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1、武汉城市房地产开发有限公司CB项目可行性研究报告2004年8月48- -目 录一 总论1（一）项目背景11、项目名称12、项目承办单位概况13、项目提出的理由与目的1（二）项目概况21、项目区位22、项目土地现状33、项目开发规模与目标34、项目主要建设条件45、项目主要经济指标4（三）项目可行性研究报告编制依据5（四）项目可行性研究报告研究范围5（五）项目建设存在的问题与项目实施建议51、项目建设存在的问题52、项目实施建议6二 项目开发市场环境分析7（一）项目开发经营政策层面分析71、土地供给政策调整72、房地产金融政策调整83、物业管理政策94、房地产业政策调整10（二）项目开发经营的宏
2、观经济与社会发展环境分析10（三）项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析11（四）A区国民经济和社会发展状况131、A区历史与发展现状132、A区交通及配套133、A区发展定位134、A区国民经济发展指标14（五）武汉市房地产市场分析141、2003年房地产市场运行特点142、2004年上半年房地产市场运行特点173、武汉市房地产业未来发展趋势18（六）项目供需圈区域房地产市场分析201、D片区202、B片区21（七）项目开发经营机会与风险分析231、项目开发经营优势232、项目开发经营劣势233、项目开发经营机会234、项目开发经营风险24三 项目建设方案25（一）项目规划设计目标25（二
3、）项目规划构思26四 项目定位28（一）项目目标顾客群定位28（二）项目产品定位28（三）项目价格定位28五 总体开发经营模式29（一）独创性模式29（二）差异化模式29（三）充分整合周边资源，发挥最大市场价值模式30（四）分期滚动开发模式30六 项目环境影响评价32（一）项目实施过程中的环境影响及对策321、工程建设对环境的影响322、建设中环境影响的缓解措施32（二）项目完成后的环境影响及对策33七 项目建设指标及实施进度34（一）项目建设指标34（二）建设周期34（三）项目实施进度安排35（四）项目实施进度表35八 项目投资估算与资金安排37（一）建设投资估算371、投资估算范围372、
4、投资估算编制依据373、投资估算说明37（二）项目投入总资金及分年投入计划38九 项目融资方案39（一）项目融资主体39（二）项目资金来源391、项目资本金筹措392、项目债务资金筹措39（三）融资方案分析401、资本金来源可靠性分析402、融资结构分析403、融资成本分析40十 项目财务评价41（一）财务评价基础数据与参数选择411、财务价格412、利率413、项目计算期选取414、财务基准收益率（Ic）设定41（二）营业收入与成本费用估算411、销售收入估算412、成本费用估算41（三）项目利润估算与财务评价表42（四）盈利能力分析421、财务内部收益率422、财务净现值423、投资回收期
5、424、投资利润率42（五）不确定性分析42（六）财务评价结论43十一 项目风险分析44（一）风险因素的识别和评估441、风险等级划分442、风险因素的识别和评估44（二）风险防范对策461、风险回避462、风险控制463、风险转移464、风险自担46十二 研究结论与建议47（一）结论47（二）建议47附表49一 总论（一）项目背景1、项目名称项目暂定名称：CB。需要根据市场策划拟定合适的项目名称。2、项目承办单位概况开发商：武汉C房地产开发有限公司武汉C房地产开发有限公司，是浙江C实业集团有限公司的全质子公司。浙江C实业集团有限公司于1992年7月批准成立，注册资本金人民币1.7亿元，其业务
6、涉及房地产开发、公路桥梁建设、酒店娱乐、商业贸易、纺织品生产及销售、广告策划等多个领域，是浙江省的大型民营企业集团公司，又是浙江省房地产开发的龙头企业。武汉C房地产开发有限公司成立于2002年，注册资本金人民币3000万元，是C实业在武汉专业从事房地产开发的企业。3、项目提出的理由与目的项目的提出主要基于项目地块极佳的地理位置、良好的开发前景、成熟的开发条件、以及公司自身发展的需要。“仁者乐山，智者乐水”，古往今来，历代居民就有倚水筑屋，临水而居的喜好和传统，并且，千百年来，历久不衰。湖北历有“千湖之省”的美誉，湖泊星罗棋布。武汉作为湖北省的省会，更是以其湖泊众多、风光优美、水系发达而享有“百
7、湖之市”的盛名，水是武汉的灵魂也是其魅力之所在，而武汉城郊众多的湖泊则是武汉项颈上串联起来的一颗颗迷人的珍珠，湖泊给予我们的不仅仅是基本的蓄水、调节功能，伴湖而居，临湖而住更是一种生活品位的提升和对生活魅力的重新向往。伴随着城市人口的增加和建设规模的扩大以及人们对居住品质要求的提升，越来越多的人选择了湖泊旁边作为自己的休养生息的地方。项目位于A区“楚天第一路”金山大道以北，紧临B，分布于环湖公路两侧，属B生态旅游区的核心地段。其中有约600亩的卧龙岛三面临湖，向B中延伸，余下400多亩地一面临湖。项目周边拥有大面积水域、成片山林，自然景观优美，且周边视野开阔。项目地块自然环境优越，具有较好的升
8、值潜力，适宜于建造大型高档的园林式生态居住区。在该宗地上规划开发规模宏大、配套完善的居住区，对于武汉市、A区城市建设和社会经济发展以及承办方自身的发展，都是十分必要和有利的。（二）项目概况1、项目区位该项目位于武汉市主城区西北，中环线与外环线之间，素有“武汉市后花园”之称的A区内。京珠高速公路、107国道、汉渝铁路的存在使得本项目的对外交通极为便利。A区凭借自然环境优势和完善的城市建设，该区域已成为“城在森林中、街在绿化中、楼在花园中、人在环境中”的现代化城镇。项目位于A区“楚天第一路”金山大道以北，紧临B，分布于环湖公路两侧，属B生态旅游区的核心地段。宗地总面积706670.2平方米，约10
9、60亩。其中约600亩的卧龙岛三面临湖，向B中延伸，余下400多亩地一面临湖。项目周边拥有优美自然景观，且周边视野开阔。项目所在地B板块水面面积超过2万亩，河流湖泊星罗棋布，自然的绿化带层澜叠翠，天然的水循环系统使湖水清澈明亮，处处绿环水抱，空气清新自然，形成了一整套天然的生态体系。经过几年的发展，该区域目前已经形成了一套完整的交通体系。从上空俯视B，金山大道、马池路、机场高速、环湖路、环湖中路、张柏公路等一条条宽阔的道路纵横交错，将B与汉口浑然连成一体。更重要的是，拟于今年年内动工的武汉城市轻轨1号线二期（宗关三店，全长11.5公里）预计2006年建成，届时将A区与汉口中心城区连成一个整体。
10、并且规划中的地铁将横贯B而过。B地区凭借它得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的几年内房地产开发量迅猛增长。正在凭借顺畅的交通，优雅的自然环境，良好的生活氛围，正在逐步完善的配套设施，形成一个大型的居住区，成为武汉中产阶级的理想居住之所。项目所处的地理区位详见项目区位图（图11）。2、项目土地现状项目占地范围内地面较为平坦。大部分用地现在为鱼塘、藕塘以及养殖场。多处分布有13层建筑物，但总的来说规模不大。3、项目开发规模与目标项目拟规划建成现代化的、具有前瞻性的高尚居住区，物业形态主要有多层及小高层住宅、别墅、联排别墅、复式洋房等。根据项目所在地块特点和开发策略分四
11、期实施（详见项目开发分期安排），各期实施后形成四个相对独立的居住区，各空间既分离又有联系。项目计划按照总体规划和布局分四期实施，项目开发销售期为7年，其中建设期为6年， 建设期与销售期重叠共7年。项目总体规划指标见下表（表11）。表11 项目总体规划指标序号项 目单位数量一规划用地面积M2706670.20二总建筑面积M2712003.56 其中： 1多层、小高层、高层住宅M2487469.102别墅、联排别墅、复式洋房M2168000.843公建面积M256533.62 三道路及停车场22.00%四建筑密度24.00%五容积率1.00 六绿化率54.00%4、项目主要建设条件1）已签订“项目
12、开发协议书”（2001年12月）。2）土地使用权出让金已经按合同约定开始支付，已取得部分土地使用权证，宗地拆迁工作已经进行。3）已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。并已着手开始进行项目的正式规划设计工作。4）项目市场调查工作已经在进行并已取得阶段性成果。5）项目建设资金已经准备到位。6）项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定，并已取得同意立项的批复文件。5、项目主要经济指标项目主要经济指标见下表（表12）。表12 项目主要经济指标序号项 目单位数量备 注一主要经济结果和数据1项目投入总资金万元141563.80 2建设投资（不含建设期利息）万元138279.72 其中：自有资金万元4876
13、7.75 3建设期利息万元3284.08 4销售收入万元194659.24 5销售税金万元10706.26 6销售利润万元30709.63 7所得税万元10134.18 8税后利润万元20575.45 二主要经济评价指标1项目财务内部收益率%30.60%基准收益率Ic=8%2税后项目财务内部收益率%20.67%基准收益率Ic=8%3财务净现值（税后）万元10575.764财务净现值（税前）万元18107.095动态投资回收期（税后）年5.296动态投资回收期（税前）年4.627投资利润率21.69%8投资利税率29.26%（三）项目可行性研究报告编制依据1、国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）（2006年）；2、建设部房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号）；3、国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南（计办投资200215号）；4、武汉市城市总体规划(1996-2020年)；5、武汉市及A区2001、2002、2003年国民经济和社会发展统计公报；6、项目开发用地协议书；7、武汉市及A区以及项目周边地区市场调研和现场勘查资料。（四）项
