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1、九龙园区C区商务中心项目可行性研究报告目 录第一章 总论1一、项目概况1二、公司简介1三、报告编制依据2四、主要结论2第二章 项目背景及必要性4一、项目背景4二、项目建设的必要性6第三章 总平面布置8一、场地概述8二、建设指导思想和主要原则8三、总平面布置8四、总图设计9五、建筑设计10第四章 建设内容及规模13一、设计构思13二、建设内容13三、建设规模13四、项目建筑指标表14第五章 项目选址及建设条件16一、项目建设地址16二、气象水文条件16三、工程地质条件17四、地震及不良地质现象19五、工程地质勘察结论19六、工程建设其他条件20七、交通条件20八、配套设施条件21第六章 结构设计
2、22一、设计依据22二、设计要求22三、构特征及选型22四、拟采用主要基础类型23五、结构材料23第七章 给排水方案24一、设计依据24二、设计范围24三、给水设计24四、排水设计25五、排水设计26第八章 电气设计27一、设计依据27二、强电设计27三、防雷、接地27四、通信28第九章 燃气设计29一、设计依据29二、供气条件29三、用气量估算29四、管道布置29第十章 消防设计31一、设计依据31二、消防设计31第十一章 环境保护35一、项目建设与运营对环境的影响35二、环境保护措施36第十二章 节能方案分析40一、节能设计标准40二、能耗状况与能耗指标分析40三、节能措施42四、节能效果
3、分析45第十三章 项目进度计划及招投标46一、项目进度计划46二、BT招投标46第十四章 投资估算及资金筹措48一、投资估算范围48二、投资估算依据48三、估算说明49四、资金筹措51第十五章 BT模式经济分析56一、项目业主56二、建设地址56三、BT融资建设的内容、范围、数量、工期、融资资金组成56四、融资人应具备条件及能力57五、双方的权利、义务57六、项目资金、进度、质量、安全、结算监控措施59七、回购条件、时间、资金来源60八、对融资人的结算原则61第十六章 社会效益评价62第十七章 结论与建议63一、结论63二、建议63第一章 总论一、项目概况（一）项目名称：九龙园区C区商务中心项
4、目（二）项目地址：重庆市九龙园区C区（三）项目业主：重庆九龙园高新产业有限公司（四）项目建设内容：建设内容包括商务中心写字楼、商务宾馆、超市、物流服务等设施。本项目拟占地55.6亩，总建筑面积为7698m2。（五）项目建设期：2009年2月2010年1月（六）项目实施方式：按照BT融资建设方式进行建设。项目建成后24个月内完成项目回购。（七）项目总投资：1413万元。（八）回购资金来源：项目的回购资金由重庆九龙园区高新产业有限公司筹集，其中公司筹集45%,商请银行贷款55%,由九龙园区提供项目担保。二、公司简介重庆九龙园高新产业有限公司于1998年11月经重庆市工商行政管理局批准成立，公司地址
5、在九龙坡区高新区九龙园区火炬大道16号，注册资金11000万元，属国有独资公司，在九龙园区管委会领导下，受九龙园区办公室和重庆渝隆资产经营集团双重管理，目前公司内设办公室、财务部、工程部、总工办、资产管理部、预结算部、管网迁建部、开发部共8个部门，现有员工49人。公司主要经营范围：在政府授权范围内从事土地整治；机械机电（不含汽车）、生化、环保、电子产品、通讯器材（不含发射和接收装置）等高新产品的研究、开发、技术咨询服务及技术成果转让、引进；销售建筑材料（不含化危品）、化工（不含化学危险品和易制毒化学物品）、金属材料（不含稀贵金属）；房地产开发贰级（在许可范围及有效期内经营）。公司是九龙园区的经
6、营服务机构，在九龙园区授权下，承担九龙园区范围内的土地整治、基础设施建设和产业培育等任务，作为九龙园区项目业主。三、报告编制依据1、重庆市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；2、重庆市人民政府关于加强和规范政府投资项目BT融资建设管理的通知；3、国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；4、国家现行的有关法律、法规、标准、规范、规定及政策；5、重庆九龙园高新产业有限公司提供的有关基础资料。四、主要结论（一）项目建设的实施对促进九龙园区建设，改善园区生态环境，提高人民居住环境，促进当地社会和谐发展具有重要的意义。（二）项目建设综合配套条件好。（三）项目对于三废的
7、处理，完全满足环境保护的要求。（四）本项目实施后将向社会直接和间接带动新增一批就业岗位，提高本地区居民收入，促进区域经济发展，提高园区形象，建设方案合理可行，社会效益显著。第二章 项目背景及必要性一、项目背景（一）园区概况九龙园区是国家科技部和重庆市政府批准设立的高新技术产业开发区和重庆市特色工业园区，由九龙坡区人民政府负责开发建设。园区分为A、B、C区，开发面积36.08平方公里。目前，A区形象日新月异，入驻企业蓬勃发展；B区建设路畅灯明，签约项目纷纷启动；C区规划拉开帷幕，设计水准国际一流。2003年，九龙园区综合经济指标位居重庆市市级工业园区第一名，被评为2003年度全市特色工业园区先进
8、单位。九龙园区区位优势明显，基础设施建设完善，港口、航空、公路、铁路等交通运输网络健全。几年来，九龙园区秉承“筑巢引凤”的理念，科学运作资金，投入建设资金30亿元，进一步完善水、电、气、通讯管网等建设，建成火炬大道、华龙大道、蟠龙大道、红狮大道、华福大道九龙园区段、翼龙路等城市一级干道。目前，九龙园区已构建起健全的招商引资服务机构，财政、国土、市政、工商、税务等部门形成强大的行政资源，为投资商提供优惠政策、优良环境和优质的一条龙服务。良好的投资环境和先进的招商理念吸引了建设集团、隆鑫镁合金、恒胜摩托、劲隆摩托、中程科技、重庆邦助、智能水表、绿云石都等著名企业和优势项目落户。通过三级科技孵化体系
9、，园区精心孵化优势项目，培育中小企业，壮大龙头企业，带动各项产业持续、快速、健康发展。按照区委、区政府实施高新技术战略的要求，九龙园区加快C区20平方公里规划建设。C区位于九龙坡区中梁山以西的西部新城中心区域，由具备国际一流水准的新加坡裕廊集团实施概念性规划和控制性详规，产业战略定位于重点发展装备制造业及都市新型工业产业群。九龙园区通过高标准规划，高起点实施，将把C区建设成为高新技术高度发达、社会经济快速进步的重庆西部“小昆山”。（二）项目建设背景2003年2006年，九龙园区连续四年综合经济指标位居重庆市市级工业园区第一名。2007年19月，九龙园区各项经济指标持续增长，继续在全市特色工业园
10、区中保持领先。19月完成工业总产值108.58亿元，与去年同比增长45.04%；完成技工贸收入254亿元，同比增长46.11%。完成增加值28.5亿元，同比增长49.9%；完成税收总额2.99亿元，同比增长26%。完成固定资产投入12.7亿元，同比增长55%。期末入驻企业1835户，从业人员首次突破5万人,达到5.03万人。九龙园区近几年的高速发展，再加上C区一批优势产业项目即将启动，因此，九龙园区C区商务中心的建设将带动园区发展，提高园区的质量，改善园区的环境。二、项目建设的必要性（一）能为园区带来聚集效应聚集效应最大的特点就是地理的集中性，既大量相关产业相互集中在特定的区域范围内。国际经济
11、发展中的成功经验证明：在众多领域中，竞争优势和产业效能的形成得益于地理位置上集中。本项目占地55.6亩，总建筑面积7698平方米，地理条件集中便捷，特别在新规划建设的商务中心规划有人本分流立体交通网络，有大型商务写字楼、宾馆、超市等设施，这种地域集中优势使入驻企业能够有效的利用各种基础设施、服务设施、公共信息资源和市场资源，从而提高运营效率。（二）产业关联性强园区的企业具有非常强的互补性，即园区成员间的总体力量大于其各个部分之和。九龙园区C区商务中心周边，具有凝聚力的企业已经出现，已经初步形成专业化分工网络和多方位产业链、产业联盟。围绕商务中心的建设，园区企业联合行动，有利于共同开拓国际国内市
12、场，从而形成园区整体的竞争力。（三）商务中心建设是培育新的经济增长点的需要实行改革开放以来，在中央和各省（市）批准下，在大、中城市建立了一批开发园区，这些园区经多年的开发、建设，已成为各地区举足轻重的经济增长点。园区的资金密集和技术密集优势带来的社会效益也十分显著，其良好的软、硬件条件吸引了众多国内外投资商投资建厂，不少园区由原来的城乡结合部发展成工业、商贸、信息、金融发达的主城区。重庆市为能尽快缩小与其他直辖市和特大型城市的差距，迫切需要加快发展工业园区的建设，并以之带动全市的经济和技术向更高、更强的方向发展。商务中心是园区的中心，商务中心的建设不仅能完善园区的建设，还能带动园区的发展。九龙
13、园区的早日建成，可以促进企业间的联合与协作，形成规模优势，从而增强企业的抗风险能力，提高产业的市场竞争力，所以商务中心的建设，对培育重庆新的经济增长点，实现经济的跨越式发展，赶超经济发达地区具有积极意义。（四）是建设和谐社会的需要和谐是当今时代的主题，胡总书记为重庆发展“勾画蓝图”、“导航定向”，并对重庆切实维护社会和谐稳定提出了明确要求，强调支出“要完善正确处理人民内部矛盾的工作机制，认真开展矛盾纠纷排查化解工作，妥善处理各方面利益关系。”这一重要指示精神，为建设和谐重庆、维护社会和谐稳定指明了方向。商务中心包括了写字楼、宾馆、超市等服务设施，能为园区的企业带来方便，使园区的设施更为完善。由
14、此可见，九龙园区C区商务中心的建设是促进经济发展，改善人民生活，提高城市竞争力的一项民心工程。第三章 总平面布置一、场地概述该项目位于重庆市九龙工业园C区，用地呈长方形，东、南、西均为园区干道，北临规划的建设用地，场地总占地面积55.6亩，总建筑面积约7698m2，场地内现状地势高差不大。该项目四周环境优美，交通便利，市政配套设施齐全，环境优雅，是建设商务中心的理想地点。二、建设指导思想和主要原则1、强调“以人为本”的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，创造一个宜于人居的环境空间。2、坚持社会效益、环境效益
15、、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项目设施。3、坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料、新设备、推广新技术。4、贯彻环保、安全卫生、绿化、消防、人防、节能、节约用地的设计原则。三、总平面布置1、规划目标：营建具有现代感的商务中心，带动园区局部经济的发展腾飞，创造宜人的高尚生活，在考虑社会效益，环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅、配套齐全等要求，创造出“以人为本”尊重环境，舒适优美的商务空间，同时具有鲜明的地方特色和时代气息。2、总体布局体现出人与环境协调发展的构想。3、总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。实现可持续性发展。四、总图设计（一）总体布局 项目占地55.6亩，场地内高差很小。本方案地块成方形，在总平面布置时把建筑顺应地块形状平行布置，所有建筑以行
