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1、西安市大明宫遗址区工程+设计+房地产开发工程可行性研究报告 中国建筑股份 二八年六月 目 录- 1 -第一章 工程概况 - 1 -一、大明宫遗址保护改造工程概况 - 5 -二、1#地块概况 - 7 -第二章 工程合作模式 - 7 -一、合作方简介 - 8 -二、合作方的诉求 - 8 -三、合作模式：投资+地产+工程+设计联动 - 9 -四、工程拓展前景 - 11 -第三章 工程可行性分析 - 11 -一、工程有关的宏观经济分析 - 19 -二、区域周边及房地产市场情况 - 25 -三、“大唐芙蓉园工程案例 - 29 -第四章 投资估算与财务分析 - 29 -一、投资估算 - 29 -一、工程主
2、要经济技术指标 - 29 -二、投资估算 - 31 -二、工程财务分析 - 31 -一、工程收益的测算 - 34 -二、工程主要经济评价指标土地开发局部，不含工程承包 - 34 -三、财务分析结论 - 35 -第五章 工程实施方案 - 35 -一、工程定位 - 36 -二、初步的产品设想 - 36 -一、概述 - 36 -二、住宅局部 - 36 -三、公建局部 - 37 -四、相关配套 - 37 -三、工程总体方案 - 38 -第六章 组织管理模式与责任体系 - 38 -一、总指挥 - 39 -二、副总指挥 - 39 -一、工程公司 - 39 -二、大工程经理部 - 39 -三、西北院 - 4
3、0 -第七章 结论 第一章 工程概况 一、大明宫遗址保护改造工程概况唐大明宫遗址位于西安市北部龙首塬上，是世界闻名的唐长安城中最宏伟壮丽的宫殿群，建于盛唐时代的公元634年，是唐太宗李世民为其父李渊所建，从盛唐至唐末200多年间是唐王朝的政治中心，后毁于唐末战火。大明宫遗址于1961年被确定为国家级重点文物保护单位。 “十一五期间国家启动大明宫国家遗址公园保护工程。大明宫遗址保护改造工程对也是西安市新一届市委、市政府建设人文西安、活力西安、和谐西安的重大举措。大明宫遗址保护改造区整体规划设计效果图整个大明宫遗址区保护改造开发建设周期为5年，分三步走：20072021年，启动建设大明宫国家遗址公
4、园，根本完成大明宫遗址公园范围内的拆迁，全面启动建设大明宫遗址区规划范围内的城市根底设施。20212021年，大明宫国家遗址公园建成开放，周边区域建设开工，拆迁工作根本完成。20212021年，全面完成大明宫国家遗址区保护改造工程建设开发。大明宫遗址保护改造工程规划面积为191.16平方公里，其中：大明宫遗址公园3.2平方公里约为故宫占地面积的4.5倍，周边改造区域12.74平方公里，北二环以外集中安置区3.2平方公里。遗址区保护改造工程在空间形态上将形成“一心两翼三圈六区的根本格局：一心 ：大明宫国家遗址公园；两翼 ：以火车站北广场为轴心，沿陇海线形成东西两大城市改造板块；三圈：形成未央路、
5、太华路、北二环三个商业圈；六区 ：规划建设文化旅游区、商贸效劳区、商务核心区、改造示范区、中央居住区、集中安置区等六个功能区。大明宫遗址改造工程具有划时代的意义，改造后的大明宫不仅仅是一个符号一个遗址，而是一种文化，而这种文化将大面积的辐射周边的区域，提升和促进周边区域经济、文化、生活的开展，为促进遗址的保护与周边区域开展的和谐共生，为建设和谐西安、活力西安、人文西安发挥作用。大明宫遗址改造建成后将成为具有世界意义的文物保护示范工程；建设世界一流的国家遗址公园；改善人居环境，创造规划和建设的国际典范；实现历史与现代、经济与社会、文物保护与城市建设的和谐共融，协调开展；促进文化、旅游产业大开展；
6、实现区域科学开展、加快开展、创新开展、和谐开展。中国工程院院士、建筑大师张锦秋说：“大明宫不是一座简单的土木建筑，而是一个梦，是中华民族文明历史中梦幻般的记忆。大明宫是人类建筑史上的奇迹，是世界文化艺术的奇葩，大明宫遗址改造工程完成后其周边区域的价值将大幅提升，成为现代文明与古代历史相完美融合的经济、建筑开展区域，将成为世界上最集中、最大的城市遗址公园及西安未来的“国家级城市中央公园，堪比纽约中央公园。同时大明宫遗址区改造后将成为带动西安率先开展、均衡开展、科学开展的城市增长极，成为西安未来城市开展的生态基储重要的人文象征、世界文明古都的重要支撑。大明宫板块的未来开展也为该区域地产开发创造出了
7、巨大的机遇，文化遗址作为促进城市开展、提高文化品位、改善人民生活的一个资源，营造出了一个良好的高品质居住环境。在城市设计上，形成以大明宫遗址公园为核心，以唐城林带和遗址绿带为框架，公园、游园、林阴道、专用绿地等串联一起，以点带线、以轴带面，集历史景观、生态绿化为一体，兼具文物展示、观光、教育、体验、游憩等多种功能的城市空间格局。大明宫遗址的文化、历史及建筑价值将成为该区域内地产开发宣传的最大最强势的卖点。大明宫遗址公园的规划，不仅对北城的房地产业促进非常大，区域环境品质和居民生活质量也将得到本质的提高与飞跃。此外，大明宫遗址的改造将促成西安地产区域版块的形成，“南有曲江，北有大明宫，大明宫区域
8、的开发将大大满足一批有远见，具有更高居住及生活要求，具有豪宅梦想，渴望成为豪宅主人的消费群体的消费需求。它就如就像城市中的绿色大磁石，能产生强大的凝聚力，使周边的区域得到高速开展，聚拢成熟的生活配套，区域外部环境与居住价值得到全面提升，同时也将引领西安房地产业更新更高的增长。二、1#地块概况1、地理位置该地块位于西安市北二环以里，大明宫遗址公园东侧。2、工程四至东至红旗铁路专用线，西至太华路，南至太元路，北至大明宫建材实业有限公司，具体以土地部门出具的测绘成果表为准。第二章 工程合作模式 一、合作方简介 大明宫遗址区保护改造领导小组由市级领导牵头成立的西安市大明宫遗址区保护改造领导小组，是大明
9、宫遗址区保护改造工程的最高领导决策和协调机构。大明宫遗址区保护改造办公室以下简称“改造办西安曲江大明宫遗址区保护改造办公室以下简称“改造办是大明宫遗址区保护改造领导小组的执行机构，全面负责大明宫遗址区保护改造工作，由西安曲江新区管理委员会设立，与安市大明宫遗址区保护改造领导小组办公室合署办公，按曲江新区管委会现行管理职能和权限进行管理，具体为：开展改革、招商引资、规划建设、市政建设、国土资源管理、房屋管理等。其它社会行政和事务工作仍由莲湖、新城、未央三区政府负责。商业运作实体由曲江新区管委会、曲江文化产业集团、未央区政府、新城区政府、连湖区政府共同注资成立西安曲江大明宫投资集团，承当大明宫遗址
10、区保护改造的工程招商、投融资、根底设施建设、土地开发和经营管理工作。 二、合作方的诉求改造办基于在2021年6月启动、2021年内完成大明宫遗址保护区中央公园核心区拆迁安置的急迫政策性需要见前述“大明宫遗址区保护改造开发建设周期，需要融资10亿-15亿元资金。三、合作模式：投资+地产+工程+设计联动合作方拟以大明宫遗址核心区土地、工程，置换我方资金，具体合作模式如下：资金换土地：毛地挂、净地交、有利息中建股份于2021年6月投资13亿元人民币的资金，合作方将中央公园东侧的1#地块约410亩，以360万元/亩的价格，通过挂牌的方式出让给我方，挂牌时间原那么上在2021年12月底之前。该地块在20
11、21年下半年向我方交付，交付时该地块具备“七通一平条件。改造办按央行同期贷款基准利率向我方支付13亿资金1年的资金占用费。该资金占用费可冲抵土地出让金缺乏局部。工程+设计联动在中建股份的13亿投资款到位后，即由西安曲江大明宫投资集团与中建股份签订“先锋村拆迁安置工程约150万平米的建设工程总承包协议，总承包价约26亿元。“先锋村拆迁安置工程预计2021年国庆开工，2021年底完工。同时，改造办初步意向以3000万元聘请西北院为大明宫遗址公园工程的参谋。回购安排在交地前假设中建无意于土地的开发，改造办承诺平价回购地块，回购时全额返还中建股份13亿元前期投资款，同时支付资金占用费。在我方投资款到位
12、后假设因改造办的原因致使我方拿不到宗地，那么改造办按照12%的年利向我方支付资金占用费。上述回购安排不影响工程+设计局部，仍按合同正常履行。四、工程拓展前景此次工程合作，将使我公司与合作方建立起紧密的合作关系，我们将充分利用这些资源全力跟踪大明宫遗址公园、根底设施配套等后续大型工程工程。同时，合作方还将需要几百万平方米的安置房，这对我司而言又是一个巨大的市场，我方可以代建的形式进行合作，获得大型工程工程和一定的开发利润。以上工程同时将给西北设计院带来巨大的市场。因此，此次工程的成功合作，对于中建股份实施“投资+建设+工程+设计一体化业务模式、拓展西北市场具有战略意义。第三章 工程可行性分析一、
13、工程有关的宏观经济分析一、西安市概况西安，位于中国大陆腹地黄河流域中部的关中盆地，东经1074010949和北纬33393445之间。东以零河和灞源山地为界，与华县、渭南市、商州市、洛南县相接；西以太白山地及青化黄土台塬为界，与眉县、太白县接壤；南至北秦岭主脊，与佛坪县、宁陕县、柞水县分界；北至渭河，东北跨渭河，与咸阳市市区和杨凌区、三原、泾阳、兴平、武功等县和扶风县、富平县相邻。秦岭山脉横亘于西安以南，山脊海拔2000-2800米，是我国地理上北方与南方的重要分界线。西安市现辖9区4县新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县，总面积
14、10108平方公里，人口约为764万，其中城镇居民516.3万。这里气候温和，四季清楚，雨量适宜，日照充足，具有优越的自然环境和丰富的旅游资源。生产要素市场完备，区域经济腹地广阔，市场消费潜力巨大，是投资兴业的理想之地。2002年，西安与上海、天津、深圳、苏州、温州6个城市被联合国工业开展组织认定为“全球最具活力城市。交通便利，通讯兴旺，是西部地区重要的交通枢纽。西安咸阳国际机场共有航线139条，通航点达77个，辐射11个国家和地区，国际地区航线23条，干支线航空公司运营基地4家，2007年民航旅客吞吐量1137万人次，货物吞吐量11.20万吨，是西部重要的航空港。公路建设形成了以西安为中心的“米字型干线公路系统，辐射全国。绕城高速、机场新线建成，三环路全面贯穿，地铁二号线开工建设。西安至汉中、榆林、合肥、包头等辐射周边高速公路的陆续建成和开工，将促进西安区域经济再次腾飞。西安市践行“国际化、市场化、人文化、生态化开展理念，致力于挖掘和彰显西安在人文、科技、旅游等方面的资源优势，做大做强旅游、高新技术、效劳业、装备制造业、文化产业等五大主导产业，加快建设“四区二基地国家级高新技术产业开发区、国家
