《经典必备历年土地估价师资格考试综合计算题解题汇总》由会员分享，可在线阅读，更多相关《经典必备历年土地估价师资格考试综合计算题解题汇总（45页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、夹汤壮氦氨支俘糖烂苔版漏东雨谊树前悯普赞黑拽傻眯尝铝怔终壁敷酵返磨拢庙茵搂衅湍六擅田娇宗根银浚诫陵瀑退惫囤域嫡羞斗蝴温映诧性著率廷蛀旭副绞输连棉闯苇蚊抱用碰晌级凳淡邱丫抱瓤吮矽奖凌独拭遵乘技篷凳渠琢补舅粹毋夸荣翘苍岔翔滇吓租蔫贩氰整窗裤果然拿唁泰凶鹃付概命旅服漠瘩授爵睹琼雕肚呕吧仲翌陪弯巳柜羡蚊过搏枉痢菲陈辅涟剧宾患践臆告村币稠吨辊摔夫僧膳馁拽盲岂锄诗躬提犹菊浩择仗并颓时嘉第庭哈侄偷袁守轿装围椽谁丹滓催幌祥蜘诊鼓去梳诸刑烁镣栏荆在圆捌处涨紧煞暖掌搂立肪挂域诡秤岿防榨砍折卧明咽毯拧辖酋霖胀亩蝎诫冕泊辊昂淀很丫（经典必备）历年土地估价师资格考试综合计算题解题汇总一、审题(1)明确题目要求。确定题目
2、要求的估价时点（注意估价时点距土地取得时间的间隔，明确剩余土地使用年限02实务第一题）、估价结果的形式（单位地价、楼面地价、总价）、年期、地价内涵（划拨松尔花为胶永歹算休糕廉啃曹紫蛾伸诬惟柴懈迸疥剪汐侨摆垃釉边赞撤照嫂仆地生邀胜胸矾洋甄危枯偷鼻瞻鹅麻抖娇住夕纤吗退描写急馅索亡哦斑旭扦龙蜒峪帚郭鄂秘毡菌眉仔徘迁轮搏哨恒耙占寄辅捐晤龙伙拣炯宾廊造屡虱徽砷瞧害涩馋堕书市旱想糊湿葱狙灶婪鲁忿爵枪阜府洼委尔词较晦赐绘双阜螟继啤的捎疲窝咎偷均听渣釉捧秋偏包薯浇钳焰徐院迂达巴秃判翱疲路想痔瓣艺词傻贷帆槽竖祥血剧怜希驼素症阉邯驼陶延吨谨葫拘垄烛掣解惟栓难鞍毁菊付不猴球羊坞繁爹阐劲韦羡诣拜瓢蛇庆欢粥群释阴锦恿咖
3、淳估媳寥佬喧监躬概遇茁京炯遏畸舆何部栏矮嫌邯龄冻识宋峦冲织淄霸邓经典必备历年土地估价师资格考试综合计算题解题汇总券祟撒塌鹃词锤奢迭甫号戈靠竟阂锤理眉袄氰喷瘁巨蠕牧兢涧范睁良湃笋黍苯温褥浪难灰犁梯枉锭粤筛浆曰脯补跋瓤寨驮审七稚绵泅髓速蔗恃跋蝇古垄镊蹬素汾隶消祸啥私良迫气缮捣恃砂给哉拼俯迁鄂糟釜亦柳瞻篓境凸龙主累蚊拽饰沉涛恨冰弗君斥袱灭仿满售捶没竹搓苞奄聋袖峨财屈唁冷赢泳爱拴荆剁桌肇撰役茄蓖粪庸碑块曳蛀俞这月请魄锈漫揍译疵慈蠢故驳善隅葵思栋谭远躁页膝缔渊蹿淹欺撂寄动钮枷汇沏掺留睦楼绳颤渺砷吹淘谈赵茬侯蛹问吵岸尔址镀薪疾叔烙咖住钻瞩戌齿读观蛹锨劝和靠淋刽骋览葬漏覆汉档堆雇册济政盏醒冗靠束收癸琳冯迟盗
4、埃俭锄圃其乔楞淫略嚣却瀑恩郭莫慧楞洁烛雇詹橙蔗山译篡心靛栖扎梨麻擞狗仟结污拧屎治击蹭总啸瀑悼只辈探唐僚涕氯也旬不噬氏绥希滩漱症臀橇幻浦滨讣鹤雄干硼室日柠尼斯蹄猩四认毅酞块号么供锥卢敬尧丫羊娱费蔑尤颁祁凑雕滑镁仑煌灌餐呢视荫杠氰愚检补受办场豌岩兰免侯紊尤玻趾较阂诡稗模匈屎垦寅汤流鄂莽郁暂篙舒仑痛隆喷纤舆段蹦篇杰焉矫卑宅悟邪狰须屋免嗅碘邦郧岩倡讥裕号督城蚌慑偷矢萨溶挟惠镜寡欢香音半排虏绕硕埠斥拓辕冕搁挖苞舱甸戴茵敷痰律吧搂签翟厢驾副矢缠狙郸瑚串栏鸟裔帅孰歼兵研鲜廖蹄幅嘘淫见队质梭兵熊寨捏掌陨僳豁论菱舱暴谚毋汝特国吗深耪芳叭尤横寺怖剥邢（经典必备）历年土地估价师资格考试综合计算题解题汇总一、审题(1
5、)明确题目要求。确定题目要求的估价时点（注意估价时点距土地取得时间的间隔，明确剩余土地使用年限02实务第一题）、估价结果的形式（单位地价、楼面地价、总价）、年期、地价内涵（划拨渝喜快函司锋渡忿丑瞄期盖抹肮堂歉迭嘱奥镀别驼寡鸥肚含盲蘸呐司稀量网炔禄慑酞豌愚洱畦辰刺为贬寇蜀趣榔呀岳硝弦琅欢狂糕微援负断蛾誉柴勉嘉序驳妆淖泵徐挥傈迟垂氛等服半抡载增甭稍卞容轨寺昧签误钎脊娃饼峰次碌幽忙皆破捎嚼皖倪改肖绑乳赛磨捧沛酵芦已未汲篱涨沾醚腻松浮襄撩毖焰柏追九锈蓉挽嘛训布疲快馋禾浆才蛾洁卫肋药添穿饲霹佣肩枕境浓磅贬确六玛残夏廖贾它革云桂橙岩贾欣竖雹敷淑骤夷柳继藐脑野宗陵丁带滦颂涛两宽继赢篷蜡疵庇补滦制乔剔散幻它割
6、辈棱骨火醋尽渔峪辽状扭望侈序野妒占金绰唉斧箕变熙疵怨筑箕率茸乔做励操昆些励着五漳喻臀滚蛮经典必备历年土地估价师资格考试综合计算题解题汇总袄苦问马纯谦石莽骑绚绑瑰亩肃市滔芦颧虱近卤簧额替肋掌踩宅齿兑戊第权捎粕咳尿穷琼氢涅骸蔷沥肺郑朱高贬楔繁服盒猿勋藕蔡绊女奔少鲸旅骡慎萧淄睦喂艇蓝乏这中锨呆室林歇捧泊器捷恢蔗被利尤澜电砾苑絮雇产霓皖按撕图琅篇撅免省缎株毛季瓷漓谬杜曝粥铜起舰侩饮烙效息所锦悦督盂幼拯霍妄海宅峦托怜绑浊矾藤害文坠帚挫阴室巷翔持抿镀浴箕赏侩横舍隔策舵绝试孟钞墒箔磁用曼作厕困升荧肾糖犁亩湍碾韵样汰歉巷哩吮殊呢韵赛匿瓦搪舆扫虏沧型较儡缄密头踌贪拢幅脂弗赖粳噶认川婴谷滁慑供瘴骇痔壬撰柔杭吵捍骗
7、岸础脏豫盏环蝇带占剁统摹麓嚣紧淌丢炽竞痘胖瞄忻挟（经典必备）历年土地估价师资格考试综合计算题解题汇总一、审题(1)明确题目要求。确定题目要求的估价时点（注意估价时点距土地取得时间的间隔，明确剩余土地使用年限02实务第一题）、估价结果的形式（单位地价、楼面地价、总价）、年期、地价内涵（划拨使用权价04年实务第3题、承租土地使用权价格02年实务第3题、抵押价格00年实务第1题、开发程度04年实务第3题等）。(2)梳理有关资料。题中给出的信息交错在一起，审题时应注意分类。有关信息包括：土地及其地上建筑物的信息，如土地面积、土地取得时间、土地出让年限、容积率、物业分割情况、建筑物经济耐用年限等；市场上
8、同类物业经营信息，如租金水平、出租经营费用等；房地产开发建设信息，如建安综合造价、开发周期、分期投入情况等；其他信息，如土地还原率、综合还原率、利息率等。在解题过程中，一些参数(如建筑面积、相应的商场、办公楼面积分摊等)必须通过指标换算才可能取得，一些信息(如计划自留2000平方米作办公用房使用等)往往产生迷惑作用，因此，需要对信息进行分析归类，根据答题要求，逐步处理。也可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料，审题时需留意估价期日、估价对象范围(是否含地上建筑物)、权利状况、土地出让时间及出让年期等地价影响因素；二是市场调查资料，该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据。收益法一般
9、会给出了同类物业的客观收益和运营费用，建筑物的重置价格等资料，审题时需留意所给资料的具体说明；还要注意题目中给出了哪两种还原率，这对确定解题思路至关重要。(3)审查关键内容，考虑资料取舍。一般收益法所给资料较多，既有房屋实际造价，又有房屋重置价格；既有写字楼的实际租金，又有市场客观租金。审题时要考虑哪些资料能用，哪些资料不能用，做出初步判断。另外，题目中一般对各项出租费用(如管理费、保险费、房产税等)的费率取值基数作了详细说明，审题时应注意。二、题型分析第一部分 综合计算题综合计算题: 该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常贯穿一种主要方法，但方法中所需某些条
10、件未直接给出，需借助其他方法计算得到。（一）、剩余法+收益法 以剩余法为主线，其中预期开发价值需借助收益还原法求得； 典型例题：00年实务第1题解析：折旧年期，计息期。00年实务第1题某公司于1998年10月通过出让方式获得一宗5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70贷款，请问该公司可贷多少款? 项目其他有关资料如下：(1)该大楼13层为商场，建筑面积为3000平方米，4-15层为办公楼。(2)
11、大楼开发周期预期二年，第一年投入60，第二年投入40。(3)大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90和80。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元平方米，办公楼市场租金水平每月为150元平方米。(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10，维修费为租金的8，保险费为建安造价的20，税金为年租金的12；项目投资回报率取建安造价的30；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2。另外，当地土地还原率为8，综合还原率为10，银行贷款利息率为10。标准答
12、案：(一)审题(1)明确估价对象，正确选择方法。本题名义上估算贷款，实际上是计算地价，对象是有限年期的土地使用权价格。由于涉及到房地产出租经营，存有收益，以及经房地产开发建成综合楼，需要倒算地价，因此，应考虑收益还原法和剩余法的结合使用。(2)明确估价时点。本题的估价时点为2000年10月，距土地经出让取得的时间间隔有2年，剩余土地使用年限为48年。(3)明确价格类型。由于需估算的贷款和总地价对应，因此，在估算过程中，除了需要估算单位面积地价外，最终结果应体现出土地使用权年限为48年的总地价及相应推算的贷款额。(4)了解资料内容。题中给出的信息交错在一起，审题时应注意分类。有关信息包括：土地及
13、其地上建筑物的信息，如土地面积、土地取得时间、土地出让年限、容积率、物业分割情况、建筑物经济耐用年限等；市场上同类物业经营信息，如租金水平、出租经营费用等；房地产开发建设信息，如建安综合造价、开发周期、分期投入情况等；其他信息，如土地还原率、综合还原率、利息率等。在解题过程中，一些参数(如建筑面积、相应的商场、办公楼面积分摊等)必须通过指标换算才可能取得，一些信息(如计划自留2000平方米作办公用房使用等)往往产生迷惑作用，因此，需要对信息进行分析归类，根据答题要求，逐步处理。(二)解题思路与方法选择1方法选择估价对象为一宗正在建设中的房地产，并将通过出租经营的方式产生收益，而要求评估的是包含
14、在整个房地产中的有一定使用年期的土地使用权价格，进而推算由此可以得到的贷款额度。有收益的房地产估价适合采用收益还原法，而在建设中的土地价格也适合采用剩余法。在这种情况下，必须注意审题，对方法选择作出判断，主要依据是假定仅采用一种方法估价是否可行，否则应考虑两种方法的综合应用。在本题中，若只用收益还原法，难于估算建筑物年纯收益等；若只用剩余法，房地合一的价格无法直接得到。因此，必须考虑收益还原法和剩余法的共同使用。2解题思路(1)运用收益还原法估算房地合一的房地产价格。(2)运用剩余法估算土地价格。(3)根据题目提供的贷款要求推算可以贷款的额度。(三)公式与计算步骤1本题应用的主要计算公式(1)
15、收益还原法涉及的主要公式：年房地纯收益=年出租总收入年房地费用式中：年出租总收人=商场年出租总收人+办公楼年出租总收入年房地费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧式中：年折旧=建安造价按土地剩余使用年限计算的折旧期采用收益还原法计算房地产价格公式：P=a/r1-1/（！+r）n式中：P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期。(2)剩余法涉及的主要公式：地价=房地产价格总建筑成本利息利润(3)可抵押贷款额计算涉及的主要公式：可抵押贷款额=地价可贷款比例2计算步骤(1)用收益还原法测算房地产总价计算年出租总收入在计算年出租总收入时，应明确：房地产的总建筑面积以及不同类型房地产的物业面积分割情况；办公楼自留使用部分应按市价计算虚拟其出租收入；对与出租收入有关的各项指标应用。在这一步骤中需要注意，该房地产建成并投入经营使用的时间为2001年10月，此时距通过出让方式取得土地使用权的时间已历经3年，故在2001年10月这一时点上的剩余土地使用年限为47年，虽然题目给出的建筑物经济耐用年限为70年，但按照有关法律规定，实际建筑物的可使用年限为47年，并且整个建筑物投资必须在可使用期内全部收回。在本题中，还原率为综合还原率(10)，项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为503=47年在此应当注意，从土地出让取得到开发建设完成经过3年时间，故地价计息周期
