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3、调研总结第三部分 项目定性分析第一章 需求市场分析第二章 项目SWOT分析第四部分 项目营销思路初探第一章 项目定位第二章 产品建议第三章 价格策略第五部分 项目投资收益分析第一部分 调研说明一.调研目的及目标： 1.确立项目定位及具体产品定位，从而为项目整体规划设计提供可行性依据。 2.确立具体产品的规划设计方略，使具体产品更符合市场需求。 3.初步确立项目营销策略，为项目营销提供可行性策略。 4.最终实现本可行性报告书之撰写，为项目开发方之投资提供可行性参考依据。【备注：最为主要的是确立项目之合理产品定位也即做什么样的产品】。二.调研方式：1.人员（问卷）随机走访抽调。 2.电话定点问询。
4、 3.同行走访+问询调研。三.调研项目（整体规划*重点区域*人群*针对性项目）： 1.昌邑市整体市政规划、城市发展战略、房地产调控政策。 2.项目所在片区、潍河两岸、昌邑西部多层住宅密集片区。 3.人群调研项目所在片区是适合高档房地产产品（住宅、写字楼、商铺等）的开发和建设的；其针对的人群也应该是中高端客户群体（也包括一部分城市打工的青年群体），故针对以下具体人群展开调研：能接受中等户型的较高收入的工薪阶层。能接受大户型及商铺、具有相当投资能力的的个体工商户、企业老板、企业中高层管理人员。能接受小户型产品的青年一族。有租用、购买自用、投资写字楼之需求的特殊工作者、企业老板。随机性调研的其他辅助
5、性人群（如：小区居民、散步人群、购物人群等）。四. 调研小结： 整个调研活动共持续（6月26日周日6月30日周三）5天；发放问卷400份、实际有效调研问卷348份；问卷调研、电话问询及走访人群将近900人次（约占市区14万总人口的6.4，符合通常人群调研比例之标准）。第二部分 调研陈述一.整体规划调研：备注说明：目前昌邑城区产品供应以多层住宅为主，高层较少。其中：1.市区西部以体量较大的多层住宅项目为主，如：沁园春项目（总用地面积218亩，总建筑面积189090平方米）；香邑城市花园项目（项目占地380亩，总建筑面积40万平米）；山前御景苑项目（总占地面积约500亩，总建筑面积约43万平方米）
6、等；仅该三处项目总建筑面积即超过100万平方米。2.市区东部则因沿河优势，而大量开发高档多层住宅项目，潍河西岸代表性项目有：山水圣城（总用地面积532亩；总建筑面积80.1万平方米）；邑城水岸（项目占地12.09公顷，总建筑面积约22万平米）；合计约100余万平方米。3.潍河东岸作为昌邑东向发展的重中之重，发展势头极为强劲；具体参阅本案后续重点区域调研部分。二.重点区域调研潍河两岸。一）潍河西岸成为大型中高档社区居住之所，从北往南代表性项目有： 1.山水圣城： 由潍坊圣鼎福地置业有限公司投资建设；总用地面积532亩；总建筑面积80.1万平方。【项目整体规划】：【项目一期规划】： 用地90887
7、平方米；总建筑面积175400平方米。 2.文昌国际大酒店项目： 由山东新昌集团有限公司投资建设；包括五星级大酒店、大型超市、公寓式住宅、商业街等项目；总建筑面积25万平方米、总投资10亿元；其中：五星级大酒店36000平方米；大型超市36000平方米；公寓式住宅及附属设施168000；2011年12月竣工。3.邑城水岸：位于潍河西岸,北部为已经入住的的潍水蓝湾高档小区；西北为规划行政中心,西侧为新区文体中心,东侧是潍河公园。项目占地12.09公顷，总建筑面积约28万平米。高层产品前期多层最高价2280元/平米，1800元/平米起价.潍 河二）潍河东岸规划及发展强劲！代表性项目有： 1.新都置
8、业开发的【潍水东岸】项目：两栋，17层，层高2.9米。现代建筑风格；高档隔热中空玻璃、落地阳台、房间南北通透。.【户型图示】 【外立面建筑风格（小图）】【重点区域调研总结】：通过实地调研，我们发现：潍河两岸已成昌邑市区东移之发展重点，而这两岸之发展不但带动了我项目所在片区的进一步发展，也使得区域竞争更加激烈。因此，我们项目定位及营销节点的把握，一定要做到位且专业。同时，我们从实际的调研中发现，高层确实是昌邑将来发展的趋势、也是城市发展的必须，但在建筑风格及品味档次方面，目前的昌邑还没有代表性建筑物，这也就为我项目之高档高层产品之打造，提供了市场先机。三.针对性人群调研： 一）.调研问题： 1.
9、您对咱昌邑市政府对面的这两栋高层是否看好？回答： 很看好 一般 不看好2.作为高层项目，住宅、办公楼、商住两用，您看好那一类产品？回答： 住宅 办公楼 商住两用3.如果开发住宅产品，那么面积、户型您有什么建议？ 回答： 50一70小户型 80120中户型 140160大户型 其他，如： 一室一厅 两室一厅 两室两厅 三室一厅 其它户型，如： 4.住宅的价格在多少为宜？回答：2000元以下 20002200元 22002400元其他 元 5.如果开发办公楼，您认为有一定的市场吗？ 什么面积及价格比较合适？ 回答：有市场 没有市场 不看好 面积大约： ； 价格大约： 元/ 6.高层底下为三层商铺，
10、您认为每套面积及价格多少合适？回答： 面积大约： ； 价格大约： 元/。 7.您的其他建议/意见： 二）.调研问卷抽样影印件： 三）.调研结果分述： 问卷发放份数：400份；实际收回份数：348份；有效率为87%；实际统计数量以有效收回数量为准。1.问题一：是否看好高层所在区域位置？ 项目很看好一般不看好数量（份）2902830比例83%8%9% 2.问题二：关于住宅、办公楼、商住两用等产品的选择。项目住宅办公楼商住两用数量（份）34122192比例10%35%55%3.问题三：住宅产品的面积、户型及价格问题。 1）.面积：项目507080120140160数量（份）702717比例20%78
11、%2% 2）.户型：项目一室一厅两室两厅三室一厅三室两厅数量（份）466102176比例1%19%29%51%3）价格：项目2000元以下20002200220024002400以上数量（份）492235620比例14%64%16%6% 4.问题四：办公楼的面积及价格问题 1）单套面积：项目40-80平米80-120平米120-200平米200平米以上数量（份）115202310比例33%58%9%0 2）价格：项目2000-2200元2200-2500元2500-3000元3000元以上数量（份）3813216018比例11%38%46%5% 5.问题五：商住两用楼的面积及价格问题1）面积：
12、项目40-60平米60-80平米80平米以上数量（份）2587713比例74%22%4% 2）户型：项目一室一厅两室两厅三室一厅/三室两厅数量（份）2587713比例74%22%4%3）价格项目2000元以下2000-2200元2200-2500元2500-3000元数量（份）257719848比例7%22%57%14%6.问题六：商铺的面积及价格问题1）面积：项目100平米以内100-200平米200-300平米80平米以上数量（份）5916010425比例17%46%30%7% 2）层数：项目一层两层三层数量（份）11120928比例32%60%8%3）一层价格：项目3000-5000元/平米5000-7000元/平米7000元以上数量（份）45115188比例13%33%54% 4）二层价格：项目3000-5000元/平米5000-7000元/平米7000元以上数量
