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1、土地价格概念第三部分地价理论第一章土地价格一、考试大纲要求：一、土地价格的概念(一)考试目的测试应考人员对土地价格理论的基本内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。(二)考试范围1土地价格概念(1)土地价格的内涵与外延(2)我国土地价格的形式2土地价格的主要特征(1)土地价格是权益价格(2)土地价格不由生产成本决定(3)土地价格主要由土地需求决定(4)土地价格呈上升趋势(5)土地价格具有明显的地域性3.土地价格的类型(1)按土地权利分类：土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格(2)按土地价格形成方式分类：交易价格、理论价格、评估价格等(3)按政府管理手段分类：申报地
2、价、公告(示)地价等(4)按土地价格表示方法分类：土地总价格、单位面积价格、楼面地价等(5)按土地的存在形态分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格(6)按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格(7)按土地价格使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等(8)其他一些划分方法形成的土地价格4我国土地价格的主要类型5我国土地价格理论的发展历史(三)考试基本要求掌握：土地价格的定义，土地价格主要特征和我国土地价格的内涵；熟悉：不同分类方式下的土地类别，我国土地价格的主要类型及土地价格的影响因素；了解：我国土地价格理论的发展历史。二、本章知识汇总:1.1土
3、地价格概念：从内涵上看，土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。购买土地实际上是购买土地的权利，也是购买一定时期的土地纯收益，土地纯收益现值的总和就表现为土地价格。不同的土地权利价格因带给购买者的收益不同而不同，在实际中表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家，我国实行土地公有制，土地价格是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。它是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式，仅是土地所有权价格的一部分。但由于我
4、国土地使用年期较长，一般都在50年左右，而且在使用期间也同样拥有转让、出租、抵押等权利，又类似于土地所有权，因此，在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。土地价格的主要特征1.2土地价格的主要特征1）土地价格是权益价格土地不具移动性，其可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益。谁获得了土地权益，谁就可以从这块土地收获产品和服务，这种产品和服务的获得都是以土地权利的限定为基础。因此土地买卖实质上是土地权益的买卖。土地价格是土地权利和收益的购买价格。2）土地价格不由生产成本决定土地价格不是土地成本的货币表现，不依生产成本定价。由于土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价值，自身无
5、所谓生产成本；并且人类长期的土地利用过程中所固化在土地中的劳动，不足以表现其价格，现实中土地的开发成本，主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。因此土地价格不由生产成本决定。3）土地价格主要由土地需求决定与一般商品的价格决定一样，土地价格也受土地市场的供给与需求共同决定。但是从宏观上看，土地的自然供给是一定的，土地经济供给的弹性很小，而社会经济发展和人口增加引致对土地的需求会不断变化，因此从长远和总体上看，需求是影响地价的主要方面。4）土地价格呈上升趋势首先，随着社会经济的发展和人口不断增加，由于土地的稀缺性，其供给弹性很小，对土地的需求总是持续增加的，致使地价不断上涨；其次
6、，社会经济的发展也就意味着高技术、高投资的产业日趋发达，工人的劳动支出在生产成本中的比重日趋缩小，从而整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。5）土地价格具有明显的地域性在地区性市场之间，因为土地位置的固定性，土地无法像其他商品那样可以到处移动，致使地价具有明显的地区性特征，各地域土地市场之间，很难相互影响，不能形成统一的市场价格；即使在同一地区城市内，土地的位置差别也决定了土地价格个别性明显，难以标准化，因而土地价格千差万别。土地价格的类型1.3土地价格的类型1）按土地权利分类土地所有权价格是一种土地所有权转移价格，或说为买断价格。土
7、地使用权价格是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。土地租赁权价格指租赁期内客观市场土地租赁价格与实际土地租赁价格之间差额的资本化。土地抵押权价格指抵押土地的清算价格扣除抵押土地负债总额、税金及拍卖费用后的余额。其他他项权利价格：如地上权、地役权、空间利用权价格等2）按土地价格形成方式分类交易价格指通过市场交易形成的土地成交价格理论价格指经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格评估价格指由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括交易底价、基准地价、课税价格等3)按政府管理手段分类申报地价由土地所有人或使用人向有关机
8、关申报的地价公告(示)地价是政府定期公布的地价，它一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据4)按土地价格表示方法分类土地总价格指某一宗土地的整体的价格单位面积价格简称单价，指单位土地面积的土地价格楼面地价土地单价的一种表示方法，以单位建筑面积来表示土地单价其中：在通常情况下,楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。在这种情况下，楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价土地总价/总建筑面积由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率的关系：楼面地价（土地总价/总建筑面积）*（土地总面积/土地总面积）土地单价/容积率认识楼面地价的作用非常重要，在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。注
9、：容积率总建筑面积/建筑用地面积5）按土地的存在形态分类生地价格指已完成土地使用批准手续，而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下，一定年期的土地使用权价格。熟地价格指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下，一定年期的土地使用权价格毛地价格指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下，一定年期的土地使用权价格净地价格从物质角度来讲，净地是指完成基础设施配套，场地内达到开工条件的土地；从权属角度看，是指没有设定他项权利，土地占有、使用、收益、处分等权力不受限制的土地6）按土地交易的方式分类拍卖价格即拍卖日对土地进行拍卖的底价，一般是由估价
10、人员根据房地产种类，确定合适的风险折扣率，从公平市价扣除后得出的价格招标价格指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加投标时，根据土地估价结果和政府产业政策综合确定的标底或者底价协议价格指市、县人民政府国土资源行政主管部门与意向用地者通过充分协商后达成的成交价格。挂牌价格是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并进行更新的价格。7）按土地价格使用目的分类买卖价格是土地权利和预期收益的交易价格，即地租的资本化租赁价格我国土地租赁存在着两种不同的方式：国有土地租赁和土地使用权出租，
11、具体指以上两种租赁的交易价格。抵押价格是以抵押方式提供债务履行担保的土地在评估基准日的正常市场价值。课税价格是政府为征收有关土地税收而评定的土地价格征地价格指征用、征收土地时给予的补偿金额我国土地价格的主要类型1.4我国土地价格的主要类型在我国的土地市场中，已经存在或正在形成一系列表示不同的特性和满足不同作用的地价形式，例如：根据地产市场状况，在一定区域内形成的区域平均价；政府确定实施各项土地管理措施所依据的地价标准；清产核资中反映占用土地资产量的地价标准；股份制企业土地作价入股的地价标准；政府出让土地使用权确定的最低价、期望成交价格及实际出让价格等等。因此，借鉴国内外土地估价与地价管理的成功
12、经验，根据我国地价管理制度的特点和中华人民共和国城市房地产管理法的有关规定，在我国的地价体系中土地价格主要有以下几种类型：1）反映城镇整体地价水平，作为政府对地价进行宏观管理和控制标准的基准地价；基准地价是某一时点的土地使用权价格，这一时点就是基准地价评估的基准日。基准地价的评估年期就是各类用地国有土地使用权出让的最高年期。2）反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的标定地价；标定地价是政府根据管理需要评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。标定地价是宗地地价的一种，由政府组织或委托评估，并被政府认可作为土地市场管理的依据
13、，其评估方法与一般宗地估价方法相同。标定地价与基准地价一样，由政府定期公布。3）反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下地价水平，供土地交换或交换各方作为交易最低价或期望价参考的交易评估价；4）反映具体宗地在地产交易或交换等活动中现实价格，由土地交易双方认可并据此支付地价款的成交地价；5）以上四种类型衍生的土地出让、土地税收、资产核算等方面使用的地价。上述5种类型的土地价格相互作用，相互联系，在我国地价体系中起到不同的作用，具有不同的地位，显示出不同的特点。从地价的性质看：基准地价、标定地价、交易底价以及由此衍生出的其他宗地地价，是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的评估地价，而成交地价则是
14、在地产交易中直接实现的现实价格。从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。若按各地价在地价体系中的作用和地位分析，基准地价和标定地价是政府为管理地价和地产市场而组织或委托评估的，对地价体系中的其他地价具有一定的导向和控制作用，因而是我国地价体系的核心；标定地价、交易地价或交易评估价是地产市场中最常见、最大量发生的地价形式，因而是地价体系的主要成分；而成交地价反映的是地产市场的现实，故是地价体系内最关键的参照指标。我国土地价格理论的发展历史1.5我国土地价格理论的发
15、展历史现代土地价格评估理论形成于19世纪末，英国经济学家阿尔雷德马歇尔(AlftedMarshall，18421924)作为新古典学派的代表人物，他在边际效用价格理论基础上，应用古典学派的“供应一成本分析”地租地价，提出土地价格是由土地生产要素的边际收益产品或边际产品成本决定。古典经济学家的地租地价理论和马歇尔的均衡价格理论，共同形成现代土地价格评估理论。收益还原法、市场比较法和成本法作为现代土地价格评估的三大基本方法一直沿用至今。20世纪80年代中期以来，我国土地价格理论伴随着土地市场的发展逐步发展形成，在马克思地租理论的基础上，形成了社会主义级差地租理论、社会主义绝对地租理论和社会主义城市地租理论。发展了马克思主义地价形成理论，并成功借鉴了西方地价形成理论(土地收益理论、土地供求理论)，来指导我国的土地使用制度改革与实践，取得了巨大成就。1、主要地价影响因素一、大纲要求：(一)考试目的测试应考人员对土地价格影响因素的种类、特点的理解与掌握程度。(二)考试范围1主要地价影响因素2主要地价影响因素的作用规律3不同用途
