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1、重庆铭鼎养老护理院建设项目可行性研究报告 重庆铭鼎养老护理院建设项目可行性研究报告目 录1总论11.1项目概况11.2业主概况21.3编制依据21.4编制原则21.5主要研究内容21.6项目主要技术经济指标31.7简要结论42项目建设背景及必要性52.1项目建设背景52.2项目建设的必要性93建设规模和建设内容123.1建设规模123.2建设内容134项目选址及建设条件144.1项目选址144.2建设条件155建设方案设计175.1建筑设计的指导思想与原则175.2建筑方案175.3室内装修225.4给排水设计235.5电器设计245.6绿化部分255.7其它零星工程部分266消防276.1设
2、计依据276.2消防给水排水276.3化学消防276.4消防评价287节能分析297.1设计依据297.2项目能源消耗种类及数量分析307.3项目所在地能源供应状况分析317.4建筑节能设计317.5节能节水措施327.6电气节能措施328项目实施计划338.1实施原则及步骤338.2运营模式338.3机构设置及定员348.4项目建设周期348.5项目实施进度安排358.6项目管理机构358.7项目建设各方关系368.8项目的招标方式和招标组织形式379投资估算399.1投资估算依据及范围399.2投资估算说明399.3估算结果409.4资金筹措409.5投资计划4110财务评价4210.1评
3、价依据、原则和假设条件4210.2基础数据及测算4310.3现金流量分析4510.4盈利能力分析4510.5财务分析4510.6财务评价结论4611社会影响评价4711.1社会影响分析4711.2互适性分析4811.3社会风险分析4912环境影响评价5012.1环境保护标准5012.2拟建项目对环境的影响分析5012.3环境管理5313风险分析5413.1主要风险因素的识别5413.2风险程度分析5513.3风险评估5613.4敏感性分析5613.5防范和降低风险措施5714结论及建议5814.1结论5814.2建议58附表1：总投资估算表59附表2：投资计划与资金筹措表59附表3：建设期利息
4、估算表59附表4：贷款偿还计划表59附表5销售收入、销售税金及附加估算表59附表6：总成本费用估算表59附表5：流动资金估算表59附表7：利润测算表59附表8：项目投资现金流量表59重庆铭鼎房地产开发有限公司第I页 重庆铭鼎养老护理院建设项目可行性研究报告1 总论1.1 项目概况（1） 项目名称：重庆铭鼎养老护理院建设项目（2） 项目业主：重庆铭鼎房地产开发有限公司（3） 项目地址：重庆市南岸区南山脚下峡口镇西流村（4） 建设性质：新建（5） 建设内容及规模本项目总用地面积约667000平方米，建筑用地面积约70000平方米，建筑面积约13340平方米，整个养老护理院容积率约为0.2，用三到五
5、年时间分三期完成整个养老护理院项目。建设内容主要包括：餐厅（大500平方米、小100平方米、另设若干单间）、活动室（250平方米）、游泳池（1500平方米）、护理院大门、医务室（含10个病床300平方米）、老人居住室（单间150个*20平方/间、双人间600个*30平方/间、三人间500个*40平方/间、寓居别墅20栋*250-300平方米/栋）、资料室（250平方米）、会议室（1000平方米多功能厅，小型会议室2*100平方米）、办公大楼、洗衣房（200平方米）、健身房350平方米、运动场（20000平方米含篮球场1、网球场2、门球场1、乒乓球台6、）、员工宿舍、招待所、棋牌室、观光农业示范
6、区、寓居别墅、垂钓场、野生蜂蜜养殖场、烧烤场、农家乐饭店等。（6） 项目总投资项目总投资为60000.55万元。1.2 业主概况于2012年3月组建成立，注册资金2096万元，开发资质为二级，现有中级以上各类职称人员56人。公司通过不断探索，不断学习国内外先进的房地产开发管理经验和模式，总结出了符合铭鼎自身管理实际的科学管理制度，我们根据不同的消费群体，不同的业主构成，创造出不同的房地产开发管理服务模式。公司下设项目开发部、行政部、财务部、后勤部、总工办、销售部，以“不断的提高、不断的创造”为经营理念，以“时时努力、事事关心“为管理要求，铸就了一支高起点、高素质、创新精神强的员工队伍，公司正在
7、开发实施的”铭鼎江山水岸“小区占地200余亩，计入容积率的面积为47万多平方米。铭鼎房地产公司依托人才，加大工程建设的科技含量，向住宅的生态化、智能化发展，体现人与自然的完美结合，为居民提供绿色生态、智能安全、健康文明的温馨家园，争取为城市建设和经济发展做出更大贡献。1.3 编制依据（1） 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）（2） 老年人建筑设计规范JGJ 12299（3） 老年人居住建筑设计标准GBT 50340-2003（4） 老年公寓和养老院设计指南（5） 中国老龄事业发展十二五规划（6） 重庆市老龄事业发展“十二五”规划（7） 重庆市社会养老服务体系建设规划（201
8、12015年）（8） 重庆市南岸区茶园新城区控制性详细规划（9） 其它相关基础数据和材料（10） 编制人员调查的有关资料、数据和材料1.4 编制原则（1） 符合南岸区茶园新城区总体发展规划；（2） 满足国家对社会福利事业及老年护养行业的要求及标准；（3） 建成适宜康复保健、老年护理及养老的大型社会福利性项目。1.5 主要研究内容（1） 项目建设背景及必要性研究；（2） 项目场址和建设条件分析；（3） 建设规模和建设方案（4） 组织机构与项目管理；（5） 投资估算和资金筹措方案；（6） 财务分析和项目效益评价；（7） 项目风险性分析（8） 可行性研究结论（9） 项目建设中需要注意的其他问题1.6
9、 项目主要技术经济指标表 1-1 项目主要技术经济指标汇总表序号项 目计量单位数值所占比重(%)一项目概况1总用地面积亩1000.00 2总建筑面积m2133400.00 4容积率0.20 5绿地率39.99%二投资数据总投资万元60000.55 1工程费用万元39050.23 2工程建设其他费用16264.59 3预备费万元2765.74 4建设期利息万元1920.00 三筹资数据1业主自筹万元32400.42 54.00%2银行贷款万元10000.00 16.67%3民政补贴万元1200.00 2.00%4滚动资金万元12000.00 20.00%5贷款利率（年）6.40%四收入与成本数据
10、1总成本费用万元169939.37 2经营收入万元323503.90 3经营税金及附加万元24928.96 4经营成本万元112726.87 5利润总额万元258289.08 6所得税万元64572.27 7税后利润万元193716.81 五财务评价指标1 税后财务内部收益率18.83%2 税后财务净现值万元35219.50 年折现率103 税后静态投资回收期年7.67 4 税前财务内部收益率24.08%5 税前财务净现值万元58266.43 6 投资利润率16.14%7 投资利税率21.52%8 盈亏平衡点31.30%9 盈亏平衡点万元141888.07 1.7 简要结论本项目的建设符合重庆
11、市以及南岸区老龄化的需求，项目的建成将提高重庆市社会福利设施水平，完善老年保障体系，有助于提高老人的生活居住水平，有助于和谐社会的建立。因此项目建设是必要的。本项目的建设，对周围的环境影响较小，对提高社会福利设施水平具有积极意义，社会评价良好，项目建设是可行的。2 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 中国和重庆老龄化问题及滞后的养老体系矛盾我国是人口大国，也是老年人口最多的国家。目前，我国60岁以上的老年人口已达1.6亿，占总人口的11%，,这一比重仍有上升趋势；预计2020年将达到2.4亿，占当时总人口的16%左右。全国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会
12、改变。在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段。然而，我国老龄事业总体上滞后于人口老龄化的要求和社会经济发展。老年设施、产品与服务短缺，适应社会主义市场经济体制的老龄事业发展机制尚待建立和完善。目前，重庆老年化程度居全国第六位，60岁以上老年人口已达539.8万人，占全市总人口的16.36%，老龄化形势十分严峻，预计到2015年，全市65岁以上老年人数将占到人口总数的20%，即每5个人中就有1个老人，这是全市面临的现实问题。截至2012年底，全市有社会养老服务机构1297家，共有床位数近10万张，平均每百名老年人不足1.6张，据抽样调查，需要机构养老服务的人数占老年人
13、口总数的5%左右，占老龄人数的5%左右，需新增床位15万张，才能满足老年人机构的服务要求，按每家老年公寓接纳100位老年人计算，需要新增老年公寓1500多家。2.1.2 中国老龄事业发展“十二五”计划纲要（2010-2015）中国老龄事业发展“十二五”计划纲要（2010-2015）提出中国老龄事业发展的重点是“加快老龄事业发展步伐，重点解决老龄事业发展中的突出问题，落实老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐，把老龄事业推向全面发展的新阶段。同时，要调动社会各方面的积极性，建立多元化的老龄事业投入机制。”同时，中国老龄事业发展“十二五”计划纲要（2010-2015）中还明确提出主要任务：（1）重点发展居家养老服务。建立健全县（市、区）、乡镇（街道）和社区（村）三级服务网络，城市街道和社区基本实现居家养老服务网络全覆盖
