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1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。目 录Part 1 背景分析篇3一、宏观经济背景分析（相城区概况）31、行政区划32、地理位置33、交通条件4（1）区间交通网络4（2）区内交通网络64、人口与经济7二、城市总体规划背景分析81、苏州城市发展规划82、相城区城市发展规划93、相城区未来发展规划104、元和镇规划中心城区地位的确立12三、政策背景分析141、重点政策解读142、政策分析小结15四、背景分析研究总结16Part 2 市场分析篇及本案竞争态势研究篇17一、相城区
2、房产市场总体概况17二、相城区06年住宅市场运行情况19（一）区域年度供应19（二）区域年度成交20（三）区域年度供求比21三、公寓竞争市场分析22（一）竞争范围界定22（二）相城中心板块23（三）周边乡镇板块27（四）平江新城板块30（五）娄葑北区板块33四、别墅市场竞争分析36（一）整体市场状况36（二）竞争市场明确37（三）相城中心板块38（四）相城周边乡镇板块39（五）唯亭板块41（六）平江新城板块42（七）别墅市场竞争总结43五、竞争形势分析总结44Part 3 地块分析篇47一、地块现状分析471、地块立基条件472、地块环境及周边配套情况48二、地块周边具体规划49三、地块SWO
3、T分析49Part 4 项目定位篇52（一）市场定位53（二）价格定位541.定价依据542价格建议54（三）客源定位551、目标客户来源分析552、客户身份特征分析56Part 1 背景分析篇本部分将对相城区概况、项目所在区域概况、城市规划及项目所面临的政策环境进行研究分析，通过对相城区的经济状况、规划状况及政策控制的情况作判断和预测，了解项目开发所处的宏观环境。一、宏观经济背景分析（相城区概况）1、行政区划相城区位于古城苏州正北部，于2001年2月28日经国务院批准，撤销吴县市，分设相城区。全区下辖7个镇、2个街道、1个省级经济开发区，总面积478平方公里，户籍人口34万。分别是元和街道、
4、太平街道、望亭镇、东桥镇、黄埭镇、黄桥镇、渭塘镇、北桥镇、阳澄湖镇以及相城区经济开发区。2、地理位置苏州市相城区是古城苏州的北大门，东邻中新合作苏州工业园区,西接苏州高新技术产业开发区。总面积478.2平方公里，仅次于吴中区，在区域面积中排名第二。相城区地处长江三角洲各大开发区的中心位置，交通和区域辐射明显。南靠沪宁高速、京沪铁路、312国道，东邻苏嘉杭高速及205省道，北有苏州绕城高速，西依苏州市中心东环路，是苏州市东西向和南北向的交通节点。3、交通条件（1）区间交通网络铁路：京沪高速铁路将在相城设站；公路：贯穿城区的苏嘉杭高速公路、312国道、205省道、苏虞张一级公路、苏州绕城高速、沪宁
5、高速公路；本案人民路的北延、广济路的北延：人民路北延线为平四路至阳澄湖西路之间，是城市南北向主干道及城市的重要景观轴线、发展轴线；广济路北延线是一条中心城区联系城市北部地区的南北向主干道。这2条道路工程的规划，必将使得本案的交通更加畅通，城市规模的扩大、城市功能的完善，必将导入更多的外区域居民，从而拓宽本案的客源。水路：京杭大运河其他：苏州最大的换乘中心及未来轻轨2、4号线；博思堂观点：人民路的北延、广济路的北延，京沪高铁与轻轨的未来规划，使得本案拓展外区域客源成为可能，拓宽了本项目的客源面。（2）区内交通网络相城区的公路交通可以用“五纵五横两联”来形容：4、人口与经济镇名面积（平方千米）人口
6、（人）元和镇52.82128620渭塘镇36.6966741黄桥镇3.0837143黄埭镇51.3861060东桥镇30.3336634太平镇46.1332578阳澄湖镇96.7748787北桥镇47.5244336望亭镇44.0641985合计408.78497884人口方面：相城区目前当地人口约有34万人，外来人口约15万人。在经济方面：相城区工业经济基础雄厚，拥有14个工业园，一个省级经济开发区（相城经济开发区），传统的机械、电子、建材、纺织、化工、工艺、农产品加工等工业得到改造提高，电子信息、精细化工、新材料和光机电一体化等新兴支柱产业初具规模。至2005年4月，新批外资项目有14个，
7、新增注册外资9390万美元，新增到帐外资1154万美元，2005年累计新批外资项目56个，注册外资达33302万美元，到帐外资5170万美元。目前全区已实有外资企业797家，注册外资达28.06亿美元，到帐外资达12.9美元。世界500强日本“住友”电装株式会社、台湾佳能等100余家外资企业已欣然落户。博思堂观点：相城区经济的腾飞，为区域内各行各业的发展提供了强劲动力，尤其是对相城的房地产发展有极大的推动作用。同时这些工业园和开发区的企业白领和管理者将是本案今后的一大客源。 同时相城区民营经济发达，2006年全区新发展私营企业1170户，其中一产企业23户，二产企业904户，三产企业243户，
8、一产和三产所占比重比05年的17.8%提高了5个百分点；注册资本为24.91亿元,同比增长6.4%，其中区外股东投入注册资本11.18亿，占44.88%，区内股东投入注册资本13.73亿，占55.12%，区内股东注册资本投入比例增幅首次超过区外股东，本地股东投资能力正在不断增强。博思堂观点：私营经济的兴起不仅在经济上大大推动了相城区经济的不断腾飞，同时这些私营业主也是房地产中高端市场的主力客户，也是本案花园洋房和叠加别墅产品的目标客源。 二、城市总体规划背景分析1、苏州城市发展规划苏州市城市空间布局十几年来拓展迅速，先后历经“单一古城”、“古城新区”、“一体两翼”三阶段发展模式，目前正处于由“
9、一体两翼”向“五区组团”的过渡阶段。 以园区为主体的东部将成为城市首要发展方向，北部次之，南部以优化整合为主，为有效利用中心城区集聚辐射带动能力，环古城区三大新城开发建设已全面启动。 十一五”期间，苏州按照“组团式带状城市发展模式和“东拓、北进、西控、南优”开发要求，在全面保护古城风貌的基础上，加快苏州工业园区和苏州高新区开发建设，完善吴中区、相城区的城市功能，推进平江、沧浪、金阊新城和中央商务区建设，强化中心城市的集聚辐射带动能力，提升市域中心地位。2、相城区城市发展规划相城区地处苏州市“两轴三带”产业发展战略中两轴相交地带，区位交通优势明显，“一主一副，两翼齐飞”的城区发展策略将使其成为苏
10、州城市化进程的重要推动力量。3、相城区未来发展规划功能定位 规划布局：“一核三片”组团式布局 规划布局：“一核三片”组团式布局 4、元和镇规划中心城区地位的确立中心城区的建立以苏州市城市总体规划为依据，确定了以新205省道（相城大道）为城市发展轴，整个相城区沿着相城大道往北发展；中心城区徐图港为景观发展轴；确定了东至205省道分流线，西至苏虞张一级公路，南至沪宁高速公路，北至新蠡太公路，面积35平方公里的城区规划建设范围；构成了中心城区，树山高效生态农业示范区、潘阳工业园、盛泽塘湿地保护区、阳澄湖休闲度假区“一城”“二轴”“四区”的功能分布。东部、西部为新城、中部为老镇改造。其中：l 东部新城
11、共约9.46平方公里，以蠡塘河为界，以北为工业区，南为居住和商贸区；l 西部新城共约13.3平方公里，北部为工业区，南部为居住区；l 中部老镇区将逐步改造成居住区和行政商贸区。l 按照相城区的建设规划，中心城区将形成25万人口的规模。相城区中心城区的建立，为整个相城区的发展提供了良好的铺垫，同时，中心城区作为其未来的发展重点，会有大量的市政设施、重大项目的投入，区内各项生活、商业、工作配套水准均将摆脱当前落后的局面，走上一个新的台阶，也为房地产的发展提供了良好的平台。三、政策背景分析1、重点政策解读“9070”政策 2006年10月，国土资源部明确规定，房地产住宅开发项目，项目90平米以下户型
12、面积不得小于总体建筑面积的70%。博思堂观点：这个政策就苏州来说：比较符合苏州日益凸现的“移民城市”特征，增加大量的90平米以下的户型比例符合“新苏州人”的需求特征，这也是目前苏州房产公寓市场最强劲的刚性需求。老苏州人有着强烈的居住情结，而苏州人在这个层面上不是很浓烈，如果解决交通问题他们一般会选择环境和产品更优的社区。土地增值税政策 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。2007年2月国土资源部明确规定，将严格执行土地增值税条令。即对凡转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人征收一定税额，对
13、以下三种行为征收，国有土地使用权、地上建筑及其附着物转让行为国有土地使用权、地上建筑及其附着物使用行为对转让房地产行为征税。土地增值税税额计算公式：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下: 增值额未超过扣除项目金额20%免征 增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额30% 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5% 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额50%-扣除项目金额15% 增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额35%备注：公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。相城区地方政策 （1）区级财政设立服务业引导资金，并简化文化、休闲娱乐等审批程序该政策主要是对大型商场、连锁购物中心等商贸企业和新开发的大型游艺、旅游景点、体育健身、四星级以上宾馆等休闲
