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1、我国房地产投资决策论文1产投资决策过程中估价技术的运用一是对待开发地块进行市场分析，通过建筑设计规划制定不同的方案，得到不同的建筑技术经济指标；二是通过对不同的建筑技术经济指标的各类物业进行房地产市场调查，预估未来可能的销售价格；三是根据建筑施工成本的当前参考价、未来价格趋势对工程成本做出预测；四是通过房地产开发环节的工程成本支付、销售回笼等资金流出、流入计算资金缺口，参照各种不同的融资手段，计算融资缺口和利息；五是根据我国房地产开发环节和销售环节的税费计算房地产各项税和管理费等；六是计算经济评价指标，并对不同方案的经济评价指标进行抉择；七是选择一个最好的经济评价指标，然后决定以何价格投资该房
2、地产项目。2项目情况及投资定位分析2.1项目概况SQ项目位于杭州市城东新城天城单元，距武林广场约5公里，东邻备塘河，南面为艮山东路，西面及北面均为规划道路。土地面积为21374平方米，容积率为2.8，计容建筑面积为59847平方米。2.2SQ项目定位分析根据我国当前房地产市场特征以及近阶段房地产市场需求特征分析，可以预见未来我国住宅主要以首次置业及首次改善型为主，去豪宅化成为一种趋势。各房企投资要把项目定位为刚性购房需求者，包括首次置业及部分第二次改善型需求。SQ项目周边有多个可比在售楼盘，包括新中宇维萨、金色黎明及曙光之城等。通过市场比较法预测未来SQ项目销售起价为23000元/平方米。根据
3、类比项目，新中宇维萨年均去化500套，销售面积5万平方米；金色黎明年均去化1300套，年均销售面积为13万平方米；曙光之城年均去化1000套，销售面积约为10万平方米。综合这三个类比项目，预计SQ项目年均去化面积为4万-6万平方米。2.3SQ项目投资测算及开发周期安排根据近年来杭州房地产开发的实际情况，结合我国房地产项目建设中成本的基本估算方法，将本项目中的各项成本费用归纳为七大类：土地成本、前期费用、建安工程成本、营销费用、管理费用、资本化利息及房地产各项税。通过投资测算，土地成本为85730万元、工程成本为29538万元、营销费用为3712万元、管理费为3712万元、资本化利息及财务费用为
4、7750万元、房地产各项税为11284万元。由于项目体量一般，市场去化需要1-2年时间，因此考虑项目按照1期开工建设。根据项目“以销定产”原则，综合施工周期以及土地证获取时间、设计时间节点等综合考虑，2013年11月取得土地证，2014年1月开工建设，2014年8月预计可以具备销售条件，2014年12月主体封顶并于2015年12月实现交付。3基于估价技术的SQ项目经济评价3.1项目销售价格及去化速度定位根据SQ项目地理位置，综合选择新中宇维萨、金色黎明以及曙光之城作为类比案例：新中宇维萨2012年9月首次开盘以来，总共推盘8万平方米，目前共销售3.7万平方米，成交均价20352元/平方米，总体
5、去化率50%。年均去化5万平方米左右。2013年，在售房源户型面积为89平方米、138平方米、156平方米，均价在21000元/平方米。金色黎明自2012年4月开盘以来，合计推出2052套房源，1年来共销售1773套房源，约20万平方米，2013年价格为18000元/平方米。曙光之城自2012年3月开盘以来，合计推出1041套房源，半年来共销售976套房源，销售近9成房源。以高层住宅套均100平方米计算，半年销售10万平方米住宅，2013年销售均价在22000元/平方米。当前SQ项目价格为21500元/平方米，通过估价技术中的趋势法对SQ项目未来价格进行预测，预计SQ项目2014年价格为230
6、00元/平方米，2015年价格为24000元/平方米。在去化速度上，通过比较法，可以判断SQ项目未来年均去化面积大概在6万平方米，预计2014年下半年销售约3万平方米，2015年将剩余房源售完。3.2项目成本及支出计划预测对于SQ项目的各项成本，通过市场比较法及趋势法，土地成本为77100万元；工程成本为29773万元（其中，前期工程费1764万元，建安成本24174万元，基础设施费为3120万元，配套设施费165万元，不可预见费为649万元）；营销费为3725万元；管理费用为3725万元；财务费用为6150万元；各项税为11324万元（其中，营业税及附加为8344万元，土增税为2980万元）
7、。通过以往项目对比，SQ项目的现金流出情况如表1所示。3.3项目资金平衡情况项目2013年二季度，需要注册资金2亿元，三季度股东借款2.05亿元，其中注册资金不产生资本化利息，而股东借款需要项目公司支付资本化利息。2014年，项目股东上半年需要提供4.2亿元借款，下半年项目可以通过房地产开发贷或者信托等方式融资4亿元，并且项目可以是吸纳销售收入67223万元的回款，下半年归还股东的6.25亿元借款；2015年项目可实现销售回款81774万元，具体见表2。3.4项目投资评价指标项目销售总额为148996万元，土地储备为77100万元，工程成本为29773万元，营销费用为3725万元，管理费用为3
8、725万元，财务费用为6150万元，房产各项税为11324万元，项目实现税前利润为17200万元，所得税为4300万元，税后净利润为12900万元，项目销售净利率为8.66%，内部收益率为18.38%。4小结在房地产投资决策过程中，主要以假设开发法为投资决策前提，通过对SQ项目未来房价的预测、销售去化能力的判断以及成本的估算，在项目资金平衡的基础上，对投资各项指标进行计算，进而得出项目销售净利率。本文以SQ项目为例，计算出该项目的销售净利率为8.66%，内部收益率为18.38%。作者：赵晓环 单位：天津国土资源和房屋职业学院农村财务管理模式分析 - 财务管理论文1农村财务管理模式存在的问题分析
9、1.1农村财管管理制度不健全在村集体的财务收支中，收支程序存在不健全现象，账目设置的不科学，不合理，全责分工不明晰，内部控制不严格，很多法律程序在执行过程中存在不到位的现象，很多农村的村集体账目存在程序错误，漏洞百出。在现金收支过程中，管理十分混乱，资金和物资在管理过程中没有做到分类处理。在农村的财务管理过程中有的财务人员既是记账员又是审核人员，这种情况的存在就导致了工作中存在很大的随意性，内部监督和控制力度不足。此外，村集体中财务违规现象没有得到全面的治理和重视，村干部存在随意占用集体财产的现象，由于法律责任归属界定不明确，导致了纪检部门和司法机关都不愿意对农村的财务违法现象进行管理。1.2
10、农村村级集体的财务缺乏监督机制农村财务监督包括了内部和上级部门的监督。内部监督主要是指村民理财小组的监督，这个组织多数情况下都是由村干部指派的人员进行监督，多数情况下都是村干部具有亲属关系的人员，这些人员在监督过程中，随意性很大，对于发现的问题也不及时上报，都是睁一只眼和闭一只眼敷衍了事，此外，有些监督小组的成员法律意识不足，对上报的程序不了解，对存在问题的账目照样签收，甚至还出现了代签的现象，而上级监督主要是指乡镇会计中心的监督，乡镇监督部门会定期的对村集体的账目进行审核和指导，对于一些管理比较规范的乡镇监督部门，其对于农村财务工作确实起到了一定的指导和监督作用，能够及时的发现村集体账目中存
11、在的不科学和违法的现象，及时的采取措施将其解决。但是在很多乡镇还存在监督和管理力度不足的现象，在乡镇的经管站常常会借口工作繁忙而无暇顾及农村的财务管理工作，即使对村集体的账目进行监督和指导，多数都是流于形式，这样就无法及时的发现其中存在的问题，监督部门的监督作用也就不能及时发挥出来。1.3农村财务管理人员专业素质不高在一些农村村集体中，财务人员的年龄结构偏大，专业水平较低，职业素质较差，其接受新鲜事物的能力较差，而且在给工作过程中，也不具备主动学习的意识。村集体的财务人员多数都没有会计证书，无证上岗现象十分明显，大多数的财务人员在工作过程中缺一套完整的财务管理知识，同时上级部门也很少会对村集体
12、的财务人员进行有效地、系统的的专业知识培训。村集体的财务人员对于新的账目处理方式表现的不顺手，对于新政策和法规的制定力度不完善。工作人员的法律意识淡薄，在对账目管理过程中经常会出现违法行为，在对财务管理过程中多数都采用经验管理，账目存在很多不合理的地方。2农村财务管理模式创新途径分析2.1财务管理采用集中核算模式集中核算模式是一种在村账镇管和会计委托代理的基础上建立实施的一种财务管理的全新模式。在村集体中保留了出纳和银行账户，会计的选用应该征求理财小组和村委会的意见，然后由乡镇财政中心委派，其工资和福利待遇与县镇财政中心一致。在经营权、审批权以及收益分配权不变的基础上，由乡镇财务结算中心设置专
13、业财务管理组织对每一个村集体经济组织进行统一的核算和官不理，这种管理模式就大大解决了村长镇管的合法问题，能够得到村集体的支持，这种财务管理模式必须建立在具有村镇联网的财务管理信息平台上才能实行。2.2财务管理手段方面采用村镇联网的方式这种管理手段主要是使用信息技术，光纤技术实现了财务信息一对一的直接联系，并建立完全的互联网财务信息化平台，最终实现乡镇和村集体的联网。在管理过程中，以规范财务票据为使用手段，乡镇中心需要统一对收支票据进行管理，同时还要积极的实行喜核销制度，并对所有的收支票据都需要经过内部财务管理信息化平台进行公示，不得以任何手段进行补录。村级的会计人员应该对当天的现金、银行收支的
14、等业务进行每天的审核，确保收支能够全部录入到内部的财务信息化管理平台中，并做到正确无误的核算。同时，内部财务管理信息化平台还要具备村乡镇、村干部以及财政和审计等监督管理部门实时查询功能，还要具备大额财务收支的预警和报告功能。这种方式能够有效地对村集体的财务报表收支情况进行监督，能够有效解决，会计核算和管理过程中存在的问题，同时，还能够极大的降低财务工作人员的劳动强度，以便更好的进行服务。2.3村级集体财务公开采用墙报和触屏相结合的模式随着电子设备和互联网技术的不断应用和发展，在进行财务管理过程中可以采用现代信息技术和设备。触屏方式主要是利用智能设备和互联网技术，并运行现代信息技术，建立一个综合
15、话的信息平台，该种方式能够迎合青年人的习惯，能够切实提高服务的质量。而墙报适合老年群体。这样墙报和触屏播报的方式有效结合，满足了各个群体的需求，通过及时的、完整的、有效的信息公开，切实保证了农民群众的知情权、参与权和监督权的实施。作者:坎拜尔尼沙托乎提 单位: 富营销理论与策略的围绕主题的案例。其次，要结合学生实际情况选择难易适当的案例。中职生的文化基础较于其他高校学生普遍较低，教师在教学时如果选择的案例过于简单，对于学生而言轻而易举就知道结果这样就无法调动学生的积极性；但如果选择的案例过于困难，就会给学生造成无法解答的困扰，当他们发现现有的知识无法解答问题，就会挫伤他们的积极性，就无法达到预
16、期的效果。再次，案例选择要具有实用的典型性。在选择案例是，教师要选择具有举一反三作用的典型案例以加深学生对知识的理解。最后，选择的案例要具有趣味性。中职学生因为对纯理论知识不感兴趣所以积极性都不太高，要想激发学生的教学通过案例教学法来教学生学习经营并且发挥他们的主体性让他们置身于实际经营实践中进行思考与交流。在这个过程中要想深化学生的思维并且培养学生的创造性思维就要让学生们通过自己的努力去收集并分析资料。案例教学在教学中培养学生的团队合作精神。分组讨论是案例教学的主要方式，把学生进行分组去完成自己的任务，并且最终的评价结果要以小组为单位。营销人员必备的素质就是团队合作精神，这就使他们必须要一起合作来使小组获得高的评价同时使自己得到认可。（二）案例教学可以在无形中让学生的分析、解决问题的能力得以提升市场营销这种实践性和应用性非常强的学科，如果在教学中忽视了实践教学的重要性只注重传统的知识理论的传授就会导致学生分析解决能力的下降。案例
