《第一太平戴维斯深圳物业管理100问》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第一太平戴维斯深圳物业管理100问（39页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、深圳物业管理100问二00五年三月目 录内容页码第一章 项目前期筹备阶段3物业管理3财务管理5政策法规9第二章 项目接管验收阶段10工程10物业管理17行政人事管理21财务管理22政策法规23第三章 项目交付使用阶段24物业管理24行政人事管理33财务管理37法律责任45第一章 项目前期筹备阶段热点问题20问l 物业管理1. 物业管理公司应何时介入 物业管理公司应在规划设计阶段介入。2. 开盘销售时，需公示的有关物业管理方面的管理文件临时业主公约、临时业主公约、物业管理公司的营业执照、资质证书、前期物业管理合同等。3. 深圳市管理公约与香港大厦公契的异同签署方不同。深圳管理公约由全体业主签署。
2、而香港大厦公契则由发展商、管理公司及第一位完成买卖业主签署。4. 现有的管理公约之起草、审批的程序、内容及不足之处 程序： 送区住宅局备案确版印刷业主大会审核通过业主委员会起草公约公约内容： 1) 业主的权利、义务；2) 业主大会和业主委员会；3) 物业公司的管理范围；4) 物业公司服务的内容；5) 物业公司的管理职责；6) 其他约定之事；7) 违约责任；不足之处：1) 现时管理公约约定是以当地法规为准，国内法规并不完善。2) 管理公约要经过业委会不断修改，才可完善。5. 管理份额与不可分割分数的异同现时国内之法规并没有不可分割分数之表述。国内部分楼盘之管理公约引用管理份额，管理分额指发展商为
3、使各业主分摊及交纳管理费而分配给各单元的份额，有关各单元的管理份额，按建筑面积计算。6. 公共部分是否计算业权，怎样计算（例如停车场、会所等）国内法规没有明确业权分额之表述。7. 装修指南中应注意之事项使装修指南一般需要包含几项内容：A、 申报装修及验收退押金流程。B、 房屋结构及需特别明示的管线分布、防水处理层、空调主机和防盗网安装位置。C、 涉及系统设施（写字楼居多）的改建规定，如中央空调、消防烟感喷淋、资讯网路、煤气管道等。D、 施工队伍须遵守的管理规定和防火规定。E、 业主及施工单位遵守本指南规定的承诺书。l 财务管理1.管理处开办费用之明细管理处开办期发生之常见费用明细：1) 设备物
4、资购置，包括办公设备/用品支出、保安设备、工程维修器具、清洁工具、员工制服、员工宿舍设备2) 员工开支：包括招聘员工费用、筹备期员工工资及福利支出、员工培训费3) 开荒清洁费4) 管理处办公室装修费2深圳市物业管理服务收费之标准及上浮幅度物业管理服务收费实行政府控制价。市物价局会同市住宅局根据物业管理服务社会平均成本、费用和住（用）户的经济承受能力，广泛征求企业和市民意见后，向社会公布指导价格，由物业管理单位根据资质等级及提供的服务项目、服务质量、服务深度在政府指导价格范围内提出具体收费标准，报业主管理委员会审核，经业主大会通过后执行；但最终确认的收费标准应与物业管理所达到的收费等级相符。在住
5、宅区、高层商住楼（住宅楼）、写字楼和工业区内为商业用途的物业，可在该物业管理服务收费标准的基础上上浮，但最高不得超过150%；在住宅区、高层商住楼（住宅楼）、工业区办公的（不包括工业厂房中生产管理办公），可在该物业管理服务收费标准的基础上上浮，但最高不得超过100%。为体现“优质优价”的原则，凡已获得市级“安全文明标兵小区”、物业管理优秀住宅区（大厦、工业区）“称号的小区，收费标准可上浮5%；获得省级优秀管理单位称号的可以上浮10%；获得国家级优秀物业管理单位称号可以上浮20%。以上称号以最高称号为准。3.深圳市商业广场是否应收推广费用，是否包含在管理费中原则上，物业交付使用前的销售推广费用应
6、由发展商负责，若物业交付使用后，商场管理费中应已包含商场推广费用。4.深圳市物业管理企业是否可预收物业管理费（三个月管理费周转金）物业管理收费应按月收取，经双方协商约定可以预收，但预收期限不得超过3个月。5.售楼时，是否可赠送管理费不能赠送管理费,但发展商可承诺向业主赠送管理费，所承诺赠送的管理费应由发展商支付予管理公司。6.深圳市空置房的管理服务收费办法物业管理条例规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。7.深圳市电费、水费、管道煤气费计算方法。水、电、煤气表如何抄表计量深圳市电费计算分，住宅0.68元/度,商业0.78元/度,由供电部门抄表到户.水费
7、按用水量计算: 用水量251.5元/吨25用水量302.25元/吨30用水量3.0元/吨高层住宅每吨水的加压费是在单价的基础上调20%,另外每吨水加排污费0.5元/吨.8公共水电的摊分方法一般大厦或小区这部份费用是在管理费中全包的，如业主买房时购房合同中没有约定管理费是包括亮部份费用时，具体的分摊办法根据业户的购房面积来进行分摊。9物业未经综合验收之管理费收取情况未通过接管验收的空置房：其管理由有关责任单位负责，由于设计原因造成的，由规划设计处代表我局负责；由于施工质量原因造成的，由施工管理处代表我局负责。有关责任单位可委托物业管理单位代管，但需交纳全额管理服务费。l 政策法规1购房入户口的问
8、题深圳市已停止购房入户政策2售楼时，发展商关于规划设计的承诺应注意的问题这涉及到售楼广告中的承诺及相关责任问题。分两种情况分析：1) 纯粹以宣传引诱购房者与其签订买卖合同为目的，如商品房销售广告可以是向购房者虚拟居住环境理想居所、置业首选等等，是为要约邀请。作为要约邀请的广告不具法律约束力。2) 如宣传广告中包含明确、清楚的承诺，如销售广告中承诺有会所等，事后开发商和购房人在要约、承诺直致达成书面购房合同的过程中不再重新约定，其性质从本质上已构成象悬赏广告一样的特殊要约。其以购房者完成签订购房合同的行为为对价和承诺，具有不可撤回性，发展商不得随意撤销或变更承诺，一旦购房者与之签订买卖合同，开发
9、商应履行广告承诺的义务。 第二章 项目接管验收阶段热点问题30问l 工程1物业竣工验收与接管验收的异同 1竣工验收：主要目的：达到设计和施工规定要求。 2条件：全部施工完毕，设备全部到位开通。 3交接物件：施工承包单位向开发商移交。4接管验收：1）主要目的：主体结构安全满足使用功能。 2）条件：竣工验收合格设备全部正常使用。 3）交接物件：开发商向物业管理单位移交。2接管验收前的准备工作1物业管理公司。2主要管理人员。3交楼标准和权属界限。4管理公约、住户手册、装修指南。5交接方案、交接计画、培训计画。6验收记录表格。7接管人员。8管理程序和规定。9保修单位及范围。10维修保养及操作培训。11
10、岗位培训。12规定和法规。13工具和材料。14运作表格。15筹建。3接管验收的条件1竣工验收合格。2设备和设施正常使用。3有关部门确认。4道路通行车辆。5无建筑垃圾和施工设施。6在建工程隔离措施。4接管验收需接收的资料1产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、小业主资料、拆迁安置等其他资料。2住宅销售及收楼“一证三书”：建委签发的建设项目竣工综合验收合格证书、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、商品住宅交楼书。3政府文件 ：验收证明书、验收备案表、消防、供用电、卫星、电视、电梯、供用水、其他验收批准文件。4主要技术资料：竣工设计图纸、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算
11、、工程验收及试验记录和签证、主要材料质量保证书、新材料、新配件的鉴定合格证书、机电设备检验合格证书、说明书、订购合同、机电设备调试记录、其他竣工资料。5接管验收的标准1符合设计规范和要求；2符合施工规范和要求；3符合合同的要求、4符合运行要求、5符合使用要求6无遗留、无缺陷、无手尾、7正常、合格、达标。6接管验收中交接双方的责任建设单位：交验准备、检查及自检；接管单位：审核接管资料、组织验收人员；人员同进行接管验收；检验符合要求：建设单位签署文件交接管单位、接管单位签署验收合格文件；验收不合格项目：建设单位返修至合格；建设单位负责保修；建设单位拔付保修保证金；建设单位：使用后隐蔽性的重大质量事
12、故维修。7接管验收应遵循的原则100%到位原则、标准规范原则、业主和用户角度原则、真实记录原则、责权分明原则、及时解决原则、交接有序原则、帐库分明原则。8交楼标准及移交、接管方的权属界限交楼标准是按照与建设单位签定之合同规定的约定交付业主的面积、户型及公共区域设备设施等。移交、接管方的权属界限：移交单位：交验准备、检查及自检。接管单位：审核接管资料、组织验收人员。双方共同进行接管验收。检验符合要求：移交单位签署交接管单位。 接管单位签署验收合格文件。验收不合格项目：移交单位返修至合格。移交单位负责保修。移交单位拨付保修保证金。移交单位：使用后隐蔽性的重大质量事故维修。9装修前业主应提交的资料1
13、业主需携带有关证件（权属证明、身份证等）得出装修申请，确定装 修公司；2业主需提交装修设计图纸。10装修前施工单位应提交的资料1施工单位应提交施工资质文件；2施工人员的身份证及相片办理临时出入境证件；3并与管理处签定装修施工队伍责任书及交纳有关费用。11.装修审批的要点及注意事项禁止下列行为：1.变动建筑主体：建筑实体的结构构造 屋盖、楼板、梁、柱 、基础、支撑点2.无防水要求的房间阳台改为卫生间厨房3.扩大承重墙上原有门窗尺寸 4.拆除连接阳台的砖墙 混凝土墙5.损坏房屋原有节能设施 降低节能效果6.其他影响建筑结构安全和使用安全的行为严格控制下列行为：1.搭建建筑物、构筑物2.改变外立面，在非承重墙上开门窗3.拆改燃气管道和设施4.拆改消防管道和设施5.拆改供暖管道和设施6.超设计标准或规范增加楼面荷载 7.改动厨厕等防水层：8.任意刨凿楼板或顶板9.大量使用易燃装饰材料10.封闭下水管清查口或将废弃物倒入下水道11.施工单位有相应施工资质12.物业管理单位应告知13.装修人装修前应告知邻里14.严禁从楼上向地面或由垃圾道、下水道抛弃装修垃圾及其它物品15. 违反装修规定和业主（
