《房地产估价理论与方法1》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价理论与方法1（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产估价理论与方法模拟试卷一一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）1. 成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（ ）。A、价格C、劳动价值B、生产费用D、成本加利润2. 运用成本法估价，需要懂得（ ）。A、房地产成本构成C、房地产价格构成B、房地产供求关系D、房地产重置价格构成3. 对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来 说，主要是从（ ）上把握房地产价格的“数量”。A、货币支付C、现象B、价值D、本质4. 某房地产现房价
2、格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（ ）元。A、3800C、3300B、3500D、31005. 重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（ ）的新建筑物的正常价格。A、具有同等效用C、具有同等功能 B、完全相同D、类似6. 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（ ）。A、剩余价值B、实际使用年限C、剩余使用寿命 D、实际损耗
3、程度7. 房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（ ）所排列出的先后进行次序。A、时间顺序C、程序B、逻辑顺序D、内在联系性8. 房地产估价的核心是为（ ），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。A、特定对象C、特定目的B、特定委托人D、特定要求9. 具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（ ）作为其中的一种估价方法。A、比较法C、收益法B、假设开发法D、成本法10. 对估价资料的保存时间一般应在（ ）以上。A、5年B、8年C、10年D、15年11. 假设开发法在形式上是（ ）。A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法C、评估房地产
4、价格的收益法的倒算法D、评估房地产价格的成本法的倒算法12. 在传统方法中，投资利息和（ ）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。A、投资利润C、投资收益B、开发利润D、销售税13. 投资利息估算只有在（ ）才需要。A、比较法C、现金流量折现法B、传统方法D、收益法14. 在现实生活中，房地产价格的高低是由（ ）的结果。A、众多影响房地产价格的因素综合作用B、影响房地产价格的因素作用C、各种影响房地产价格的因素其影响强度不同D、各种影响因素影响房地产价格变动方向不同15. 商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（ ）。A、周围环境状况C、临街状况
5、B、与市中心的远近D、交通便捷程度16. 房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（ ）下的估价结果具有近似性。A、同一估价原则、同一估价时点C、同一估价目的、同一估价时点B、同一估价目的、同一估价方法D、同一估价原则、同一估价目的17. 现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（ ）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。A、小于C、等于B、大于D、小于或等于18. 某房地产土地面积为500平方米，土地价格为2000元/平方米，建筑物建筑面积1000平方米，用成本法估算出的该建筑物的重置价为1800元/平方米，市
6、场上同类房地产的正常房地价格为2500元/平方米，则该建筑物的每平方米建筑面积的实际价值比重置价值低（ ）元。A、100C、300B、200D、40019. 收益法是以（ ）为基础的。（ ）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A、收益原理C、未来原理B、预期原理D、替代原理20. 某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的资本化率为6%，则该房地产的收益价格为（ ）。A、150.56万元C、157.61万元B、154.56万元D、152.69万元21.
7、 某宗房地产现行的价格为4500元/m2，年净收益为250元/m2，资本化率为6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为6000元/m2。据此预计新火车站建成后投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/m2。则获知新建火车站后该宗房地产的价格为（ ）。A、5250元/m2C、5536元/m2B、5655元/m2D、5456元/m222. 比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（ ）。A、类似房地产的交易 C、相关房地产的交易B、相同房地产的交
8、易D、房地产的市场交易23. 如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用（ ）的市场汇价进行换算。A、估价作业日期C、估价时点B、成交日期D、交易日期修正后24. 价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（ ）。A、固定价格指数C、长期价格指数B、定基价格指数D、环比价格指数25. 房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（ ）。A、变动规律和发展趋势B、变动规律和长期趋势C、发展规律和变动趋势D、发展规律和长期趋势26. 越接近（ ）的发展速度对估价更为重要A、客观情况C、估价时点B、市场供求D、现在27. 针对不同的估价目的所采用的价值
9、标准，分为（ ）。A、客观合理价值标准与公开市场价值标准 B、客观合理价值标准与非公开市场价值标准C、公开市场价值标准与非公开市场价值标准D、客观合理价值标准与主观合理价值标准28. 街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价格通常是采用（ ）A、正旁两街分别轻重估价法C、比较法B、重叠价值估价法D、假设开发法29. 下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的（ ）。A、出租型房地产C、旅馆型房地产B、自用型房地产D、营业型房地产30. 某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视
10、为无限年，该宗房地产的资本化率为7%。该宗房地产的收益价格为（ ）。A、650万元C、585万元B、687万元D、630万元31. 某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（ ）。A、6.6% C、6.2% B、5.8% D、6.4%32. 路线价法实质上是一种（ ）A、长期趋势法C、比较法B、成本法D、收益法33. 土地具有（ ），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。A、不可损耗性 C、保值增值性B、不可毁灭性D、寿命长久性34. 路线价法特别适用于对（ ）进行估价A、单宗土地C、大量土地B、待开发土地
11、D、少量土地35. 由于土地具有（ ），所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。A、独一无二性 C、价值高大性B、不可移动性D、数量有限性二、多项选择（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）1. 运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如：（ ）。A、要有一个明朗、开放及长远的房地产政策B、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规C、要有一套完整的开发计划和管理制度D、要有一个稳定、清晰及全
12、面的房地产投资开发和交易的税费清单E、要有一个长远、公开及稳定的土地供给出让计划2. 选择最佳的开发利用方式包括（ ）等的确定。A、结构C、用途E、档次B、构造D、规模3. 归纳起来，古今中外主要有下列几种物品分配方式（ ）。A、武力、计划 C、抽签、排队 E、礼让、价格B、偷窃、掠夺D、分配、补偿4. 明确估价基本事项主要包括（ ）。A、明确估价目的C、明确估价时点E、明确估价费用B、明确估价对象D、明确估价内容5. 价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件：（ ）。A、生产成本高于市场平均成本B、生产成本低于市场平均成本C、自由竞争D、该种商品本身可以大量重复
13、生产E、生产成本等于市场平均成本6. 政府对房地产价格的干预，包括（ ）。A、政府指导价、政府定价C、规定成本构成或利润E、规定成本利润率B、市场调节价、宏观调控价D、最高限价、最低限价7. 确定重新构建价格时，应特别注意下列几点（ ）。A、重新构建价格是估价时点时的价格B、重新构建价格是现在的价格C、重新构建价格是客观的D、重新构建价格是开发成本、税金、开发利润的总和E、建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧8. 在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案主要包括下列内容（ ）。A、拟采用的估价技术路线和估价方法B、拟调查搜集的资料及其
14、来源渠道C、预计所需的时间、人力、经费D、估价作业步骤和时间进度安排E、完成估价任务的措施9. 对房地产估价总的要求是（ ），这应作为房地产估价的最高原则。A、合法C、客观E、公平B、独立D、公正10. 要把握影响房地产价格的因素，首先应在观念上具备以下认识（ ）。A、各种影响房地产价格变动的因素，影响房地产价格变动的方向是不尽相同的B、各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的程度是不尽相同的C、各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的D、某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学模型来度量E、某些影响因素对房地产价格的影响可以进行定性分析11. 有以下几个经济学原理有助于把握最高最佳使用 （ ）。A、适合原理C、均衡原理E、
