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1、项目：联洋花园 报告单位： 开启&天启内容：市调简报 地址：上海市徐虹北路31号客户：联洋土地 电话：021-64473940联洋花园市场调研简报委托单位：上海联洋土地发展公司公司报告单位：上海天启企业策划有限公司 上海开启房地产投资咨询有限公司报告日期：二00一年四月天启 & 开启地址：上海市徐虹北路31号电话：021-64477442 传真：021-64473940一、 区域市场的历史回顾和趋势分析1、2000年浦东房地产市场发展状况& 房地产价格稳中有升浦东房地产价格稳中有升，内销商品房交易均价为2792元/平方米，较98年的2716元/平方米和99年的2673元/平方米均有较大的涨幅。
2、内销商品房预售全年交易均价为3378元/平方米。较99年上涨了208元/平方米，涨幅达7个百分点。纵览98年，99年的全年交易均价，我们不难看出，浦东的商品房预售交易均价正在稳步回升，预计今年仍将有较大的上涨空间，这从今年1月份3673元/平方米的交易均价上已有所证实。在浦东房产市场中，得益于世纪公园、地铁2号线的陆家嘴地区、上南杨思地区、金桥沪东地区和花木地区四大板块内的楼盘，已成为主力楼盘，引领市场风骚。& 二、三级市场交易红火。过去的2000年是浦东楼市业绩辉煌的一年。浦东新区房地产二、三级市场已连续18个月位居全市20个区（县）的第一。去年新区房地产二、三级市场成交总量达394万平方米
3、，成交金额130亿元，分别比上年增长47和48。 浦东新区2000年商品房销售总量为325.74万平方米，共31605套，销售金额为114.51亿元，分别比99年增长37%，22%和41%，其中内销商品房销售总量为284.9万平方米，计30212套，销售余额为79.5亿元，分别比99年增长34%，21%和40%，占全市比例分别为17.5%，18.7%和17%。2000年浦东新区商品房预售总量为277.82万平方米。其中内销商品房预售量为260。2万平方米，共22563套，预售金额87.9亿元，分别比99年增长55%，46%和65%，占全市比例为18.4%，预售面积位居全市首位。套均面积达115
4、平方米，较99年上涨了5.5个百分点，这也从一个侧面反映出浦东住房面积正由经济适用型向宽敞舒适型发展。& 区位优势和综合优势效果显著。浦东新区的区位效应和综合优势，正吸引着越来越多的“白领”前往安家。大多数在外企工作的高学历购房者愿意选择把家安在浦东。浦东国际机场启用、地铁二号线贯通、新建越江隧道、规划中的轻轨二号线等因素，是浦东的商品房被看好的主要原因。内，外销商品房预售交易均位居全市第一再次证实着浦东已成房地产业投资的热土。 2、浦东房地产市场发展趋势分析 1）、上半年新盘上市量会有所减少，预计下半年交易总量相对较为集中。& 受新的预售标准限制，大多数中小房产企业由于资金问题，暂时将无法开
5、发新盘，使得新盘上市量不足。& 现有浦东楼市的热销物业预售储备量明显不足，后继开发仍需较长时间。& 浦东现有规划的稍大规模物业，如爱法新城、伟莱家园、上南花苑城、东方城市花园、新里城二期等在2001年4、5月份之前都很难正式预售，上半年的市场明显缺乏大盘和品牌物业的支撑。但此种局面估计在下半年将会有明显好转，预计下半年交易总量相对较为集中。2）、个案热销“短、平、快”，整体规划配套尚需加强。 从近期楼盘开发来看，浦东房地产一定程度上存在楼盘越做越小，内部规划越做越精，外部规划越做越差的现象，而且到年底这种现象还表现得较为明显。其内在因素在于开发商缩短销售周期、规避市场风险的指导思想使然。此类楼
6、盘开发在某种程度上还是受市场欢迎的，但其短暂的销售周期注定了这只能是短期行为。同类型楼盘在数量上的聚集，最终会导致浦东楼市品牌楼盘的相对缺乏。 由于上市新盘偏少，购房者选择余地较小，而且规模优质物业的屈指可数，此间上市的小楼盘和个别优秀品牌楼盘将会引起市民的争相购买，售楼处门庭若市的局面将依然会出现，上半年整体及区域月间交易量的强烈波动也将在所难免。 3）、各路“诸侯”进驻浦东，楼盘开发量会有增无减。 既然受资金限制，原有的房产企业大量减少，这对资金雄厚的外资企业和国内有实力的房产商无疑提供了绝佳的机遇。尽管相当一批中小企业退出房产开发，但大量国内、外资房产投资企业的进驻，使得浦东房地产的总开
7、发量会有所增加，物业质量和品位有望得到进一步的提升。同时，小型楼盘开发亦将会有所增长。 4）、中低价位物业的定位仍将是房地产开发主流。 就目前的浦东楼市来看，除小陆家嘴地区外，大部分地区受地理位置、周边市政配套的影响，高价位物业让购房者完全接受尚有一定的难度，且中低价位楼盘的目标客户群范围较广，相对来讲，在销售上显得较为容易一些。因此，中低价位物业开发仍将会是房地产开发主流。 5）、川杨河沿岸，金桥北区，杨思、三林地区有望成为投资热点。 无论从市政规模，还是生态环境，土地成本上分析，在上述这些地方投资兴建中低档物业，风险性较小，利润不薄。川杨河沿岸建成生态性、水景住区，应是极具市场潜力；金桥北
8、区兴建中低档别墅市场前景广阔，杨思、三林地区投资多层物业也会有所作为，加之现有周边物业、交通商业配套以及卢浦大桥的动工在即，更是为该地区提供了相当的升值空间。 6）、大型社区的开发建设会加强，社区概念应进一步推出。 从联洋新社区、万邦社区等在浦东和上海楼市的影响力来看，无论是规划还是配套以及环境等都容易上规模，成气候，从而产生大手笔，较小受地块等因素的约束。产生品牌和逐步建立浦东房地产整体形象主要还依赖于大型社区的建设。 7）、“以规划定开发”的概念应该会成为楼盘开发新景。 基地开发和社区建设中整体协调和总体规划将会显得越来越重要。前段时间浦东楼盘的开发中，包括联洋新社区在内的一些较大规模的项
9、目，都或多或少地在这些方面存在着一定的问题。还有张杨路的源深路、民生路段生活配套的明显缺乏等问题，也较为突出。可以预见，在明年，以规划定开发，基地开发总体规划先行的做法应会大行其道，成为房地产开发新景。二、 浦东房地产市场发展格局八仙过海，各显神通浦东八大主力板块，分领房产市场风骚浦东在经历了近十余年的开发、开放之后，房地产市场发生了翻天覆地的变化。并逐渐形成了以陆家嘴、金桥等八大板块为主的新区房地产发展格局。见下图：金桥地区年综合均价：2963陆家嘴地区年综合均价：4552花木地区年综合均价：4110南浦地区年综合均价：4457上南地区年综合均价：3354北蔡地区年综合均价：2540川沙地区
10、年综合均价：2600杨思、三林地区年综合均价：2678一）、浦东房地产市场八大主力板块综合分析 1、 八大主力板块供需情况综合分析。2000年浦东新区全市预售登记交易量为260.22万平方米，超过了全年批准预售量258.09万平方米。（包括有些个案直接从市局获得预售许可证）交易登记量与上市预售量的比例系数为1.01，先前内销商品房供过于求的局面已在浦东发生历史性的转变，尤其在花木、金桥、上南等地区，此项系数已达1.20以上，热销区域从中一目了然。（见下表） 区 域花木上南金桥陆家嘴杨思三林北蔡川沙南浦其他交易登记量37.134.0368.2135.2031.7716.0013.0515.559
11、.22批准预售量29.5927.5456.7032.3334.4319.2218.5025.8813.90比例系数1.261.241.201.090.930.830.710.600.662、 八大主力板块推盘数量与市场份额综合分析。就今年登记预售的262个内销楼盘而言（其中2000年批准预售的楼盘有近150个）各区域分布极不均匀，金桥地区多达62个，而南浦地区仅8个，与之对应的全年各区域的预售总量也同样悬殊较大，最高的金桥地区全年预售量高达68.21万平方米，比预售量最少的川沙地区高出55.16万平方米，区域市场份额不言而喻。（具体见图表四） 区 域金桥陆家嘴上南杨思三林花木北蔡南浦川沙其他楼
12、盘个数 62393930211481535预售交易量 68.2135.2034.0331.7737.1816.0015.5513.059.22市场份额 26.2%13.5%13.1%12.2%14.3%6.2%6.0%5.0%3.5% 3、 八大主力板块年交易均价综合分析。价格上，从全年交易情况来看，月间交易均价波动总体上呈上升趋势，月间最大值为12月份的3636元/方米，最小值为6月份的3219元/平方米。从6月份的预售排行榜中我们不难看出，6月份交易均价偏低的主要原因是：由于前4名楼盘绿川新苑、上南上水苑、紫叶花园-东园、东丽苑总计近37000平方米的交易量的预售均价均低于3000元/平方
13、米。尤其是绿川新苑近13000平方米的交易量的预售均价仅为2100元/平方米。（具体见图表五） 由于各区域地理位置上的差别，全年交易均价上各区域有着明显的不同，陆家嘴地区全年预售交易均价最高，为4522元/平方米，北蔡地区最低为2540元/平方米，区域均价差高达2012元/平方米。在众多的个案楼盘中，价格范围从最低的1327元/平方米至最高的8731元/平方米均有分布。浦东地区的广阔性决定了楼盘价位涵盖面的广泛性，价格差较大是浦东楼市最大的特色。（具体见图表六）图表六 （由于川沙地区别墅相对较多，交易均价不能代表区域物业价格，故未选用）楼盘类型分布上，在全年登记预售的262个楼盘中，多层为18
14、8个，占全年交易总量的59%；高层、小高层为66个，占交易总量的38%；独立或联体别墅8个，占交易总量的比例仅为3%。（具体见图表七）在全年交易量中，各价格段所占比例分别为：3000元/平方米以下物业占整个交易量的43.1%，3000-4000元/平方米占36.2%，4000-5000元/平方米占15.3%，5000元/平方米仅占5.4%。由此观之，浦东现行物业仍以4000元/平方米以下为主流.二）、浦东房地产市场八大主力板块分区描述 金桥地区 区域预售前五名：鹏欣绿苑、金泽苑、金鹏菏泽苑、住友名人花园、阳光欧洲城 区域全年综合均价：2963元/平方米 本年度金桥地区总预售量为68.21万平方米，占整个浦东新区的26.2%。由于区域楼盘数量众多，全年月度交易均价走势平稳，全年除了8月份受金泽苑低价位的大额交易量（24000多平方米）影响略微偏低为
