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1、远望大厦行销策划大纲简要提报提报宗旨：房地产开发的关键因素为资本、市场与时间，通过良好的市场预测，确定适合的项目产品定位，在提升价值的同时加快去化速度，浓缩时间利润比是我们提报的着重点。一、市场简要分析1、土地分析：因政策调整，使土地进行统一规划，进行市场化土地拍卖，进而导致地价上涨；2、价格分析：江阴房地产市场因供求失衡导致价格中枢在不断飚升，形成有价无市、畸形发展的房地产市场；3、地产政策：因房地产利好政策的不断出台，正在不断刺激前瞻性的地产市场，使市场进一步活跃；4、高端市场分析：随着高端地产物业开发量逐步扩大，导致竞争局面趋于激烈，消化速率在加速度减慢。而规模、品质、配套、景观等综合优
2、势较好的项目仍然将主导地产高位价值市场；5、消费特征：内需消费是江阴市房地产消费的主流群体，而依据城市发展固有的发展轨迹，在迅速发展初期，将有更多比例的投资、炒作成分；6、开发特征：随着西区与沿江开发，总价区间将逐步阶梯化、层次化，控制总价将成为开发的主要导向，中小户型将成为主流开发趋势；综合结论：1、通过市场分析，我们前瞻性的预测，本地房地产市场发展趋势因价格中枢的快速上涨，消费主体正在发生改变。2、在这样的市场背景下开发高价值地块的高端产品，难以实现提升项目利润率与加快去化速度的双重要求，随着政策的不断调控高端产品的开发风险也随之相应加大。3、因此位于核心商圈中全配套、低总价、性价比较高的
3、小户型将随着消费能力的下降，逐步受到主流消费群体的青睐。二、项目SWOT分析优势和劣势分析主要是着眼于项目自身的实力及其与竞争对手的比较；机会和威胁分析是指外部环境的变化及对项目的可能影响，两者之间有着紧密的联系。一）优势分析（S）1、观念位置：本地块位于江阴市中心区域，认同度较高，北侧为江阴第一大道，东北侧为中心区生态公园，地理位置优越。步行街也将延伸至此、2、市政规划：经最新市政规划，步行街将向西延伸，使本项目的配套独特优势进一步凸显。3、内外空间：在园区南北通透，现有房屋与本项目间距较大，外部视野更为开阔。4、学区优势：本项目学区优质，小学为江阴市中心小学，中学为基扬中学。5、配套优势：
4、江阴第一街位于北侧，各大商厦、品牌专卖店环伺。二）劣势分析（W）1、噪音污染：北侧人民路目前为江阴第一大道，往来频繁，噪音较大，但通过城市化进程的加速发展，这一劣势将逐步减少。但在项目面市期任然对前期销售有一定影响；2、项目规模：占地面积小，无法构筑社区内环境、内部配置较差，对高端产品无支撑力；三）机会点（O）1、城市化进程：随着城市化进程的加速度发展、地块稀缺性会逐步凸显、外来人口将逐步增多，潜在购房欲望与能力将逐步增强。2、项目定位：通过分析前瞻性的江阴市场，本项目定位尚可选择最适合的策略方向，从而在开发风险最低化的同时，实现利润最大化。四）威胁点（T）1、竞争影响：潜在竞争项目将随着时间
5、的推移逐步增多，加大了本项目去化的难度。建议：这要求本项目的前瞻性较为准确，价格定位需适度，加快前期去化速率，推广节奏感与弹性有较高要求。2、购买势能：本市购买能力将随着时间的推移逐步降低，而开发供应量的逐步增加使选择范围较为宽泛。建议：需挖掘本物业的购买动因，并在短期推广中构筑瞬间感动魅力产品与推广要素。三、小户型物业开发之土地必备特征1、多数集中生活旺区，学区等配套优势强；2、项目规模较小，容积率很高；3、户均面积以4050平方米为主；4、建筑形式一般为高层一梯58户；5、客户大多为投资客户和年轻客户为主。对比分析：本项目位于江阴主城区，人民路核心地段，拥有大量先天资源优势，良好的生活机能
6、配套与无与比拟的交通网络更拓展了客源辐射面。政府对此区域的市政投入也使得本项目获益非浅。通过对小户型物业重要特征的归纳，不难看出本项目完全符合此开发要求，这为项目的开发定位提供了重要的理论依据。四、项目定位发展方向延展综合以上优劣点，本项目可以说机遇中有挑战，优劣点都很明显，我们需要引入新产品与嫁接差异化卖点，并通过专业化的策划、包装，扬长避短，在充分发挥优势的基础上，方能使本项目顺利的、迅速的消化。因此，对于本项目的可行性发展方向，我们建议：1、有效配套：利用1-4层商厦，提供与项目主题关联的配套设施，形成江阴首个CLUB社区；2、创新户型：创造差异化产品；3、提升产品性价比：加快去化速度（
7、预留价格空间，将投资性消费与二次置业通路扩大）；4、入市时机：选择恰当的入市时机；（结合目前项目进展，需提前蓄势） 5、有效传播：有效利用视听整合手法，对目标客群进行组合传播；6、品牌联盟：通过嫁接其它已知名品牌扩大其产品附加值。五、本项目价值测算一）总销面积测算二）楼面示意图三）总销金额测算本项目体量较小、除学区与配套外并无特色，并不具备开发高端物业的基本要求，因此如何提炼并运用特有的基地资源从而创造出独具特色的差异化产品，进而用精彩的推广传播手法，将项目优良品质以及全新居住理念推广开，来并形成购买热潮最终快速达成利润与品牌的双丰收，这是本提报的目的。我们坚持以市场需求为导向，用全新的房地产
8、住宅项目开发与营销观念，后续将对整体策略方案进行细致设计。五、项目命名建议（暂略）六、项目核心价值提炼（暂略）七、传播魅力语言设计（初步设定）一）推广主题4米8超级空中小别墅/灵活多变的双层魅力空间年轻态时尚服务公寓/具备全新盈利流程的不动产投资机会二）推广语言设计：有多少种人，就有多少种生活方式有多少种生活方式，就有多少种住宅独居？同居？群居？现在你可以随心所居谁都不用养我，房子养我八、销售进度设定以开盘为时间起点（须证件齐备）：开盘当月：销售总房源的40%；开盘至第二月：累计销售总房源的50%；开盘至第三月：累计销售总房源的70%；开盘至第四月：累积销售总房源的90%；开盘至第五月： 开盘
9、至第六月：累积销售总房源的95%；累计时间预计为6个月。附件1：江阴市房地产板块格局简析江阴市房地产经过几年的发展，目前形成了三大板块，即城东板块、城中板块、城西板块。本项目位于城中版块，为新兴的内环板块，东临中山南路、北侧为人民中路。以下将具体阐述各版块。城东板块：是江阴发展较早、较为成熟的一个区域，该板块受到大桥公园的规划建设，使本区域有着得天独厚的自然环境优势，噪音、污染都较低。因此开发的楼盘无论是品质、档次还是价格比城西与中心区外围高。目前已有供应已经基本去化，但潜在供应量仍然较大，该板块进入了调整蓄势期。但目前配套设施非常滞后，随着后续供应的不断上市，此版块将随着交付小区的日益增多、
10、配套设施的逐步完善，得以形成成熟居住区。城中板块：就是指内环内外的、实际意义上的江阴主城区，是一个城市应该具有的核心区域与经济发展中心之功能，起到对外辐射、对内服务的功能。其优势不言而明，随着市政改造的力度加大，地产开发的逐步引导将唤起人们对城区的依恋。并且随着城市化进程的加快，土地的稀缺性将在后期呈现。主城区的功能已不仅以“住”为主，将是江阴一个经济发展中心。城市规划主城区以商、学、娱、园为主体，居住用地会大量减少，因此城中板块寸土寸金，相应的楼盘价格将居高不下。今后一段时期内，城中的居住用地多是拆迁用地，地块小、楼层高、价格贵是其特点。城西板块：因历史原因，城西一直发展滞后，居民生活水平也
11、普遍较低，因此城西板块楼盘开发档次和楼盘价格在短期将难以攀高，大量的前期开发与经济实用房的上市，也会使该板块定位较低、适宜江阴的普通百姓居住的层面。但随着战略规划的转变，城西将规划10万以上的居住人口，未来的前景将十分良好，将是续城东之后的又一热土。二、板块房地产市场项目分布一）城中：小河新村、南方花苑、东方大厦、君山新村、虹桥四村、大巷新村、岁月星虹、阳光金色家园、天鹤小区、环南新村、环西新村、环城东路花园公寓、花园二村、花园五村、杨岸花苑、文室新村、华宇康居村、梅园新村、蓝天嘉园、江南华都、暨阳房产（案名未定）、府前花园二）城东：名都花苑、丽都花苑、名雅居、大桥一村、大桥绿洲、华锦园、锦祥
12、园三）城西：岁月星虹、澄怡花园、芙蓉新村附表1：个案统计总表项目名称案名未定金色阳光嘉园蓝天嘉苑府前花园开 发 商暨阳房产阳光集团江阴蓝天房地产公司恒星隆公司设计单位江阴市建筑设计院江阴市建筑设计院江阴市城市规划设计院江阴市城市规划设计院占地面积约15亩20.62亩12.60亩约36亩地理位置虹桥南路与刘伶老巷交汇处虹桥北路与环城北路交汇处虹桥南路与南街交汇处西大街 中山北路 27号规划格局1幢住宅加2幢办公楼（多层）2幢小高层一幢综合楼与三幢小高层11幢多层与1幢小高层规划用途商业、住宅、办公商业、住宅商业、住宅商业、住宅绿 化 率未定未定41%39%住宅面积9000300004000027
13、500商业面积约1600027600约30001485销售均价3580元/（1、4F）4700元/ （10F）4850元/ （6F）3200（多） 3500（高）可销总额3222万元14100万元19400万元9212.5万元起售价格2860元/4180元/ 4410元/ 2800元/ 最高价格40005200左右53004000左右楼层差价100-20030-100元50-150元100元左右总 户 数60户136104约260预订套数455530203销 售 率75%40.44%28.84%78.08%面积跨度91-149 m2160-252125-180130-175主力面积140200
14、155145户型层高2.90米2.8米3.05米2.9米车库数量201009042个车库数量20多个36个96个未公布车库报价10万10万10万未定定金数额15万/户10万/户20万/户20万/户物业管理社区物业管理上海陆家嘴未定未定物管费用未定未定未定未定工程进度正在打桩未定正在打桩拆迁未完成交房日期未定未定未定未定附表2：高端物业供应量分析楼盘名称占地面积（亩）幢数（幢）总套数（套）住宅类建筑面积（）金色家园20.62213630000蓝天嘉园12.6410440000府前花园361226027500暨阳房产153609000江南华都55645166500总 计139.22亩27幢1011套173000附表3：价格对比分析楼盘名称起售价（元/）销售均价（元/）最高价（元/）高低价差
