幅上扬。2002年四季度的市场成交价格再创新高，6870元/平方米的平均价格创历史最高点。别墅市场的异军突起，是房地产市场长期培育的结果。其主要来自于政府采取了积极的财政政策，体现了“扩大内需，拉动市场”的经济策略。由于上海市的GDP值已超过4500美元，消费方式和消
8、费习惯正处于转新阶段，符合时代需要的新型住宅观念正逐步被普通购房人士所接受。上海作为国际大都市的地位和形象日益牢固，无论从世界范围，还是从国内范围来讲，上海正越来越成为人们向往的城市。成功人士纷纷选择在上海投资、置业和安居。在目前上海房地产整体运行态势良好的前提下，在不同区域，各种类型的别墅尚有一定的发展空间。2003年仍将是别墅市场发展的高潮期。四、上海市嘉定区发展势头良好嘉定区位于上海西北部，中心位置在北纬3123，东经12115。东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴凇江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积464.2平方公里。全境地势
9、平坦，东北略高，西南稍低。市、区级河道蕰藻浜、练祁河、娄塘河横卧东西，向东流经宝山区直通长江和黄浦江；盐铁塘、横沥、新槎浦纵贯南北，与吴凇江、浏河相连。河道总长1800余公里，平均河网密度为每平方公里4公里。嘉定区工业生产产销衔接状况良好，工业经济效益稳步提高。汽车零配件、电子电器、金属制品、纺织服装等重点发展行业是工业经济的支柱，其工业产值占全区工业总产值的29.6。非公有制经济规模不断壮大，成为工业经济的主力。外商投资企业和私营企业的工业产值分别占全区工业总产值的45.5和20.l。在世界排名前 500家公司中，有10多家在嘉定投资办企业，如美国通用电气 、德国大众、日本富士通、荷兰飞利浦
10、等。市、区、镇三级工业区和希望、蓝天、沪太、徐行等20多个私营经济小区的工业规模集聚效应正日益显现。五、F1方程式赛车场距本项目仅4公里上海国际赛车场位于嘉定安亭镇，在宝安公路的北面，嘉松公路的东面，规划面积5.3平方公里，由赛车场区、商业博览区、文化娱乐区和发展预留区等板块组成。现在动工的是赛车场主体部分赛车场区，占地面积约2.5平方公里，主要由塞岛及其他9组赛道、主、副看台、车队生活区、维修站、缓冲区及配套设施等几个部分构成。其中高速赛道呈“上”字造型、总长约5.451公里，适合于各种不同赛车、特别是一级方程式即F1赛车比赛。宽度介于13至20米之间，拥有15个不同转弯半径的弯道和9个不同
11、长度的直道，路面高度最大落差约12米，上升最大梯度为3%，下滑最大梯度8%，在上海软土地基建造如此高难度、高标准的赛车道，在世界同类赛车场尚无先例。按计划在2004年春节前竣工，以确保2004年10月举办“中国站”国际赛事。2年过后上海将作为F1世界循环赛中的一站，F1赛事虽然一般来说每年在一地只举办短短的3天，但它带来的人流和商机显然是巨大的，故对本项目的你好作用是显而易见的。六、南翔镇国际化社区“格林风范”的启动拉开了南翔新镇建设的序幕2002年2月28日，嘉定区土地开发中心与深圳金地集团、上海嘉宝集团就占地140公顷的“格林风范”居住区开发建设项目举行隆重的签约仪式。作为嘉定区目前最大的
12、房地产开发项目，以及整个南翔星城规划中最先启动的项目，南翔镇国际化社区“格林风范”的启动标志着嘉定区房地产业步入了全新的发展格局。它的开发拉开了南翔新镇建设的序幕。南翔星城居住区项目总规划土地面积约333公顷，位于嘉定区南翔镇东部，与本市宝山区、普陀区接壤，北至蕴藻浜、南接丰翔路、东临中槎浦河、西靠沪嘉高速公路。嘉定区对南翔星城项目进行反复论证和统一规划。参与竞标的14家市内外大型房地产企业中，深圳金地（集团）股份有限公司和上海嘉宝实业（集团）股份有限公司两家上市公司终于脱颖而出，获得了南翔星城（一期）项目开发权。金地集团是国内成长最快的房地产品牌企业之一。2001年财经时报的“中国房地产上市
13、公司10强”排名中，金地集团位列前三名。“格林风范”是金地集团进入上海以来首批投资开发的最大型项目。嘉宝集团是嘉定区唯一一家国有资产相对控股的上市公司，经营范围已拓展至电子、电机、电器、房地产、贸易等领域。根据有关协议，金地集团将为该子公司提供融资约5.44亿元，ST嘉宝提供2.33亿元。金地集团持有上海格林风范公司70%股权，ST嘉宝持有30%股权。公告称，上海格林风范公司近日与上海市嘉定区土地储备开发中心签订了开发上海市嘉定区绿洲星城项目协议，该项目土地面积约为2100亩，规划用地性质为商品住宅用地。根据协议，格林风范公司在协议签署之日一次性支付开发总费用约7.8亿元，开发中心在协议签署日
14、后180日内完成首批800亩土地的前期开发，并交付土地给格林风范公司，目标地块剩余土地的前期开发和土地交付将于2004年3月底前完成。本次启动的“格林风范”项目是嘉定区南翔星城特大型居住区项目的第一期。该地块背靠南翔古镇千年的人文精髓，以沪嘉高速公路为界，北至静唐路，东至宝翔路，南至丰翔路，是南翔新镇规划中的中心地块。明代园林“古猗园”近在咫尺。该项目邀请了国内房地产界著名策划大师王志纲进行整体策划。王志纲在广州等地先后策划的碧桂园、星河湾等项目取得了不俗的销售业绩并产生了极大的轰动效应。“格林风范”初步定位为面向全市的高档、国际化的大型生态居住社区，拥有高配套低密度的社区环境和深厚的人文底蕴
15、，建成后将成为上海乃至长江三角洲地区的代表性楼盘。住宅由小高层、多层花园洋房、联排、双拼和独栋别墅组成。项目以造镇的思路，将实行统一规划，分多期连续开发。在尽量利用和保护地块现有的自然条件基础上，综合考虑到社区内生活的各方面，营造高品质居住社区环境，配备有高档完善的设施，如国际学校，高级医院，组合商业豪华会所、游艇码头、垂钓中心等。物业类型预计有小高层、多层花园洋房、连排、双拼和独栋别墅。在规划设计过程中更加注重环保概念，将采用更新的技术和材料如地热系统、水循环系统、太阳能应用技术，来为客户营造国际化、人性化的高品质生活。 七、嘉定区政府将引轻轨至南翔镇最后结论：从宏观面到微观面均显示出政策和经济因素对本项目呈现的利好态势。第二部分 项目及周边环境分析一、项目位置1、某某别墅项目位于嘉定区的南翔镇上，与普陀区和宝山区毗邻，项目距人民广场15公里，距虹桥国际机场仅12公里，开车前往只需10分钟；距浦东国际机场62公里，车程为45分钟；距华东地区最大的国际集装箱码头-上海张华浜码头为18 公里。项目周边路面运输畅通发达。铁路方面，设有华东最大的铁路
