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1、岳麓大道-银杉路交叉口地下空间初 步 商 业 定 位 报 告 二零一一年十月目 录第一部分：市场环境1一、项目位置1二、岳麓区概况1三、岳麓区经济分析2四、岳麓区商业概况3五、滨江新城规划5第二部分：市场容量6第三部分：项目微观环境分析7一、项目概况7二、项目周边商业体概况9第四部分：项目初步定位11一、市场机会11二、档次定位11三、功能定位11四、项目商业价值区域划分13五、业态规划15第五部分：项目收益预测18一、市场租金类比法18二、售价、收益率、租金的敏感性分析20第一部分：市场环境一、 项目位置长沙市岳麓大道与银杉路交汇于湘江西岸的岳麓区，是岳麓区的重要交通枢纽之一。二、岳麓区概况
2、岳麓区概况行政区划岳麓区现辖10个街道、1个乡、5个镇，分别是：岳麓街道、橘子洲街道、望月湖街道、银盆岭街道、观沙岭街道、西湖街道、望岳街道、望城坡街道、咸嘉湖街道、梅溪湖街道，天顶乡，东方红镇、含浦镇、坪塘镇、莲花镇、雨敞坪镇。面积人口总面积552.02平方公里。2010年末全区常住人口80.18万人，户籍人口67.38万人。交通状况公路：319国道、港澳高速穿境而过，一、二、三环线紧紧相绕，区中心地带经长潭西高速至湘潭、经长常高速至益阳仅半小时；铁路：在建的地铁2号线沿枫林路设5个站，待建的地铁3号线将沿后湖路等设5个站，待建的4号线将沿银杉路设6个站，规划中的地铁6号线将沿桐梓坡路等设个
3、7站，在建的“长株潭”城际铁路长沙市区地铁段将沿杜鹃路设3个站；航空：区中心地带距黄花国际机场30公里。区域性质岳麓区是长沙市行政、科教、文化中心。该区北部为“两型”建设先导区核心区，长沙市委市政府、岳麓区政府皆坐落于此；南部为岳麓大学城，有20多所高校、科研院所，长沙国家高新技术产业开发区、国家大学科技园等齐集于此，科教优势明显；岳麓区近年经济发展势头强劲，大规模、中高档楼盘相继建成并入住，新的长沙高档居住中心逐渐成形。三、岳麓区经济分析（一）主要经济指标纵向对比岳麓区近三年主要指标对比 指标名称单位2008年增长%2009年增长%2010年增长%常住人口万人67.4-72.88.080.2
4、10.1GDP亿元254.616.6350.115.7421.115.0地方财政收入亿元11.4-14.022.814.75.0固定资产投资亿元215.132.5314.430.1406.729.4社会消费品零售总额亿元92.921.1109.517.9131.319.4城市居民人均可支配收入元17959.511.919425.28.22248211.2城市居民人均消费性支出元-13836-13579-1.9消费倾向%-71.2-60.4- 数据来源：长沙市岳麓区历年统计公报从上表可知，岳麓区：三年来人口保持快速增长；三年来GDP增长率均达到或超过15%，GDP年均增长率较高；社会消费品零售总
5、额逐年稳定增加，增长率均超过17%，零售行业发展空间大，发展速度快；城镇居民人均可支配收入保持较快增长，三年平均增长率超过10.6%，表明城镇居民购买力逐步加强，居民生活相对富裕。（二） 主要经济指标横向对比2010年长沙内五区主要经济指标对比指标名称单位岳麓区天心区芙蓉区开福区雨花区GDP亿元421.10400.62585.06393.4572.77GDP增长率%14.915.21615.211.3社会消费品零售总额亿元131.34216.87381.06321.9344.12社会消费品零售总额增长率%19.419.619.420.120.8固定资产投资亿元406.69540.35158.9
6、4527.8318.81地方财政收入亿元14.7421.3123.4522.4921.14城镇居民人均可支配收入元2248221564257062330924449城镇居民人均消费性支出元1357914829179811604016487消费倾向%60.468.870.068.867.4 数据来源：长沙市各区2010年统计公报从上表中可以看出，岳麓区：经济总量居中下水平，与前两位的芙蓉区和雨花区差距较大，与后两位的天心区和开福区差距不大，但其增长速度较快；社会消费品零售总额和增速均排名靠后，一方面说明该区零售市场不算活跃，另一方面也说明岳麓区零售市场建设滞后，缺乏更多有代表性的商家，刺激居民消
7、费能力弱；城镇居民人均可支配收入和城镇居民消费性支出排名靠后，但实际差距并不明显；且2008年区划扩大后合并了四镇，乡镇非农人口纳入城镇居民收入统计范畴,一定程度拉低了数据。四、岳麓区商业概况岳麓区位于长沙市区西部，由于湘江的间隔，具有一定的封闭性；随着市委市政府西迁和先导区建设的推进，近几年岳麓区已成为长沙最具发展活力的市区之一。岳麓区正逐步改变仅有溁湾镇商业圈的单级商业格局，望城坡商业圈、观沙岭商业圈、金星中路商业圈均已初具雏形。岳麓区商业圈分布图说明：蓝色方块代表已开业的大型商家、绿色代表在建商业（一）溁湾镇商圈地理位置及范围：以枫林路为轴心、北至望月湖、南到新民路，西及高叶塘，东达潇湘
8、中路。商业圈特点：业态较齐全、商品档次差异化也较明显，为目前岳麓区唯一的成熟商业圈，辐射整个河西地区。商业圈内人车流量大，商业氛围浓厚。该商业圈位于麓北主干道枫林路与麓南主干道麓山路的交汇处，橘子洲大桥的西端，是河东、河西居民交流的第一站；正在修建的地铁2号线和规划中的地铁4号线也将在此完成换乘；区位与交通优势明显。商业圈内分布有一家大型百货商场（通程商业广场麓山店）和一家大型超市（新一佳通程店）。其中通程商业广场经营面积4.1万平方米，2010年销售额为3.4亿元；新一佳超市经营面积约1万平方米，2010年销售额为2.2亿元；二者是目前岳麓区内销售额最高的百货和超市商家。 （二）望城坡商圈地
9、理位置及范围：位于枫林路与玉兰路交汇处并延展四周，龙王港路、麓景路、桐梓坡路、二环线四条城市主干道围绕周边。商业圈特点：区域内拥有广大环球家具超市、湘浙小商品市场等多家知名商家，以批发市场和专业市场为主，商品档次较低，市场较繁荣。该商业圈业态尚不齐全，缺乏大型百货商场和经营较成熟的超市大卖场。目前，最具代表性的零售商家为一家中型超市恒生超市西站店（经营面积2600，2010年销售额1680万）。但政府正着力完善该商业圈的业态，2011年1月20日开业的人人乐时代城购物广场已填补此前市场的空白，其经营面积2万多平方米，以超市为主、百货为辅，并配套有餐饮娱乐和电影院。（三）金星中路商圈地理位置及范
10、围：以金星路与桐梓坡路交汇处为核心，向周边扩散，面积约10平方公里。商业圈特点：位于先导区核心区域，北接长沙市、岳麓区、望城区政府，南为建设中的梅溪湖国际商务区，周边高端小区较多且入住率较高。因此，该商业圈规划起点高，现区域内开业商家均为高档酒店、品牌餐饮和高档娱乐休闲场所，暂无零售商家。计划于今年国庆前开业的步步高湘腾商业广场将可改变这一现状，其建筑面积9万平方米，共十层，其中负一层为精品超市，一至六层为百货，第七层为电器数码，第八、九层为餐饮休闲和电影院，是步步高第二个自有物业的大型购物中心，也是奥克斯广场项目最大的竞争对手之一。（四）观沙岭商圈地理位置及范围：东至潇湘路，西至岳华路，南至
11、桐梓坡路，北至含光路。商业圈特点：作为滨江新城建设的重要配套，观沙岭商业圈于2005年被规划为区域级商业圈。随着周边小区入住率的逐渐提高，观沙岭商业圈也渐渐成形，已开业3家超市大卖场，1家家居建材超市。其中，华银旺和超市经营状况最佳，2009年销售额为9860万（经营面积8000）。作为“一江两岸，协同发展”规划中的长沙河西的城市主中心所在地，观沙岭商业圈西为长沙高新区和政务区，东为滨江新城，即将开工建设的地铁4号线将在此与正在建设中的“长株潭”城铁、规划中的地铁6号线完成换乘。计划于今年开业的人人乐天骄福邸店将采用小型购物中心形式经营，3万平方米的营业面积将以超市为主，并集百货、电器于一体；
12、计划于后年开业的奥克斯广场、绿地中央广场均将建设为集大型购物中心、高星级酒店、甲级写字楼于一体的城市综合体，介时该商业圈的的业态组合将得以大大丰富，对中高端消费群体的吸引力也将大大提升。该商圈是岳麓区最有潜力发展为市级商业中心的商业圈。五、滨江新城规划滨江新城规划详图（一）规划总体目标 滨江新城规划区东临湘江风光带，西至银杉路，北达北二环线，南到潇湘嘴，规划面积6.7平方公里；将建成集商务、商业、文化、旅游、休闲及娱乐等综合功能于一体，将建设成为功能完善、布局合理、环境优美、独具人文魅力及创新活力的“滨江商务聚集带”和“滨江休闲产业聚集带”，成为长沙新一轮经济增长的名片地带。滨江新城成为先导区
13、新一轮对外开放的聚焦点，成为先导区加快发展服务经济的新增长极，成为先导区开发建设的典范。（二）总体功能定位 长沙市的复合型新都会中心，近期内成为大河西先导区新的商业中心，湘江西岸重要的旅游休闲与文化教育基地；建成后将容纳就业人口约35万，居住人口约22万。（三）总体布局 滨江新城以“三纵九横”道路网络、四条过江通道及三条轨道交通线为依托，拟形成“一主、二次、二园、两带、四片”的总体布局结构。一主：即滨江中央商业商务区。二次：即创新中心区、活力中心区。二园：北津城遗址公园、施家港公园。两带：湘江风光带和潇湘大道产业发展带。四片：四片滨水住宅区。规划净开发用地面积约3400亩，净开发容积率4.0，
14、总建筑面积达到900万平方米，商业与住宅开发比例约为3:7。 滨江中央商业商务区（项目所在地）依托滨江新城区域两个地铁换乘站点构造大型城市聚会活动广场，并围绕广场进行高强度的商业、办公、酒店、零售、公寓开发，形成CBD的核心。（四）开发周期 以中央商业商务区为中心，向南北逐步推进；其中南向以旧城改造为主，北向以新城建设为主。在2015年末以前完成中央商业商务区建设，在2020年末以前完成滨江新城的整体开发。 由滨江新城片区的规划并结合邻近的金星路片区近十年建设、发展的规律可以看出：滨江新城片区作为未来长沙市的新都会中心，将成为岳麓区乃至全市最具投资吸引力的可持续经济增长点。综上市场环境分析，项目所在的岳麓区市长沙市的行政、科教、文化中心，经济总量与其他各区相比排名居中，但增速较快；零售市场欠发达，
