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1、 亚太博宇财经顾问 APPTDC Real Estate 亚太博宇财经顾问 决策咨询系统之APPTDC 房地行业监测报告 2005年1月13日 电子版 一房一地 寸土寸金 行家里手 点石成金 （注：点击目录标题页码后可直接阅读当前文章，点返回键可回到首页）亚博看台2中央媒体开始将房价暴涨归罪于地方政府“操纵”2个人集资买地建房，地产市场“反叛者”不容轻视3政策解读4中央摸底“存量用地”之后的工作绝不简单4央行部署2005年工作，将密切关注房地产市场变化6国家发改委：2005年全国粮油房价将趋稳6战略布局7第6城市群最新地产动态一览7国内机构正试图发行首个海外上市房地产信托基金8策略设计8房地产
2、企业如何“借壳上市”？（二）8杭浙动态10杭州确定2005年房地产发展目标10今年杭州3000亩“吐地量”是不可能完成的任务112005年杭州将有480万平米楼盘上市11杭州：二手房市场05年清淡开局12杭州二手房一周行情12温州颁土地新政：住宅类土地出让金增至10倍12异地传真13各大咨询研究机构预测今年上海楼市走向132005年京城楼市金融政策将继续紧缩15土地监管从严将引发广东地产市场大洗牌16重庆：2004年主城区商品房成交均价2184元16加强土地储备管理是深圳宏观调控持续的征兆17物业管理17业委会易变质，专家建议急需建立业委会监督机制17上海：物管服务质价不符将有“测评标准”18
3、天津：物业退出项目管理将有规可循19没有业委会，业主同样有与物管的话事权20建材装修212005年灯具市场发展四种趋势212005年家庭装修四大趋势22我国公共建筑和居住面积全面执行节能50%的标准现实可行22投资技巧23三大因素将影响房地产业投资“钱”景23投资者如何为二手房估价？24亚博看台中央媒体开始将房价暴涨归罪于地方政府“操纵”年末岁首，盘点总结去岁之经验得失，放眼前瞻来年之市场大势，早成各行惯例。但对于过去一年中难解的房价泡沫之战，仍未分出个结果。事实上，房价之争已不仅是社会各界的事了，也早已上升到中央各部，中央和地方的利益之争。不过，引起分析员注意的是，最近，官方的中央级媒体均把
4、房价上涨过快的“祸首”直指向“集体失语”中地方政府。近日，人民网评论员年终总结时予头直指地方政府，认为真正左右房地产市场价格的“祸首”正是各地政府，因为地方政府对房地产市场的大力干预导致房价暴涨。此前，中央媒体了望等也对地方政府的“经营城市”理念大加指责。人民网评论文章暗示指出，目前国内并真的存在所谓的房地产市场。所谓市场，买卖的人来来往往，交易的货来自南北西东。我们的房地产市场呢？居民由于面临户口问题以及因此而导致的住房贷款问题、社会保障问题、下一代教育问题，实际上不是自主流动的商客。土地的一级市场由政府垄断，二级市场交易严格禁止，卖的房子立在地上又不可能乾坤大挪移。这也算市场吗？如果勉强算
5、，也是一个割裂的市场，一个区域性很强的市场，一个要素缺乏流动性的市场。文章指出，地方政府调控房价的手段不胜枚举。如：政府要拉升房价，首先会减少供地数量，定价政策上价高者得，辅之以公用设施规划引导，土地价格上升必定会传导到房价上去。政府要打压房价，可以大幅度增加土地供应，定价政策上可能是价低者得，在供应的土地周边建设大量廉价的经济适用房，不愁房价下不来。而地方政府如果仅仅是为了调控市场价格，引导消费心理，还有偷梁换柱的一招：需要房价下跌的阶段，增加郊区地块的供应比重，成交价格必定下降；需要房价上升的阶段，增加中心城区地块的供应比重，成交价格必定上升。问题是这种涨跌没有任何意义，前后就没有可比性。
6、媒体一度报道杭州的房地产市场平均成交价每平方米暴跌1000元，赶过去一看，价格是跌了，不过上年卖的是城区的房子多，今年卖的是郊外的房子多。文章指出，在各方对房价题争论不休时，地方政府一直沉默不语。地方政府是辖内房地产市场走势的最大主导因素，但是地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会容忍房价的大幅度下跌。当然，在中央的紧箍咒下面，地方大员不可能置乌纱帽于不顾，这就决定了前期的高热地区在2005年会降温，前期不热的地方可能加热。文章还指出，由于房地产市场价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益，所以央行、银监会和各银行都会在供给和需求两方玩平衡，不会偏向某一方。而开发商是有暴利神话，无暴利事实，是
7、紧跟地方政府节奏的一个群体，也是对房地产市场价格走势有良好期盼，但没有主导能力的一个群体。返回个人集资买地建房，地产市场“反叛者”不容轻视在越来越多的人质疑畸形的高房价和中国房地产泡沫的今天，北京首例个人集资买地建房事件备受社会关注。京城人士于凌罡是供职于联想集团的一位30出头的工程师，2003年12月1日，他将自己的合作建房倡议书在网上公布，并很快得到了众多网友的响应和支持。合法性。据悉，在过去的一年多里，于凌罡和一些志同道合者“讨教”了所有与房地产开发相关的部门，包括北京市规划局、国土房管局、银行及开发商等。他们首先探讨了合作建房的合法性。有关部门解释说，在法律法规层面，合作建房没问题。国
8、家和北京市发布的城镇住宅合作社管理暂行办法和北京市城镇住宅合作社管理办法两个文件，规定了居民可以通过成立住宅合作社，集资建设属于自己的住宅。拿地。于凌罡的解决方案是，以房地产开发公司的名义，参加政府的土地竞拍。具体而言，在正式报名参加合作建房结束后，报名的人将作为股东，共同注册一个房地产开发公司。房地产公司的注册资金要求不低于1000万元，这部分钱将由报名者共同筹集如果有300人报名，每人需要一个3万多元的存折，并被冻结。当然，这部分钱在公司注册成功后将物归原主。按照工商部门的要求，每个公司的股东数不能超过50人。于凌罡等人想出了一个办法所有人自愿组成50个组，并选出组长，组长就是名义上的股东
9、。当然，每个小组成员都会与组长签订另外一份契约。如此，确保每个人都是实际上的股东。按照公司章程约定，这将是一个非营利的组织。据于凌罡透露，目前他已经联系了七八块地，并且已经看了五六块地，但最后确定哪块地还很难说，主要是想稍微等一等，根据参与的人数和大家的要求最后确定。 资金监管。对于合伙人的资金安全，于凌罡在合作建房方案中提出的“分次定向转账付款模式”。在合作建房项目中，根本没有现金流，所有的资金都是通过银行转账汇款来完成的。按照他的计划，从允许合作建房的参加者支付当月账目开始，有9天的审计期，由正规的财务审计公司进行审计。在审计完成前，业主办理的汇款转账根本无法动用，而且业主有权办理停汇来保
10、证自己的资金安全。审计完成后，业主交纳的款项会直接用于支付提交的当月转账明细表中的项目开销。没有现金流、转账前经过严格的审计、账目透明、每个月参加者的资金使用还有上限他试图用这样的制度保证项目资金不被卷走或被转账。融资。于凌罡透露，目前其正在准备的项目征集到300户没有问题。他们初步计划在2005年春节前后成立机构，“五一”前后具备拿地实力，如果能按计划顺利竞拍到土地，楼盘将在2006年“五一”前后盖成。凌罡的具体设想是：需要集资盖房人，每人先交出15万元，利用这15万元，每个业主可从银行贷到22.5万元，用这笔钱支付买地和建房的费用。建好房后，因底层商铺和附属商业设施也属于业主，可以用从商业
11、设施中获得的租金来冲抵银行贷款，这样自己盖的房子比买开发商的房子要便宜40%左右。建房和交房。于凌罡表示，合作建房会遵循以下步骤进行，首先是制定一套符合大多数参加合作建房业主们的意愿的协议文本草案，然后召集足够数量的志愿参与者，共同讨论并完善这个协议草案，使之成为具有法律效力的、能真正代表业主意愿的一整套协议。之后，进行协议公证，并组织大家按照协议的规定，办理验资手续，成立合作建房的公司，招聘有关工作人员，竞标购地，招标有关设计、建筑、施工、监理、审计等供应商和服务商，实施大楼的建设，并进行合理的规划和分配，最终办理全部商品房手续，安排业主入住，并提供相关的物业服务和管理服务。高举“省钱”大旗
12、。据悉，如今，在于凌罡合作盖楼的旗帜下聚集了越来越多的人。他们中有建筑设计师、城市规划设计师，也有注册会计师、律师等。对许多支持者来说，省钱可能是合作建房方案最吸引人之处。于凌罡表示，由于是非营利集资建房，这个项目可以省掉购买商品房时需要承担的4笔费用广告销售费用、机构维持费用、项目贷款利息和开发商利润，因此房价肯定比商品房要低。最重要的是，业主拥有楼盘底商的收益权和物业等多方面的自主选择权，这在某种意义上更有价值。于凌罡表示，他倡导的合作建房最想体现出两点不同：一是在房产价值上，改变以往业主们只看到房产自身的货币价值，而忽略了房产的价值实际上是由“房产价值+物业服务+底商收益”三个部分组成的
13、错误认识。二是在操作模式上，改变以往房地产建设中，开发商自筹资金、购买土地、规划项目、开发建设、销售服务的固定模式，通过账目透明和良好的团队管理制度以及项目非营利的操作原则降低成本，并通过透明的物业服务账单和协助监督权、建议权、弹劾权保证业主在物业的地位。据悉，于凌罡的合作建房设想在业界引起了争议。京城维权专家舒可心认为，这是对目前极不规范的房地产市场的反抗。北京市国土局有关人士也表示，对于个人集资买地，从土地市场法规方面来说是行得通的，至于后期开发是否符合开发土地的资质要求，目前相关法律还不是很明确。国家开发银行相关负责人也表示，于凌罡倡导的是非营利集资建房，不属于非法集资。建设部政策研究中
14、心主任陈淮也表示，合作建房是房地产市场发展的一种细分或者说一种补充，是房地产市场发展到一定程度上的正常产物。亚博分析：“合作建房”的出现的确是房地产市场发展到一定阶段的产物，市场出现了这种需求。从目前的情况来看，这种形式还处于摸索阶段。由于没有成功经验借鉴，加上不确实因素太多，这种模式还不会大规模地出现。我们认为，这种模式成功的可能性还是有的，在房地产开发中，设计、施工等许多问题都是外包的，开发商的核心作用在于“综合管理”并承担风险。如果于凌罡的方案简单、明确、可行，再加上手下有一批地产开发人才的话。很难说这种模式不会成功。而如果其真的成功了，肯定会对市场产生示范影响。返回政策解读中央摸底“存
15、量用地”之后的工作绝不简单国土资源部不久前下发的紧急通知要求，全国的国土部门将以2004年12月31日为基准日期，一直到2005年3月31日，对全国城镇的存量用地、闲置用地情况进行地毯式调查。而这项工作在我国还是第一次进行。分析员认为，此前，中央收了市、县、乡的土地审批权力，此次“摸底行动”并不简单。“摸底”之后，中央肯定会进一步的政策出台。中央强力推行“垂直管理”作为这次“摸家底”的前提“收钥匙”，土地垂直管理改革的力度出乎意料。几个月前国务院曾下了最后通牒，到2004年底全国省级以下的土地垂直管理改革必须“基本完成”。而近日据河北省一个县级市的国土局了解道，其领导任命的人事权已于近期从当地政府收归到了上级国土部门。从各地的情况来看，改革推进的步伐也相当之快。此外，2004年12月23日，国土资源部副部长李元在全国国土资源厅局长会议上对外透露，各地的改革方案已经基本制定完毕并且发出。垂直管理改革已成燎原之势。垂直管理后土地管理将是什么样格局呢？据国土资源部的资料，改革后省级国土部门维持现状不变；市、
