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4、有限公司二零零九年二月一日 目 录 第一部分：石家庄房地产行业宏观环境分析61 宏观环境分析61.1城市简介61.2经济增长与房地产行业发展71.3宏观调控政策对石家庄市房地产行业影响131.4城市建设对房地产市场的影响181.5石家庄房地产行业宏观环境分析本项目启示25第二部分：市场专题262住宅市场专题262.1整体住宅市场分析262.1.1住宅市场板块分布272.1.2住宅市场供求分析282.1.3住宅产品特征分析332.1.4住宅市场价格走势402.1.5整体市场客群分析432.1.6未来整体市场走势452.2区域住宅市场分析462.2.1区域市场分析说明462.2.2区域市场供求总量
5、分析482.2.3区域市场供求结构分析502.2.4区域市场产品特点512.2.5区域市场价格走势592.2.6区域市场高端客群特征分析622.3竞争项目分析66n西美第五大道66n路劲蓝郡75n名门华都802.4住宅市场分析启示843 住宅底商市场专题863.1 当前社区底商市场在售样本项目选择863.2 样本项目供应量及商业面积分割873.3 样本项目售价对比分析883.4未来市场研判883.5底商市场分析对本项目启示894 公寓市场专题904.1公寓市场供求分析914.2重点项目产品特点分析934.3重点项目的价格及销售速度994.4重点项目客群特征分析1004.5未来市场研判1014.
6、6公寓市场分析对本项目启示1015 写字楼市场专题1025.1写字楼市场供给情况分析1025.2写字楼项目销售情况及租金情况分析1035.3写字楼项目客群特征分析1045.4重点项目分析1055.4.1交通环境分析1065.4.2公园休闲场所环境分析1065.4.3市场定位特点1065.4.4开发商实力评价1075.4.5物业特点1085.4.6装修标准1085.4.7物业管理评估1115.4.8投资回报评估1115.4.9综合素质评价1135.5未来写字楼市场研判1145.6写字楼市场分析对本项目启示114第二部分：项目自身分析1166本项目自身情况分析1166.1项目概述1166.2项目S
7、WOT分析1186.3项目优势的发挥与机会利用1186.4项目劣势弥补与风险规避1216.5项目分析总结123第三部分：项目定位及产品建议1247项目定位及产品建议1247.1项目市场定位1247.2住宅产品的客群定位1257.3住宅产品相关建议1267.3.1布局及户型建议1277.3.2景观建议1367.3.3建筑风格建议1377.3.4智能化1387.3.5会所建议1397.3.6物业服务建议1397.3.7价格建议1407.4住宅底层商业产品相关建议1417.4.1住宅底层商业建筑形式建议1417.4.2底商业态建议1427.4.3价格建议1438公寓产品相关建议1458.1公寓产品定
8、位1458.2价格建议1479写字楼产品定位及建议1489.1产品定位1489.2产品建议1499.3价格建议15310结束语154 报告说明：中原地产承接大连万达石家庄尖岭项目市场调研及产品定位建议的服务工作，并为此撰写产品定位报告。尖岭项目为大型综合项目，本报告所涉及定位工作的范围包括拟对外销售的33万平米住宅部分，9万平米底商、26万平米公寓和20万平米写字楼。住宅产品的希望售价为7000元/平米。本报告所引用的数据主要由政府官方提供、现场调研以及中原地产样本库跟踪数据整理获得。为了更好得研究客户需求，中原地产在现场调研中加入了客户需求调研。采用问卷调查和深度访谈相结合的方式。问卷调查针
9、对具有购房意向的80位客户进行；深度访谈针对10位资深地产人士(平均从业时间3年以上，当前职位销售/策划经理级以上）进行。为了简便起见，需求调研在报告中统称客户访谈，其数据来源不再赘述。注：由于时间紧迫，问卷调查所涉及的样本数量有限。为了有效反应本案所在区域中高端客群特征，中原地产根据意购房意向及经济承受能力筛选样本。样本筛选条件：n 有在城市东南区置业的意愿；n 准备购买中高端住宅产品（住宅售价：毛坯房4000元/平米以上）；n 购买意向强（到访2次以上）；n 有经济承受能力（分等级，见下表）。本次调研所选择样本数量超过统计学中界定的大样本范围（30个），且具有典型性，对分析石家庄中高端购房
10、者消费行为具有参考价值。购房意向受访者人数比例家庭年收入3室及以上产品4050%10万元以上2室及以下产品4050%5-10万第一部分：石家庄房地产行业宏观环境分析1 宏观环境分析1.1 城市简介石家庄市是河北省省会,全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市。 石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门。现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，常住人口955.05万人，其中市区面积455.8平方公里,常住人口237.73万（常住人口数截至2007年末）。新华区裕华区
11、桥东区桥西区长安区开发区泛桥西区泛桥东区本案石家庄市城区图现阶段，石家庄市依托自身优势，正在全力打造“中国药都”、“全国纺织基地”、“华北重要商埠”、“北方特色农业区”和区域性高新技术产业中心为主导的支柱产业。1.2 经济增长与房地产行业发展 改革开放以来，石家庄市作为河北省会和甲类开放城市，依照“科教兴市”、“两环开放带动（环京津，环渤海湾）”和“可持续发展”的战略方针，社会经济得到了快速发展，国民经济发展逐渐步入良性发展轨道，产业结构调整取得实质性进展，人民生活水平显著提高。2008年石家庄市整体经济平稳较快增长。初步预计，全市地区生产总值2770亿元，比上年增长11%。全部财政收入完成2
12、71.7亿元，增长18%。重点建设成效显著，全社会固定资产投资完成1740亿元，增长25%。88个在建重点项目完成投资159.9亿元。“三年大变样”成效明显，基本实现了“一年一大步”的目标，省会绿化、净化、美化水平全面提升。节能减排卓有成效，以省“双三十”减排单位和15家重点企业为突破口，完成减排工程145项，淘汰落后产能68项，节能改造136项，万元生产总值能耗下降5.4%。改革开放不断深化，全年实际利用外资5亿美元，引进市外资金180亿元，对外贸易继续保持较快增长，出口总值突破56亿美元。民生保障明显改善，城镇居民人均可支配收入达到15053元，增长14%；农民人均纯收入达到5450元，增
13、长10%。经济的持续增长和居民收入水平的提高是石家庄房地产行业发展的基石。主要表现在（如无特别说明，2008年以前数据均来自石家庄市统计局，2008年数据来自市政府工作报告）：n 近年石家庄市GDP和人均GDP增长迅速 国内生产总值（GDP）2008石家庄市实现地区生产总值2770亿元，按可比价格计算，增长11%。尽管增速超过9%的全国GDP增长速度，但与2004年开始持续4年13%以上的增速相比，已经开始向平稳较快发展方向靠拢。（注：统计局公布之增长率与绝对值计算之增长率有时存在偏差，系数据公布时间差异引起，此处直接引用数据，不做调整，下同）。 人均地区生产总值按照2007年石家庄市常住人口
14、955.0万人及其增长率1.6%估算，2008年末石家庄常住人口数为970万人。以此估算2008年石家庄人均地区生产总值可以达到28550元/人，增速接近14%。城市发展水平和人民富裕程度提升迅速。n 市区社会消费品零售总额稳步上升 社会消费品零售总额2007年石家庄社会消费品零售总额821.1亿元。由于石家庄积极促进消费，扩大内需，消费品市场呈现出需求旺盛，销售活跃和亮点突出的特点，社会消费品零售额总量及增幅连创新高。与经济发展相伴随，预计2008年的社会消费品零售总额仍将呈增长趋势。n 居民收入水平不断提高，但增速有放缓趋势 在职职工年平均工资与经济发展情况相一致，石家庄市在职职工的平均工资逐年上涨。为石家庄市居民改善生活品质提供了必要的保障。 城镇居民人均可支配收入增速减缓2008年，虽然国际金融危机给部分企业生产带来了一定影响，但石家庄市区居民家庭收支仍然保
