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1、浅谈建设工程保修阶段监理工作（贵州国龙项目管理咨询有限公司曾宪立）摘要：按建设工程监理合同（示范文本）（GF20120202）中“相关服务”的范围和内容规定，建设工程保修阶段的监理目前已成为建设单位在委托监理合同中要求监理单位提供监理服务的一项重要监理内容。对工程保修阶段监理工作的内容、要求提出一些经验和看法，以期与监理同行互相交流，共同提高监理水平。 关键词：建设工程、保修阶段监理、一般规定、监理程序、监理工作方法及措施、监理重点。按建设工程监理合同（示范文本）（GF20120202）中“相关服务”的范围和内容规定，建设工程保修阶段的监理目前已成为建设单位在委托监理合同中要求监理单位提供监理
2、服务的一项重要监理内容。监理工程师应根据工程建设监理委托合同、工程建设其它相关合同及建设工程质量管理条例中对工程保修阶段的规定以及工程设计文件等，严格遵照国家有关法律、法规及标准、规范对工程保修阶段进行监理。现对工程保修阶段监理工作的内容、要求等提出一些经验和看法，以期与监理同行互相交流，共同提高监理服务水平。一、工程保修阶段监理的内容1、负责跟踪监理工程运行使用状况并定期回访2、发现问题组织相关单位现场检查3、 参与鉴定质量状况和确认质量责任4、 督促承包商整改维修，直至达到合同约定的质量标准5、 完成工程保修期的监理工作，督促承包商履行工程保修义务 6、 签发保修完工证书，签发最终支付证书
3、二、工程保修阶段监理的依据、工程保修期的计算及工程保修的一般规定1、工程保修阶段监理的依据监理应依据工程建设监理委托合同、施工合同、建设工程质量管理条例、建设工程监理规范以及设计文件和工程质量验评标准等进行。2、工程保修期的计算工程保修期限应依据工程建设监理委托合同和施工合同中约定的期限。施工合同中约定的承包商对工程负责保修的期限，不得低于建设工程质量管理条例第六章关于建设工程最低保修期限的规定，故施工合同（示范文本）中关于保修期限除屋面等防水工程为5年，其余部分工程保修期为2年。3、工程保修的一般规定（1）、承担工程保修阶段的服务工作时，工程监理单位应定期回访。（2）、对建设单位或使用单位提
4、出的工程质量缺陷，工程监理单位应安排监理人员进行检查和记录，要求施工单位予以修复，并监督实施，合格后予以签认。（3）、工程监理单位应对工程质量缺陷原因进行调查，分析并确定责任归属。对非施工单位原因造成的工程质量缺陷，应核实修复工程费用，签发工程款支付证书，并报建设单位。（4）、由于工作的可延续性，工程保修阶段服务工作一般委托工程监理单位承担。工程保修期限按国家有关法律法规确定。工程保修阶段服务工作期限，应在建设工程监理合同中明确。（5）、工程监理单位宜在施工阶段监理人员中保留必要的专业监理工程师，对施工单位修复的工程进行验收和签认。(6)、对非施工单位原因造成的工程质量缺陷，修复费用的核实及支
5、付证明签发，宜由原总监理工程师或其授权人签认。三、保修阶段的程序及保修费用的监理办法1、保修阶段的程序工程保修阶段的监理如下图：定期对工程调查督促维修、确定缺陷责任责任期结束时的检验协助建设单位与承包单位办理终止合同手续2、保修费用的监理办法建设项目竣工验收后，虽然通过了交工前的各种检验，但仍可能存在质量问题或隐患，直到使用过程中能逐步暴露出来。为了使项目达到最佳的使用状态，降低生产运行费用，发挥最大的经济效益，监理工程师应督促设计单位、施工单位、设备材料供应单位认真做好回访与保修工作，加强项目回访与保修期间的投资控制。由于建筑工程情况比较复杂，不像其他商品那样单一性强，有些问题往往是由于多种
6、原因造成的。因此，监理工程师在费用的处理上必须根据造成问题的原因以及具体的返修内容，与有关单位共同商定处理办法。一般来说有以下几种情况（1）若为设计原因造成的问题，则应由原设计单位负责。原设计单位或业主委托新的设计单位修改设计方案，业主向施工单位提出新的委托，由施工单位进行处理或返修，其新增费用由原设计单位负责。监理工程师还应准确确定由此给项目（业主）造成的其他损失，向原设计单位提出索赔。（2）因施工质量原因造成的问题，由施工安装单位负责进行保修，其费用由施工安装单位负责。由此给项目造成的其他损失，监理工程师应向施工安装单位提出索赔。（3）因设备质量原因造成的问题，由设备供应单位负责进行保修，
7、其费用由设备供应单位负责。由此给项目造成的其他损失，监理工程师应向设备供应单位提出索赔。（4）如因用户在使用后有新的要求或用户使用不当需进行局部处理和返修时，由用户与施工单位协商解决，或用户另外委托施工。费用由用户自己负责。四、保修阶段监理工作方法措施及步骤1、工作方法措施（1）、在工程竣工验收时，督促承包商向业主方提交质量保修书，其内容为具体保修项目、期限以及有关承诺。（2）、工程进入保修阶段，除承包商保留必要的人员外，监理单位也应视情况保留必要的人员，最好是参加过前一阶段监理工作并熟悉情况的人员。（3）、监理人员要与业主方密切联系，关注工程使用状况是否正常，随时听取用户意见，同时与承包商保
8、持联系。（4）、在工程保修期将到期的前12个月，由监理人员组织业主方以及承包商共同对工程进行全面目测检查。（5）、监理人员对用户反馈的意见和检查中发现的质量问题要进行详细调查分析，并确定质量缺陷的事实和责任。比较严重的质量缺陷应由监理人员组织业主、设计单位和承包商共同研究确定原因，关键是要确定该工程质量缺陷产生的原因和责任。（6）、如发现质量问题，监理人员及时发出工程维修通知书，要求承包商在接到通知书后在规定期限内派人进行维修。比较重大的质量缺陷，如基础不均匀沉降和屋面、地下室渗漏等质量问题，要求责任方提出缺陷的处理方案，经过监理、设计、业主方共同审批后，由监理人员监督实施处理。（7）、承包商
9、若不能按合同约定及时进行维修，监理人员应书面通知业主，按合同可由业主委托其他承包商完成，所发生的费用依据施工合同规定在质量保修保证金中扣除。（8）、保修期满后，监理方还应协助业主方完成保修金的结算和支付审批工作，同时完成监理费用的结算工作。2、回访回访是设计单位、施工单位、设备材料供应单位，在建设项目投入使用后的一定期限内（例如一年左右的时间内），了解项目的使用情况和设计质量、施工质量及设备运行状态，以及用户对维修方面的要求。通过回访，根据用户的意见，并针对需要处理的问题，设计单位、施工单位和设备材料供应单位保修期内予以保修。A、回访的主要内容在保修期，施工单位、设备供应单位向用户进行回访。其
10、主要内容为：（1） 听取用户对项目的使用情况和意见。（2） 查询或调查现场因自已的原因造成的问题。（3） 进行原因分析和确认。（4） 商讨进行返修的事项。（5） 填写回访卡。B、回访的方式 回访的方式一般有三种：（1）季节性回访 大多数是在雨季回访屋面、墙面的防水情况，挡墙位移等。（2）技术性回访主要了解在工程施工过程中所采用的新材料、新技术、新工艺、新设备等技术性能和使用后的效果。（3）保修期结束前的回访这种回访一般是在保修即将届满之前进行的，以促使用户注意项目的使用和维护。3、保修步骤设计单位、施工单位、设备供应单位对建设项目进行保修的做法，一般包括以下三个步骤：（1）发送保修证书在工程竣
11、工验收的同时，施工单位应向用户发送工程保修证书。保修证书一般的主要内容包括：工程简况、房屋使用管理要求、保修范围和内容、保修时间、保修说明、保修情况记录等。（2）检查和修理在保修期内，项目出现质量问题影响使用，用户可以口头或书面方式通知施工单位和有关保修部门，说明情况，要求派人前往检查修理。施工单位和有关保修部门必须尽快地派人前往检查，并会同用户和监理工程师共同作鉴定，提出修理方案，并尽快地组织人力、物力进行修理。（3）验收在发生问题的部位或项目返修完毕后，要在保修证书的“保修记录”栏内做好记录，并经用户和监理工程师验收签字。五、保修阶段监理工作重点保修阶段的监理工作重点应根据具体工程情况和工
12、程使用状况确定，但以下内容应列为监理工作重点：1、配合业主方进行投入使用的准备工作；2、协调和组织承包商的返修工作；3、对应进行沉降观测的建筑物，应关注其观测成果和观测方法、技术要求以及是否已沉降稳定，如发现异常情况，应通知设计和质监部门分析研究处理；4、对工程质量问题和质量缺陷进行调查，重点是楼地面、墙面、天棚以及门窗工程；5、调查屋面、浴厕间、外墙面防水效果；6、给水管及排水管有无渗漏以及卫生洁具使用状况。六、工程保修阶段监理工作制度1 目的：协调解决工程保修期间的质量问题，使顾客满意。2 适用范围：适用于本公司承接监理项目的保修阶段监理控制。3 职责：工程部配合综合经营部负责保修阶段的监
13、理工作。4 工作制度41 工程保修期内，当有必要（有理由怀疑可能会出现质量问题）时，由监理人员定期现场对建筑物进行观察、观测，并向业主了解使用情况及存在问题。42 对于业主反映的质量问题或在工程回访中发现的质量问题，由监理部组织有关人员（必要时可通知设计单位、保修责任单位、政府质监部门）研究分析问题的性质，判定是否属于保修期内的保修内容，是否由于不正常使用造成的问题。对于保修期内的保修内容以外的和由于非正常使用造成的质量问题，告知业主不能予以保修，对于由于非正常使用造成的质量问题，告知业主注意事项，敦促其纠正不正常使用的行为。43 对于可能造成损失扩大的任何性质的工程质量问题，提醒、敦促业主及
14、时采取措施避免造成更大损失。44 对于属于保修期内的保修内容的质量问题，及时通知保修责任单位，限期前来维修处理。45 当保修责任单位未在限定的时间内前来处理时，通过其他合法途径直至法律手段予以解决。46 保修施工期间，由监理部派专业人员驻现场对保修施工进行监理。47 保修施工完成后，在监理验收合格的基础上，组织业主及有关单位（必要时）进行验收。48 督促保修责任单位与业主对保修施工内容签定保修合同，确定其保修期限。49 当保修期出现的质量问题使业主蒙受损失时，协助业主向保修责任单位进行索赔。410工程保修阶段监理形成的记录，提交一份给业主方，监理公司保存的记录由工程部负责保存，保存期不少于3年。411 保修期满后，由监理部书面通知业主，解除保修责任。
