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1、龙港仪邦奥特莱斯广场项目可行性研究报告仪邦集团有限公司三月目 录摘要4第一章 编制根据、项目选址和建设目的7一、编制根据7二、项目选址8三、项目建设目的111.项目主体部分11（1）“中国礼物城”11（2）龙港仪邦购物中心12（3）浙南新天地142. 配套服务设施14第二章 项目机遇背景161、契合国家现代服务业发展规划162、符合区域发展规划17（1）有助于浙南区域现代服务业集群发展17（2）与苍南县产业发展规划对接18（3）契合苍南县发展规划19（4）有助于把握“海峡西岸经济区”发展的历史机遇22（5）符合龙港发展规划23（6）有助于完善区域商贸业布局25第三章 项目产业前景及体量可行性分
2、析26一、项目产业前景261、礼物及包装印刷产业发展前景继续看好262、区域内消费规模巨大273、区域内非购物类消费潜力巨大284、有关商业品牌的需求旺盛29二、项目体量可行性分析30第四章 项目投资运营方背景33一、现代特色产业综合体与仪邦集团商业模式33二 、仪邦集团商业运营能力38第五章 项目投资及运营方案41一、项目投资建设方案411、项目前期投资建设方案432、项目建设和招商阶段投资建设方案：44二、项目组织管理方案45三、项目运营方案461、奥特莱斯购物中心和浙南新天地运营方案472、礼物城交易市场运营方案49四、项目运营成功的市场基本491、“中国礼物城”等的已有成熟商业平台的支
3、持492、项目所在区域的坚实市场需求依托50第六章 项目社会经济效益53一、投资拉动效应53二、产业平台效应54三、构造优化效应54四、都市形象提高和功能完善效应55五、税收和民生效应56第七章 项目财务评价及资金筹措58一、项目销售和运营财务分析58二、项目净现值、投资回收期和内部报酬率60三、项目投资额和资金筹措61第八章 环保分析和节能分析64一、环保影响综合分析64二、项目节能分析651、分析根据652、项目及能源供应状况663、能源消费量测算674、项目节能措施评估及建议68第九章 项目风险分析70一、微观经营环境风险70二、宏观经济波动风险71三、过度竞争风险71四、风险防备72第
4、十章 研究结论及建议73一、研究结论73二、项目正式实行前的建议741、产业政策配套到位742、有关规划对接及时743、为项目开发运营提供必要支持74摘要本项目为龙港“中国礼物城”的扩建、改造和运营升级项目。中国礼物城在龙港开业来，已经顺利完毕了一期和二期的工程建设和一期工程的开业，市场不断繁华，目前已经发展成为影响全国的礼物及包装印刷品交易中心、集散中心和信息中心。先后获得中国商业联合会等权威机构授予的“中国礼物城”、“中国印刷材料交易中心”和“中国台挂历集散中心”三张“国”字号商业品牌。随着龙港礼物城所在的浙南地区礼物、包装印刷产业的升级转型，以及龙港都市化的提质扩容，为龙港礼物城的发展带
5、来了更大的发展平台和全新的发展机遇，本着与时俱进、引领产业和区域发展的理念，仪邦集团在广泛调研和进一步考察的基本上，通过与国内外出名商业品牌的充足沟通，结合将来礼物城后续开发建设方案，筹划通过对项目已建成部分的有效改造和后续新建部分的合理规划设计，在保持和提高已有礼物和包装印刷材料交易市场活力的基本上引入新的商业业态，将龙港礼物城升级改名为“龙港仪邦奥特莱斯广场”，使龙港礼物城全面扩大和升级为能服务和辐射整个浙江南部地区的大型综合性商业中心。项目所有改造和扩建工程竣工和开业运营后，龙港仪邦奥特莱斯广场项目将成为立足龙港、面向苍南、辐射整个鳌江流域的浙南地区规模最大、功能最全、业态最新的一站式购
6、物、休闲、娱乐、餐饮中心。将来龙港仪邦奥特莱斯广场项目的多元复合业态涉及连锁百货、大型连锁超市、品牌折扣店、步行休闲餐饮商业街、国际影院、电玩城、连锁歌城、小朋友乐园、母婴用品连锁专卖店等多种新型现代商业业态。龙港礼物城全面改造、扩建和升级为龙港仪邦奥特莱斯广场项目后，项目将重要由“中国礼物城”、“龙港仪邦购物中心”、“浙南新天地三大部分构成：“中国礼物城”：总建筑面积约10万平米，布置在目前的礼物城一期内。这部分将继续充实和提高以礼物和包装印刷品交易为主的礼物都市场，保存和提高“中国礼物城”、“中国印刷材料交易中心”、“中国台挂历集散中心”的商业品牌和影响力。“龙港仪邦购物中心”：总建筑面积
7、约14万平米，布置在礼物城二期和后续扩建部分内。这部分将引入百货、大型超市、数码电器连锁、影院、歌城、电玩城、品牌折扣城、小朋友娱乐城、母婴专卖店等细分商业领域的国内外出名商业品牌，建设和运营一种浙江南部地区一站式购物和休闲娱乐中心，达到高度繁华，包罗万象。“浙南新天地”：总建筑面积约2.3万平米，布置在礼物城一期沿龙港大道对面的印刷材料交易中心内。在对既有印刷材料交易中心进行改造的基本上进行招商定位优化，以上海“新天地”等典型休闲餐饮复合商业项目为蓝本，聚焦咖啡、酒店、连锁快餐和大型餐饮，运营成为浙南地区的休闲天堂浙南“新天地”。项目所有投运后，将形成以礼物城龙港大道两侧室外步行街区、和礼物
8、都市场内室内步行街区以及项目中心位置步行景观广场为重要客流汇聚点，礼物交易市场、购物中心、浙南新天地三位一体，多元商业业态良性互动，互相融合的新商业格局，年客流量约1千万人次，商业交易额约160亿元，实现税收约3-5亿元，提供就业岗位约2万个，社会经济效益明显。项目总投资约13.5亿元，其中礼物城一期和二期工程已经投入约6亿元，后续需要继续投入约7.5亿元。项目建成后每年可发明税收约3-5亿元，GDP约5-6亿元。 拟建项目投资强度约680万元/亩，项目建成后每年GDP奉献约300万元/亩，税收奉献为150-260万元/亩，项目的社会经济效益比较明显。总之，该项目的市场前景比较清晰，社会经济效
9、益比较明显，投资方的经验和资源对项目的成功有有较强的支撑，项目可行性较好，建议在细化方案的基本上狠抓贯彻，增进项目早日实行和投运。第一章 编制根据、项目选址和建设目的一、编制根据 1、温州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；2、苍南县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3、龙港镇国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；4、温州市百货、超市、品牌折扣店等商业业态的运营数据；5、温州市有关建设规范和原则6、国家发布的有关商业发展规划等战略规划；7、国内外奥特莱斯商业业态运营状况；8、上海新天地、杭州西湖天地等出名商业项目规划方案；9、浙江省、政府工作报告10、温州市、政府工作报告11、苍
10、南县、记录公报12、温州市、记录公报13、杭州市大型商业综合体项目经营状况14、温州市大型商业综合体项目经营状况15、有关土地出让合同和规划设计条件项目拟建设单位：仪邦集团有限公司项目拟投资方： 仪邦集团有限公司 二、项目选址本项目仪邦奥特莱斯广场为扩建和改造项目，位于温州市苍南县龙港镇咸园村，在既有中国礼物城、中国印刷材料交易中心的基本上改造和扩建完毕。项目图1：项目所在的区位示意图龙港具有优越的区位条件，地处温州南部，位于鳌江入海口南岸,是鳌江流域重要的制造业中心都市，东濒东海,西接104国道、同三高速公路和温福铁路，南依经济发达的江南平原，鳌江北岸为平阳县，处在台湾海峡经济区和长三角经济
11、区的交汇点上，与平阳、苍南、文成、泰顺和福建福鼎等市县的文化和人员往来频繁，经济联系紧密，是浙南地区的中心城乡之一。特别通过30近年迅速扩展之后，龙港已处在将来“长江三角洲”经济圈和“海峡西岸”经济圈的战略交汇区位，处在整个浙南地区都市空间拓展和都市功能增强的前沿区位之上。图2：龙港城乡化发呈现状因此，本项目拟选址宏观区位背景为长三角经济区和海西经济区的战略交汇位置上，既能依托长三角经济区的雄厚经济基本，又能拥有将来海峡西岸经济区发展的良好区位背景和广阔增长潜力，处在长期迅速发展的宏观战略区位上。微观区位方面，本项目所处的咸园村处在龙港镇镇区建成区的边沿，处在龙港与灵溪、鳌江等重要中心都市的融
12、汇部位，随着将来龙港城乡化提质扩容继续发展和作为将来鳌江流域的中心都市的含金量不断提高，项目所在的区域的产业升级和都市化提高前景非常良好。总之，本项目所处的区域位于浙南地区南大门，具有发展成为海峡西岸经济区和长三角经济区两大经济区域融合发展的重要增长极之一的潜力，项目将来将占据鳌江领域中心都市的迅速发展区域的有利地位。三、项目建设目的本扩建、改造项目“龙港仪邦奥特莱斯广场”初步规划为立足龙港、辐射浙南区域、以礼物集散、品牌折扣购物和现代餐饮、娱乐、休闲等多元复合商业业态有机融合为特色的大型区域性商业综合体。是与龙港将来作为鳌江流域中心都市地位相应的标志性商业和服务业项目。在细分各构成部分和重要
13、商业业态组合上具体涉及如下几部分附表1：项目功能分区和建筑面积比例表（单位：平米）功能业态业种面积比重性质龙港奥特莱斯购物中心浙南百货商厦精品百货5000019%新建浙南奥特莱斯购物广场品牌折扣店5000019%新建连锁大型超市大卖场08%新建浙南国际影院电影院30001%新建浙南电玩城电玩1%改造浙南小朋友乐园亲子娱乐、早教、玩具和母婴产品专卖60002%改造浙南大歌城提供自助餐的连锁高档歌城30001%改造小计13400052%浙南新天地休闲餐饮酒吧、咖啡、连锁品牌餐饮227409%改造中国礼物城专业市场礼物、皮具、包装印刷品10000039%保存优化合计256740100%1.项目主体部
14、分（1）“中国礼物城” 该细分功能为本项目的基本性功能，也是龙港的四大“国”字号产业“金名片”之一。重要布置在目前已有的礼物城一期项目内，将仪邦集团旗下拥有的“中国礼物城”、“中国印刷材料交易中心”和“中国台挂历集散中心”三大“国”字号产业流通品牌整合和优化提高，通过硬件改造和管理及营销服务水平提高，使之进一步提高质量，提高交易效率和市场影响力，进一步扩大交易额，更好的服务龙港礼物产业和包装印刷产业升级的发展规定。这部分功能分区在档次上定位为理念先进、设计新颖、风格鲜明、管理上乘的全国最大室内礼物及包装印刷品交易、集散、展示和信息中心。本部分建筑面积约10万平米，定位为一种立足浙南、面向全国的最大的专业礼物和包装印刷品室内市场。（2）龙港仪邦购物中心这部分功能是本项目的龙头功能。重要布置在礼物城二期和后续扩建部分。本部分规划总建筑面积约13.4万平米，其中百货规划建筑面积约5万平米，品牌折扣（奥特莱斯outlets）约5万平米，连锁大型超市约2万平米。此外，本项目还规划了电影院、电玩城、歌城和小朋友早教和童婴产品专卖店等现代商业业态。这些现代商业业态招
