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1、http:/ 房地产商域网 - 海量房地产资料下载成都科芯源总部基地发展定位报告目 录第一部分：项目性质类型简析一、总部经济及总部基地简析51、总部经济定义52、总部基地定义5二、总部基地特征分析51、总部基地特征52、总部基地类型6第二部分：项目专项调研析一、项目宏观环境概述71、成都总部基地关联政策分析71.1、成都工业规划发展目标71.2、成都工业发展布局规划71.3、区域重点支持行业和限制禁止类项目81.4、成都将构建全市工业梯度发展新格局92、成都总部基地发展特征分析92.1、成都总部基地发展现状92.2、成都总部基地发展格局92.3、成都总部基地开发模式102.4、成都总部基地主要
2、产品形态112.5、成都总部基地发展趋势113、项目所在区域分析123.1、金牛区经济地位及产业分析123.2、成都金牛高新技术产业园分析12二、区域市场分析141、区域内已售或经营物业特征分析151.1、产品分布状况分析151.2、区域内供应量分析151.3、区域内项目容积率比较151.4、区域内项目在售价格分析161.5、区域内项目户型及物业形态分析161.6、区域内项目销售状况分析171.7、区域内项目优惠情况171.8、区域内项目综合分析171.9、区域内项目主要资料及图片182、成都典型项目分析242.1、蓝光空港总部基地252.2、成都龙潭裕都总部基地272.3、天府软件园292.
3、4、青羊工业总部基地333、客户特征分析353.1、已入住企业简述363.2、入驻企业区域分布分析363.3、入驻企业行业分布、规模及用途分析36第三部分：项目本体研究及规划条件分析一、项目概况381、区域位置382、地块现状383、临界状况394、道路现状415、公共交通416、周边配套41二、区域资源条件分析411、区位条件412、交通条件423、资源条件424、配套条件42三、地块规划条件分析421、地块指标及规划条件422、项目土地利用分析433、项目规划条件利用分析43四、项目SWOT分析441、优势分析442、劣势分析443、机会分析444、威胁分析45第四部分：项目定位发展建议一
4、、项目总体定位461、项目定位依据462、项目定位理念463、项目总体定位464、市场定位建议475、目标客户建议476、项目案名建议48二、规划设计建议481、总体布局建议482、建筑形态建议493、功能发展建议494、建筑风格建议495、产品面积建议51三、景观规划设计建议511、社区景观规划建议522、组团绿化设计建议523、空间渗透设计建议534、景观设计建议544.1、绿化544.2、雕塑小品55四、本项目智能化配置建议551、安全系统配置建议552、智能信息系统配置建议563、自动化管理系统配置建议56第五部分：项目投资收益分析与建议一、开发节奏及模式建议571、开发时机建议572
5、、开发时序建议573、开发模式建议57二、项目经济技术指标57三、项目静态投资分析581、开发成本估算582、销售收入估算593、投资收益估算604、两种方案静态经济效益分析结论60第一部分：项目性质类型简析一、总部经济及总部基地简析1、总部经济定义总部经济是一种城市经济，是城市经济利用自身优势而形成的一种形态，是既定资源基础上的经济形态；它是一种合作经济，是中心城市与城市圈的区域分工合作的结果；它也是一种高端经济，是城市经济和企业成长到一定阶段后才生成的经济形态。2、总部基地定义总部基地是地产商根据总部经济包装出来的一种概念，客观上说是总部经济理论的一种实践，体现了合作、服务、（资源整合下体
6、现）低成本等特点；随着不断的实践，主要表现为中央商务区、企业总部花园两种形式，其中，总部花园又可理解为商务花园，是未来企业总部选址的潮流。二、总部基地特征分析1、总部基地特征、总部基地是商务花园和总部经济的结合体。它克服了CBD建筑密度大、绿化面积少、交通拥挤、过分重视商务功能的弊病，具有低密度、低容积率、高绿化率、花园办公、生态生活、独栋出售、软件平台与硬件设施并重等特点；、总部基地通常位于政府统一规划的工业集中发展区，可以享受政府关于区域发展的各种优惠政策，包括拿地、税收等各种优惠政策；、总部基地让企业拥有自由冠名权，使企业总部楼具有强烈的标识性和浓郁的企业个性风格；、总部基地除具有环境优
7、美、各种配套完善、功能齐全的物质条件外，通常还蕴涵着一定的总部文化，这是其与甲级写字楼不同的地方；、总部基地的物业供应方式包括销售、租赁、租售结合等几种，销售价格及租金同甲级写字楼相比具有明显优势；、总部基地项目一般采取统一规划设计、统一定位、统一开发建设、统一招商的项目开发模式。2、总部基地类型总体来看总部基地大概可分为以下6种类型：、制造加工型总部基地、物流型总部基地、研发及高科技型总部基地、企业内脑型总部基地、后台服务型总部基地、联合国等国际组织型总部基地小结：通过对总部基地定义及其类型的分析，结合本项目所处区域现状及发展性质和占地规模来看，本项目应是一个典型的企业内脑型总部基地，在本报
8、告后续部分中，我们将延着这一类型方向对项目的发展进行研究。第二部分：项目专项调研析一、项目宏观环境概述1、成都总部基地关联政策分析总部基地这种形式的产品是依附于各种产业的发展而出现的新兴物业形态，成都市成都市工业发展布局规划纲要（2003年2020年）对产业的发展已有清晰的规划和引导，这对总部基地定向的发展将起到强有力的推动作用，且纲要中将产业与总部基地这两种物业列为共同发展的目标，并重点提出了6大工业总部聚集区，而本项目所在的金牛总部聚集区赫然在列，预示本项目的发展将具有明确的发展目标和广阔的市场前景。1.1、成都工业规划发展目标根据成都市人民政府颁布的成都市工业发展布局规划纲要（2003年
9、2020年）可以得知：产业发展：逐步建立起以高新技术产业为先导，传统工业为基础的工业结构新体系。进一步做大做强电子信息、机械（含汽车）、医药、食品（含烟草）四大主导产业，壮大冶金、建材产业，培育石油化工产业。产业布局：以工业集中发展区为载体，通过对工业集中发展区的科学布局，合理规划，形成产业相对聚集，区域工业布局合理，区（市）县协调发展的区域空间结构。工业集中发展区：走清洁生产和循环经济之路，大力发展节能、降耗、减污的高新技术产业和生产工艺，注重产业链和技术链，以最小成本获得最大的经济和环境效益，努力建成生态工业区（环保产业区），逐步使工业集中发展区成为全市工业的主要载体和增长点。1.2、成都
10、工业发展布局规划根据成都市工业发展布局规划（2003-2020），成都将以工业集中发展区为载体，将成都市现有的116个工业开发（园）区整顿规范为21个工业集中发展区。通过对全市工业集中发展区的规划布局和具体实施，打造中国西部六大产业基地，逐步形成高新技术产业、现代制造业和特色产业三大工业经济区域，以此构建成都未来工业发展布局的新格局。 大力发展两级工业集中发展区：即国家级工业开发区、市重点工业集中发展区。 打造“六大工业基地”：具体包括电子信息产业基地、机械（含汽车）产业生产基地、医药产业基地、食品（含烟草）加工工业基地、冶金建材工业基地、石油化工产业基地 建设“三大工业经济区域”：具体包括高
11、新技术产业集聚区、现代制造业集聚区、特色产业集聚区。1.3、区域重点支持行业和限制禁止类项目区 域重点支持行业限制及禁止项目高新区电子及信息业制药业（原料药除外）精密机械制造业西部园区禁止发展有水污染和大气污染的项目；南部园区限制发展有水污染和大气污染的项目锦江区烟草加工及其配套业以报刊印刷及装潢为主的印务业以奶制品为主的食品制造业三环路内禁止发展有污染的项目；三环路外禁止发展有严重大气污染和危险性的项目青羊区以航空产品为主的机械制造业服装制造业以奶制品为主的食品制造业地处饮用水源和城区河流上游，三环路内禁止发展有污染的项目；三环路外禁止发展有水污染和大气污染的项目金牛区电子及信息业制药业（原
12、料药除外）以书刊印刷及装订为主的印务业地处饮用水源城区河流上游和中心城区上风向，三环路内禁止发展有污染的项目；三环路外禁止发展有水污染和大气污染的项目武候区制药业（原料药除外）电子及信息业制鞋业（制革除外）三环路内禁止发展有污染的项目；三环路外禁止发展有水污染和大气污染的项目成华区家用电器制造业机械制造业以建筑装饰材料为主的建材业三环路内禁止发展有污染的项目；三环路外禁止发展有水污染和大气污染的项目1.4、成都将构建全市工业梯度发展新格局成都市工业系统将按照产业梯度发展规律和“一区一主业”要求，进一步明晰中心城区和二三圈层之间产业分工和配套协作关系，努力形成加工制造环节和生产环节相关联，中心城
13、区总部经济、高新技术产业与二圈层现代制造业、三圈层传统优势产业梯度发展的新格局。成都中心城区将大力培育和引进管理、研发、采购、投资、结算、物流等区域性总部，努力打造6大工业总部聚集区，具体包括：（高新区总部聚集区、成华总部聚集区、武侯总部聚集区、青羊总部聚集区、锦江总部聚集区、金牛总部聚集区）2、成都总部基地发展特征分析成都总部基地这种物业形态是近几年发展成形的产物，但发展至今已出现：市场供应量大，定位发展模糊，产品类同，竞争激列等不利于这种物业产品发展的现状，这对本项目的开发与后期经营也存在同样难题，但随着产业发展引导政策的清晰，各大总部基地将走上一条精确定位与差异化发展的具有自身特色的道路
14、，本项目将顺应这一发展趋势，突出自身优势以迎接市场挑战与机遇。2.1、成都总部基地发展现状从2005年前后开始，作为四川省会和西南经济中心的成都开始出现围绕“总部基地”模式的开发。短短几年，成都“总部基地”的开发热潮迅速升温，目前已形成高新区总部聚集区、成华总部聚集区、武侯总部聚集区、青羊总部聚集区、锦江总部聚集区、金牛总部聚集区等6大总部聚集区，仅大型重点项目就多达21个的局面，整体供应的各类总部基地物业高达500万平方米左右。如同全国其他一二级大型中心城市一样，成都在近五年也在大力推动总部经济的发展，希望通过总部基地的开发，带动城市经济的转型，促进地方财政的增收。从整体上看，一批冠以“总部基地”的项目对成都区域经济的转型升级起到了有力的推动作用，也成为区域经济新的增长点。 成都目前以总部基地为名的项目众多，但是在开发过程中，一些项目由于对总部经济的理解偏差、或是偷换了“总部经济”的基础内涵，再加上对市场缺乏认真细致的研究、对总部经济所需的产业定位没有准确的界定、缺乏精准的招商渠道导致成都总部基地开始出现“概念模糊、定位模糊、同质化严重”的怪圈
