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1、二手房价，今以年代论高低文/本报通讯员胡笔本报记者张卉卉2004-12-9 如果说，以前买二手房要看地段论价的话，现在的二手房就有点按年代论价的味道了。地段一直是二手房价当仁不让的“分水岭”。可是，今年以来，地段在二手房市场所处的霸主地位似乎有所动摇，建造年代则成为需求者购房时的重要考衡标准之一。这一点，我们从二手房的成交价或挂价中就可以看出。二手房市场目前的房源类型从年代上来划分，大致可以分为三个阶段：1990年前建造的房屋，19901999年建造的房屋，2000年及以后建造的房屋。每处一个建造阶段的房子，房价都有较大距离。现在，我们就试着给二手楼市贴上年代标签。上世纪80年代房子特殊需求者
2、淘宝的场所出售者：80%以上是二次置业者需求者：承受价格能力低者、在现有住所附近为父母（子女）买房者、学区房购买者成交案例：翠苑三区，4F/7，60.17平方米，35万元，5817元/平方米，1988年建孙大妈的老房子要拆迁安置到较远的地方，而在该区域生活了几十年的她并不愿意搬得太远。最近她在商务兴房网买了套总价为23万元的房屋，该房屋位于老城区吴山广场附近，一室一厅，建造年代为1984年，单价约为7300元/平方米，而同类地段的新房都近万元了，该房源因为建造年代早所以价格具有相当大的优势。老房子的集中分布点除了翠苑、采荷（双菱）、朝晖这些较早的大型小区外，还分散在老城区的各个角落，包括城站、
3、解放路、武林广场附近。相对而言，这些房屋普遍建造于1985年左右，从目前来看所处的地段比较好，附近的生活配套设施非常成熟，但房屋结构、布局等就明显不能与年代近些的房屋相比了。有很多老房子没有独立的小区环境，没有相应的物业管理。原先这些区块的房屋交易在整个二手房市场的交易量中起到举足轻重的作用，而如今，则只能是起到点缀作用了。商务兴房网有套朝晖1985年建的房屋已经挂牌近八个月了，即使房东的价格略有下调还没有成交。翠苑区域翠苑一区、二区、三区的房屋基本上都建造于1990年前，附近的古荡小区也有部分老房子。翠苑作为文教区最大的住宅小区，曾成为很多杭城百姓理想的居住地。但近两年来，有些学校已经完全搬
4、迁至大学城了，有些学校的人气也大不如前了，加上建造年代长的弱势表现越来越明显，这里不再受到大众的热烈追捧了。朝晖区域相对而言，朝晖所处的地段比较好，公交车到武林广场才两三站路。随着西湖文化广场的即将建成，朝晖的地段优势进一步显现。但有传言朝晖的部分老房子将面临拆迁，因此目前朝晖1990年的房子成交的不是很多，但由于目前杭城整体房价比较坚挺，因此该区块的价格并没有明显的下降迹象。采荷区域属于城东的住宅区，与前两个小区一样，采荷小区一部分建造于1990年前，不过其附近的双菱小区基本都是建造于1988年左右。与前两个小区所不同的是，采荷小区还有两大法宝，一是学区好，这是部分老房子吸引购买者的一大魅力
5、；二是位于城东的位置，离钱江新城的距离很近，因此采荷的房屋即使是年代较早的，价格也不低。上世纪90年代房子深得最大多数人喜爱出售者：改善居住环境者、投资客各半需求者：大众化需求、外来创业置业者、年轻人准备婚房、少许投资客成交案例：大关东九苑，3F/7，70.5平方米，45万元，6383元/平方米，1997年建介于老房子与次新房之间的此类房屋，房屋质量、居住环境优于老房子，而周边配套环境又较次新房成熟，价格处于中等位置，因此深得大众的厚爱。目前市场上最为活跃的有大关德胜三塘，城西（蒋村、古荡、翠苑），城东区域（包括滨江四号地块、观音塘、景芳）等区块，三墩的一些楼盘因为价格优势明显而比较活跃。目前
6、二手房市场的交易量中有近70%的成交房源都是建于19901999年的，可见这类房源成交的活跃性。目前市场上成交比较活跃的是单价在七八千元左右，总价在40万80万元左右，中等户型的房屋。大关德胜三塘区域居住人口集中，因三塘的大多数房屋属于经济适用房，因此其配套工程相继落实，整个区块的交通、配套等在近几年内都有了更大的发展。加上这一区块房源的供应量比较丰富，价格比较实在，因此交易比较活跃。城西蒋村区域相对而言，投资客出手的现象比较多，不过前两年的二手房市场已经消耗了很多供应量。城西交通的状况不佳，价格不便宜，这制约了一定的购买力，但城西房屋良好的小区环境是公认的，随着西城广场的建成，各类配套设施的
7、进一步跟上，城西房屋的保值性还是可以的。城东区域城东的房屋近两年的发展是非常快的。记得在2000年底，景芳的房价不到3000元/平方米，是市中心的最低价房屋，而如今景芳、滨江四号地块的房屋基本上是挂出三套成交两套，成交率非常高。这与钱江新城的概念是分不开的，加上城东的很多房屋年代都比较早，而年代新些的，房屋品质好是肯定的，居住质量高、发展潜力大更是大家争相购买的最主要原因。2000年后次新房万元房已不新鲜供应者：多为投资客需求者：购买这些区块房屋的人，除了部分购买者是买来当商住两用楼的，其余多为自己居住。购买人群的经济实力相当雄厚，有本地私营业主、企业高层管理人员，也有温州金华等地的外来置业者
8、。建于2000年后房屋的总体特征是建造年代新，房屋品质好，小区配套设备先进且较为齐全。目前二手房市场上2000年后的次新房挂牌量不断上升，价格基本在万元上下。次新房90%都是没有装修过、没有使用过的新房，除了在购买手续上是以二手房的形式进行，其他各类指标都与新房无异。老城区高价房区域代表楼盘有白马公寓、仙林苑、平海公寓、元华公寓、利兹城市公寓、中大凤栖花园等等，为一些西湖景观房及运河、东河等景观房。对于有着市中心情结的需求者来说，这些区块的房屋具有不可替代性。这类房源属于市中心高品质房源，在一手房市场销售时价格就比较高，其价格在当时都曾引起一定的轰动，是杭城高价房的先驱。目前这类楼盘具有一定的
9、挂牌量，属于价格较高的典范，无论是挂牌价格还是成交价格都基本已经在12000元/平方米以上了。元华公寓由于是西湖景观房，因此目前市场价已在20000元/平方米左右。挂牌案例：仙林苑，7F/15，143.8平方米，180万元，12500元/平方米，2002年建黄龙世贸区域代表楼盘有黄龙雅苑、绿园等。这里与黄龙洞、植物园等风景区相毗邻，靠近浙大西溪校区和玉泉校区，周边还有大量文化体育场所，大型超市、各类特色餐馆、公交线路等配套设施更是非常齐全，正所谓“天时、地利、人和”，无论是自己生活休闲还是子女教育都具备了良好的环境。再加上一些知名开发商的信服力等，使得这里的房屋显得格外具有吸引力。挂牌案例：黄
10、龙雅苑，8F/12，127平方米，175万元，13779元/平方米，2003年建朝晖区域代表楼盘为朝晖现代城、金都华庭、广厦绿洲花园等。朝晖作为杭城早期的大型居住区，具有位置优越、交通方便，生活配套设施齐全，居住氛围好等优势，目前二手房市场该区块的成交不情况错。其中朝晖现代城的市场供应量比较多，目前市场价格在9000-13000元/平方米之间，其中金都华庭的价格稍微要高些。挂牌案例：广厦绿洲花园，1112F/12，206平方米，201.88万元，9800元/平方米，2002年建钱江南岸区域代表楼盘有南都江滨花园、国信嘉园等。钱江南岸被寓为未来最适合居住的大型居住区，那里小区绿化率高、环境好，道
11、路宽敞且交通状况好，对于有车一族来说，居住在那里还是比较方便的。但由于配套、商圈等尚未完善，因此目前那里的入住率不高，这也在很大程度上影响了该区块房源去化速度。挂牌案例：南都江滨花园，155.02平方米，139.5万元，9000元/平方米，2003年建城西区域城西小区的建造年代大部分集中在2000年以前，但也有很多2000年后的次新房，相对于市区其他区块的新房，城西的新房价位并不是很高，这与城西投资者多房源供应量大具有很大的关系。同时，城西紧张的交通问题也制约了其的进一步发展。挂牌案例：沁雅花园，19/19，190.07平方米，191万元，10050元/平方米，2002年建复兴区域代表楼盘有海月金棕榈、春江花月、复兴南苑等随着钱江时代的到来，这一区块的房屋受宠程度进一步上升，海月金棕榈、春江花月的江景房在二手房市场更是交易活跃。目前的挂牌价格都在8000元/平方米以上，有一部分房屋已经列入万元房的行列了。挂牌案例：海月金棕榈，2/10，141平方米，130万元，9220元/平方米，2003年建
