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1、浅谈商业写字楼发展和评级原则一、“甲级”、“5A”是不同角度界定办公物业级别 三个概念基本代表了评估写字楼级别的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评估写字楼的级别；“5A”是从硬件配备角度评估；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定原则，三个角评估措施各有特点，消费人群不清晰各个评估措施，从而导致概念的混乱。二、“甲级”原则不不是最高档别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐渐引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几种级别，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。
2、而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼原则相符，甲级是按照本地市场现行原则划分的。所谓甲级写字楼重要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级原则，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相似，写字楼的分类原则一般是基于每个市场上的相对质量，如在某些小都市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大都市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充足考虑都市交通和都市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业级别和级别原则可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超
3、过有关建筑条例或规范的规定；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽阔，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 装饰原则：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高原则的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽阔的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高档地砖或铺高档地毯，墙面应为大理石或高档墙纸或高档漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安顿进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足平常生
4、活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其他如公园、运动设施和图书馆。 电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。 设备原则：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：超过50000平方米。 (3)客户进驻：国外出名公司的租户组合；出名的跨国、国内外大公司、财团。 (4)物业服务：由经验丰富且一流的出名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务
5、。 (5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。 (6)所属区位：位于重要商务区的核心区。 (7)智能化：3A5A (8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的初期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有公司。 2、高档物业(甲级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的规定；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。 装饰原则：外立面采用大理石、高档面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面
6、应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高档墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高档地砖或铺高档地毯，墙面应为高档墙纸或高档漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安顿进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。 设备原则：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：15万平米。 (3)客户进驻：有出名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或
7、出名品牌代理等方面的业务。 (4)物业服务：由经验丰富的出名公司管理，完善的物业管理服务涉及24小时的维护维修及保安服务。 (5)交通便利：有多种交通工具直达。 (6)所属区位：位于重要商务区或副都心区。 (7)智能化：3A及3A以上。 3、中档物业(乙级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的规定；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。 装饰原则：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高档漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等
8、。 配套设施：有专用地上、地下停车场。 设备原则：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。 (2)建筑规模：无限制。 (3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。 (4)物业服务：有物业公司服务。 (5)交通便利：有交通线路达到，交通较以便。 (6)所属区位：副都心或较好的城区位置。 4、低档物业(丙级写字楼) (1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的规定；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。 装饰原则：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为一般地砖或水磨石；卫生间采用一般国产洁具。
9、配套设施：无。 设备原则：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。 (2)规模：无限制。 (3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简朴的销售业务。 (4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。 (5)交通便利：有交通线路达到。 (6)所属区位：一般城区位置。 三、狭义“5A”与广义“5A”的评估原则 “5A”原则是目前较流行的评估方式，但“5A”概念有两种评估方式，一是狭义的针对智能化硬件方面，涉及OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传播智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是广义的指综合“A”级评估原则，涉及： （1）楼宇品牌原则：A级 写字楼是
10、一种都市发明文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差别化特性、商务文化特性、服务经营理念、地区标志性物业和都市历史记忆。从一定意义上说，处在生产链条最高档的写字楼的发展脉络，折射出了一种都市的发展历程和特性。因此，成为都市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与都市有极大的关联性，对都市的将来发展具有重要的价值。 因此，具有较大的区域影响力、能与都市品牌和谐统一的写字楼品牌将评估为楼宇品牌原则A级。 （2）地理位置原则：A级 地理位置是投资和购买写字楼的核心要素之一。只有区位在都市既有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才干获得地理位置原则A级。 （3）客户层次原则：A级
11、客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户均有择邻而居的心理，因此一种写字楼的客户层次一般是趋同的。同步，客户层次的高下也直接影响了新的业主或租户的投资决策，由于较高的客户层次对她们的公司形象有较好的提高作用。 。 （4）服务品质原则：A级 服务品质一方面体目前高效的物业管理上，另一方面体目前对入住公司的专业化商务服务上。两者俱佳，将觉得其具有服务品质A级原则。 （5）硬件设施原则：A级 重要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、原则层高、原则承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施原则A级。 四、根据发
12、展轨迹制定写字楼原则 中国的写字楼发展经历四个阶段， 第一代写字楼一般是指筹划经济体制下的行政办公楼，只能满足于基本办公功能。深圳第一代写字楼是80年代以深圳速度名贯全国的国贸大厦为代表，以及零散分布罗湖不同区域的写字楼，如：房地产大厦、联兴大厦、深业大厦、晶都金融中心等。 第二代写字楼指的是外企进入中国，改革开放后获得开发建设的写字楼。这批写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提高。深圳第二代写字楼以浮现于90年代初的深圳电子科技大厦、中银大厦为代表。 第三代写字楼在第二代的基本上开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒服度，大大提高了智
13、能化的水平。深圳第三代写字楼以20世纪末的地王大厦、赛格广场和江苏大厦为典型代表。 随着中国的入世，经济全球化的到来，第三代写字楼已经不能完全满足国际化商务办公的需要，在这种前提下，第四代写字楼的浮现就顺理成章了。所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基本上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本、高效率的商务平台，倡导人性化的沟通与交流，注重办公空间对公司文化和员工素质的培养和提高，引导智能化，强化绿色环保办公理念，从而达到国际化商务社区的原则。 和前三代写字楼相比，第四代写字楼具有如下几种特点： 一、目的客户明确。第四代写字楼瞄准各类跨国公司和外资公司以及有实力的国内大中型公司，在最大限度上满足
14、使用者对办公舒服性和提高工作效率及效益的规定。 二、景观规定更高。国际上许多出名CBD或出名写字楼都是建在优美的自然景观附近。除了自然景观，写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎，有共享交流功能的楼内中庭式花园将成为后来写字楼发展的一种趋势。 三、更多商务空间。随着网络的普及，资源的共享成为提高工作效率的重要议题。故而办公环境的规划将突破老式的“办公室公共走廊”的空间模式，从封闭及注重个人隐私逐渐走向开放和互动。第四代写字楼更大限度地提供应人们商务共享空间，使办公空间趋于模糊化，在倡导交流沟通的基本上提高工作效率，将工作融入休闲中，打造全新的办公方式。 四、倡导绿色环保。第四代写字楼不仅注重外部的环
15、境景观，在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观，形成健康环保的办公空间。此外，如何巧妙地将自然空气引入办公楼内也成为“后非典时期”写字楼客户非常关怀的问题，因此目前正在规划中的大部分写字楼都已经将内部中庭花园和新风系统融进了设计当中。 五、高智能化。第四代写字楼的智能化限度达到了相称高的限度，并规定为将来的升级换代预留充足的升级空间，达到5A甲级原则将是最低的智能化原则，涉及楼宇智能化，安防智能化，办公智能化等。 以上为一般写字楼的评估原则，随着科技的进步和开发理念的成熟，写字楼的原则也将不断更新。浅析商业写字楼评级原则 如何辨别真伪甲级写字楼-06-20 08:27:00 摘要：“甲级”从综合品质角度出发评估写字楼的级别;“5A”是从硬件配备角度评估;而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定原则，三个角评估措施各有特点，消费人群不清晰各个评估措施，从而导致概念的混乱，其实，在写字楼级别原则中，除了老式的地段、硬件、商务配套等指标外，尚有一种指标物业管理。一、“甲级”、“5A”是不同角度界定办公物业级别三个概念基本代表了评
