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1、涉县房地产市场调查报告涉县房地产市场调查报告市场部2008-3-7涉县房地产市场调查报告一 涉县房地产市场环境调查（一）涉县整体环境简介涉县位于太行山东麓，河北省西南部，晋冀豫三省交界处。涉县县境位于北纬3617-3655，东经11326-114之间，东西横距37.5公里，南北最大纵距64.5公里。涉县东以东郊山、古脑、老爷山为界，与武安市、磁县比邻；西以黄栌垴、大寨垴、黄花山为界，与山西省黎城、平顺县相连；南与河北省安阳、林州市隔漳河、浊漳河相望；北面有羊大垴、界牌山、左权岭与山西省左权县接壤，属深区。全县总面积1509.26平方公里，耕地33万亩，宜林宜牧荒山157亩，辖9镇8乡，308个
2、行政村，513自然村，个总人口386,404人。2006年，全县生产总值完成110亿元，增长20%，财政收入11亿，同比增长36%，城镇居民可支配收入达到7040元，同比增长10%，农民纯收入3300，同比增长16.6%。涉县境内公路通车总里程已达923公里，其中:国道一条、省道两条、县道两条、农村公路143条。邯长铁路连接邯郸与长治，途经涉县，阳涉铁路连接阳泉和涉县，邯郸连接京广线；向西南可通长治连接太焦线。由于邯郸市为冀门户和河北省的主要枢纽之一，京广线、邯长线、阳涉线铁路与北京、广州、山西长治相通，纽连河北、河南、山西三省七县（市）。因此，涉县可以以邯郸为中转站通往全国各地。涉县还是晋煤
3、外运的主要通道、区域重要的交通枢纽之一，境内有大型煤炭转运站300余家。涉县素有“秦晋之要冲，燕赵之名邑”之称，“八山半水分半田”是涉县总的特点。涉县自古乃商贾云集、兵家必争之地。涉县经济开发区位于涉县新城区中心地带，占地面积6.03平方公里。交通便利，紧邻高速公路出入口，309国道依区而过，邯长铁路穿越全区，龙井大街、开元大街、崇州路等主干道路便捷地连接县城。（二）涉县房地产市场现状涉县房产的分布主要集中在铁道以北，龙山公园周边。原因是这片区域属于涉县高开区，新建的政府办公机构也比较多，整体空气环境较好，没有大的厂矿企业分布，特别适合居住条件。在铁道以南，属于涉县的老城区，由于地区环境的制约
4、，老城区的发展节奏比较缓慢，城市改造也是从近几年刚刚起步，目前正在铺设县区的几条主要交通干道。老城区的住宅小区主要是以前所建设的一些单位家属院，新建的楼盘较少。目前涉县成规模的住宅小区受到居民的青睐，他们喜欢小区的整体环境，生活氛围，物业管理以及小区的配套设施。因此涉县比较好的小区（如金源小区和君子居小区）开盘时间不到半年就已售出85%以上，从各售楼部调查发现，目前所剩房源寥寥无几，销售异常火爆。（三）房地产市场发展趋势随着2010年城区人口由8万人增加到14万人，城区面积由4平方公里扩大到23平方公里，城区规划面积由9平方公里发展到45平方公里，到2010年人均居住面积由07年的30平方米增
5、加到到37平方米，因此涉县房产的发展成上升势头，目前在建和将建项目的规模和价格都比往年有较大的上涨。随着房地产市场的发展，县城土地供应量也较前几年有很大增加。从市场调查了解到，与此同时，随着房产市场的发展，人们的住房观念也发生了很大变化，现在人们也逐渐把投资目光转变到了房产市场上来，一方面用于自己居住，另一方面作为一种长期投资。由此看来，涉县的房产市场目前正处于一个起步阶段，未来发展的空间很大。随着新开发区公共配套设施的完善，一些房地产开发商纷纷把目光投向了新城区的规划和建设当中。涉县城区发展的主力方向是向北的新城区，以及向西涉县新一中附近发展。二 涉县房地产市场调查（一） 房地产产品调查分析
6、目前涉县销售的房地产产品主要有以下几个特点：1、开发规模，数量相对较少目前在售最大楼盘如君子居总共3000套，其中一期总共销售1000户左右，目前销售量在90%以上，空置率较低。金源小区共586户，目前已经售罄，目前正在办理协议签订工作。卧龙居共300套左右，目前销售情况较差，空置率在40%以上，销售状况不好，主要原因是项目所在区域的道路及其它设施不完善。从市场实地调查可以看出，目前涉县所开发的楼盘，规模最大的君子居小区占地242.3亩，计划房屋总套数3000余户，是涉县目前开发面积最大的小区。其中，它分为1、2、3期三个阶段开发，目前一期已经全部售完，二期正在销售中，在三期将会有高层建筑，开
7、盘价格可能会超过3000元每平方米。金源小区开盘时间较早，目前3期也已经全部售罄。金源小区占地116亩，其中不包括占地30亩的金源广场，由于涉县一中的西迁，给金源小区的开发带来了很大的机遇，大部分消费者都是考虑到子女以后上学近，而在金源小区购买房子。其它涉县县城各大队建设的都是小面积的商品住宅和村民自建住宅，规模不大。2、建筑结构、功能、质量分析目前，涉县大部分的产品主要是以多层为主，也有极少数的小高层（卧龙居的两栋11层小高层），户型主要以120-150为主，户型偏大。房屋配套都备有双气，其中煤气3000元初装费，暖气采用地暖，价格从56-96元每平方米不等。相应钱款不包括在房款内。多层绑定
8、地下室，地下室售价在1200元每平方米左右，付款方式为一次性付款，不包括在总房款内。房屋交房为毛坯房，带有防盗门，墙体粉刷，屋内配有有线电视接口，电话线接口，宽带接口。3、消费者对现有产品的反馈评价从消费者调查了解到，目前市场上的房地产产品基本能满足消费者的需要，客户对其它配套设施的要求不是很高，主要是以满足最基本的居住需要为主。消费者目前购买房屋具有盲目性，对户型，性能，配套设施等方面都不是很注重，最关心的还是价格问题，其次是交通条件，最后是配套。消费者对与目前产品最大的反应就是产品价格较高，从一般普通老百姓考虑，目前的房价相对于他们的收入来说，还是稍高一些，他们能接受的房价普遍反映在200
9、0元以下，如果超过2500元，也就超过了普通消费者所能承受的范围。（二）涉县住宅项目市场价格调查涉县环境好点的小区主要分布在新城区东部，老城区除金源小区外大多数都是单位的家属院，具体情况见下表2-1表2-1 涉县住宅项目调查情况序号项目名称位置规模开发商均价元/ m2空置率开盘时间户型面积（平方米）1君子居住宅小区龙山大街（龙山宾馆对面）250000平方米邯郸市君子居房地产开发有限公司230010%以下2006年901241402卧龙居住宅小区商贸城桥西50米邯郸市康企房地产开发有限公司1900地下室1200元/ m230%（包括两栋高层）2006年8月951021391493平安小区平安大街
10、与青塔路交叉口南2栋72户2000元/ m22007序号项目名称位置规模开发商均价元/ m2空置率开盘时间户型面积（平方米）4龙华苑开元街东95套60万元/套3005金源小区振兴路与迎宾街交叉口南部116亩邯郸兴亚达房地产开发公司1800元/ m2商铺4200元/ m210.42%2007年6月86 90112 121133 134135 1381391446温州商业步行街三期体育路龙山商场对面69户住宅46户商用邯郸市恒亚房地产开发有限公司2118元/ m2地下室1390元/ m2阁楼1118元/ m25.8%2007年9月65761051211251261571627龙凤小区中兴路与龙山大
11、街交叉口东南角6栋180户1800元/ m20%2002年8龙城小区龙山大街与铁道交叉口东北角5栋120户城大队开发的1800元/ m2地下室800元/ m2车库5万元/ 个0%2007年5月1209龙西小区龙山大街与清泉路交叉口西南角5栋144户邯郸宏祥房地产开发有限公司1900元/ m20%2002年10呈祥小区保险公司对过老粮食局仓库4栋216户粮食局开发的1600元/ m20%2003年87 100119 12513511龙祥小区消防队北边5栋258户城关镇建的2000元/ m20%2003序号项目名称位置规模开发商均价元/ m2空置率开盘时间户型面积（平方米）12康达物流商住楼振兴立
12、交桥北1栋125户邯郸向阳房地产开发公司1763元/ m25.6%2007年8月103 121122 12312913北何建材市场小区滨河路与贸易街交叉口西北角2栋96户滩里村建的1700元/ m20%200614未命名迎春街与牌坊路交叉楼口南3栋滩里村建的刚打地基15未命名龙兴大街与中兴路交叉口西南角4栋240户北关村建的16未命名龙兴大街与中兴路交叉口东南角48户村里建的17民政局家属院民政局东农林路北5栋204户民政局建的对内1500元/ m2对外2000元/ m20%2007100至16018林业局家属院林业局后2栋24户林业局建的1580元/ m20%200619别墅区龙山公园西南角
13、6栋18户40万/套0%260数据来源：调查得到从上表可以看出，目前涉县在售楼盘，多层市场均价在2000元每平方米左右，其中金源小区均价在1800左右，目前已经全部售完。君子居小区均价在2300元每平方米左右，一期已售出90%。卧龙居多层均价在1900元每平方米左右，目前空置率较高，高层均价在2400元每平方米。空置率在40%以上，主要原因是地理位置限制，道路配套较差。另外，从调查得知，君子居的房价在年后每平方米上涨了200元，主要原因是钢筋及其它建材的价格上涨比较大。（三）涉县商业项目价格调查涉县的商场主要分布在温州步行街周边，物业经营情况如下表2-2所示。表2-2 涉县商业物业租金情况项目
14、位置单层面积总面积租金租期出租方式金帝大厦振兴路与龙山大街交叉口西南角500 m22000 m2580元/年/层5年整层出租奥力商城振兴路与龙山大街交叉口东北角1500 m26000 m2400元/年/ m21年零租龙山商场温州步行街路北2000 m28000 m2833元/年/ m21年零租太行商场贸易街与温州步行街交叉口偏南400元/年/ m21年零租数据来源：调查得到从上表2-2中可以看出，涉县没有大型的商场，面积小形不成一种购物气氛，动线太宽、太短，消费者流动速度大，不能聚集人气，商场外面的道路较窄，因此形成一种商场外面熙熙攘攘，内部冷冷清清的虚假繁华。商场整体的租金比较，繁华地段的租金在60元/月每平方米，一般地段的租金在30元/月每平方米。表2-3 涉县底商销售价格项目金源小区龙城小区温州商业步行街三期售价4000元/ m23800元/ m2一层13730元/ m2 8930元/
