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1、成全江苏南通科技项目户型及消费者专题初步研究调查分析报告户型及消费者专题初步研究 南通科技项目本次专题内容城市地产地图市场产品研究消费者研究项目建议 城市地产地图城市项目分布项目板块分布城市供应区间城市价格区间城市项目分布老城区在售项目较少，未来土地供应有限，城市南移东扩的发展方向已经较为明显。老城区板块：市场供不应求、价格稳定。老城区供应有限，区域推盘总量不大，房价稳定在高位。新城区板块：依托于政府规划的重心倾斜，新城区板块加速掘起，已成为南通市场上最热门的板块，高档楼盘最为集中。新东区板块：新东区板块也是目前热门的区域之一，几家开发商联手对“新东区”的宣传造势，大大提升了该区块整体竞争力。
2、 城北板块：性价比较高。但由于楼盘位置比较分散，目前尚未形成合力，整体均价也是四个板块中最低的。 城区板块分布分为老城区、新城区、新东区、城北四大房地产板块，呈现“一主三副”的格局！城市供应区间城东区域45005500元新城区域50006000元目前主要供应量集中于城东区域及新城区域城市价格区间1、价格水平受城市环线、城市规划、个案品质等三大因素影响较大，南通市二级市场整体价格水平由环路形成大格局。2、相对于城市地理中心，等价线向西、向南倾斜特征明显，区域发展较不平衡。3、线条密集区如正南、中心等区域，说明在地段几乎相同的条件下，知名品牌开发商和优秀个案的带动作用非常明显。等价线分布均匀，价格
3、层次、梯度明显。8500元/77500元/6500元/5500元/7500元/6500元/5500元/4500元/城市地产地图市场产品研究消费者研究项目建议 市场产品研究板块内项目研究城市同质项目研究市场户型配比分析车库储藏室专项研究 板块内项目研究板块内项目研究都市华城 物业类别:普通住宅 建筑类别:多层公寓、小高层、商业装修状况:毛坯物业地址:城西区任港路39号（原电机厂原址）起价:5380元/平方米开发商:江苏炜赋集团建设开发售楼处地址:南通市任港路39号都市华城1号楼开盘时间:2006-11入住时间:2007-12容积率:1.59绿化率:46.75%四期楼层状况:小高层3幢占地面积:1
4、00000平方米总建筑面积:160000平方米开发周期:四期总户数:1043停车位:323个汽车位都市华城位于任港路，北倚人民路，南临青年路，东依姚港路。一、二、三期已售罄，入住率达90%；四期23幢起价5380元/平方米。一梯两户，每单元18户，对应储藏室15间，半地下室，面积根据房子来，面积在5-8m2，价格对应为2580元/平米。板块内项目研究都市华城 3/2/1 124平方米 3/2/2 139平方米客厅并不一定朝南，但卧室朝向问题比较重要板块内项目研究江海名苑 物业类别:普通住宅 商铺建筑类别:多层、小高层、高层装修状况:毛坯物业地址:市中心区八仙城东侧均价:8500元/平方米开发商
5、:南通侨鸿国际房地产开发售楼处地址:环城南路侨鸿贵宾楼一层售楼 :0513-85155888、85156888开盘时间:2006-12-18入住时间:2008-06-30容积率:2.10绿化率:33.90%楼层状况:1幢高层,5幢小高层,09间停车位:433个非机动车位：800个 南通市区高档物业，但产品特色不明显，宣传及营销手段比较失败板块内项目研究 3/2/2 156.29平方米 2/2/1 95.02平方米采用景观落地大飘窗设计，客厅的采光度被放在较高位置板块内项目研究七彩豪庭 物业类别:普通住宅 建筑类别:小高层、多层、联排别墅装修状况:毛坯均价: 7100元/平米物业地址:市中心区姚
6、港路与任港路交界处开发商:江苏盛和房地产开发有限责任公司售楼处地址:南通市姚港路2号弘运大厦一楼售楼 :0513-83502111、0513-83502000开盘时间:2006-12-29入住时间:2007-12-31绿化率:30%占地面积:21524平方米总建筑面积:47115平方米停车位:每户都有 项目单套面积较大，销售价格位于较高位置，造成总价过高，销售速度慢板块内项目研究3/2/2 148平方米4/2/2 173平方米面积设置很大，强调单套住宅的舒适性，但会给总价市场带来一定障碍 城市同质项目研究 城市同质项目研究 苏建花园城 物业类别:普通住宅 建筑类别:多层、小高层、高层排屋、别墅
7、装修状况:毛坯物业地址:城东区人民东路508号（小石桥以东）开发商:江苏省苏建集团股份南通分公司售楼处地址:南通市人民东路508号售楼 :0513-85288888、85283068占地面积:288700平方米建筑面积:299620平方米总户数:1904户停车位:1079个车库总面积:40000平米入住时间:2007-12容积率:1.10绿化率:38.20% 北起南通市人民东路，南临法伦寺河，西至五一路，东依无名河，地形方整，两面环水，两面临路，占地400亩，总规划建筑面积近30万平方米。目前该项目在城东区域板块中价位属于较高水平，新开三期中，普通小高层均价在6600元/平米，高档小高层基价在
8、7200元/平米，车库价格在3000元/平米左右，目前销售情况不错，通过跑盘时查看各楼层出售情况，多数已经销售出去。 城市同质项目研究 3/2/1 118平方米3/2/1 132平方米在满足居住舒适性的同时更强调功能的细分，超大景观阳台联通书房及客厅，并另设有住卧阳台和工作阳台城市同质项目研究 天润家园 物业类别:普通住宅 建筑类别:多层、小高层、高层装修状况:毛坯物业地址:城东区人民东路北侧五一路8号(天虹花园后面)开发商:南通苏润置业售楼处地址:人民东路，五一路交汇处售楼 :0513-83586222、83561888开盘时间:2007-06容积率:1.60绿化率:30%楼层状况:6栋小高
9、层、15栋高层占地面积:66700平方米总建筑面积:106280平方米开发周期:二期总户数:805停车位:机动车辆大于0.4辆/户 天润家园位于人民东路北侧五一路8号（在建），南接天虹花园、东临五一路，项目分二期建成，第一期建成25800平方米多层住宅，第二期建成80480平方米和小高层、高层住宅，预计2008年全部建成交付使用。二期预计6月份开盘, 将有600套左右推出，基价为5000元/平米，均价为5500元/平米。一期中，南向车库价格为2000元/平米，北向价格为1500元/平米。 城市同质项目研究 天虹花园 物业类别:普通住宅 建筑类别:联排别墅、复式多层、普通多层装修状况:毛坯物业地
10、址:城东区小石桥向东800米，德民花苑对面开发商:南通开发区天虹房地产开发售楼处地址:人民东路小石桥转盘800米 德民花苑对面售楼 :0513-83562666开盘时间:2007-05容积率:1.10绿化率:42%总建筑面积:147000平方米开发周期:二期总户数:1002停车位:400个 天虹花园采取一次规划，分期实施。一期销售的18幢商品房现已全面交付使用；二期位于一期的西侧，二期多层普通住宅10幢,小高层3幢,复式住宅3幢，目前已经有部分开盘，基价在5700元/平米，均价为6000元/平米，车库面积在8-20m2，南向价格为2200元/平米，北向价格为1800元/平米，由于绝大部分被内部
11、认购，多层已经基本买不到，炒作嫌疑很大，而7月复式住宅将开盘。城市同质项目研究 2/2/1 95平方米3/2/2 130平方米房型特色不明显，但功能性设置完善，面积控制得当城市同质项目研究 中南世纪城 物业类别:普通住宅 建筑类别:高层物业地址:城南区桃园路8号体育会展中心正北面均价:5500元/平方米开发商:南通中南新世界中心开发售楼处地址:南通市桃园路8号体育会展中心正北面售楼 :0513-85961145楼层状况:高层10幢占地面积:996927平方米总建筑面积:250000平方米 开发周期:5年总户数:4000停车位:每地块约250个地下车位,住宅共约1000个地下机动车车位 城市形象
12、项目，规模较大，集商业、住宅、办公为一体的中央商务区城市同质项目研究 3/2/2 148平方米3/2/2 136平方米强调南通未来CBD地区的顶级豪宅定位，房型上采用了270度观景客厅设计等 房型配比研究房型配比研究由上表可以看出：市场上销售较好的项目房型面积中超过50%为三房，并且三房面积控制在140以内居多市场对面积及总价的敏感度较高各档次项目户型区格研究发现：在南通市场上，中、高档项目在面积及户型需求上没有非常明显的区分，所主导项目销售的还是总价的因素。 非机动车库及储藏室特点不仅仅是车库，已衍生出家庭储藏室的功能，是单元户型的延伸一般为半地下室的设置，同样具有通风采光的要求特点非机动车
13、库和户数比例基本都达到1：1面积一般为4-8平方米/间意义某高档小区由于在前期开发中没有考虑到该功能，在二期中予以弥补，另外搭建单体建筑，作为车库使用车库已成为小区的必要设施，独立式车库起的不仅仅是停放车辆的功能,更多的是给居民作为储藏室来使用。如果本案能做到1:1的比例独立车库的话,将对小区的销售带来比较有利的促进。价格研究发现：小区独立仓库的单价基本是住宅单价的1/21/3左右。20001：1820天虹花园20001：1820天润家园30001：11030苏建花园城25801：1510都市华城大约价格仓库配比仓库面积（平方米）项目小结1、在总体规划上，发展商已注意到项目景观的营造、配套设施
14、的建设上，但大部分仍处于概念制造、卖点宣传上，实景或样板段展现不足，对促进销售成效有限；2、在产品上，三房成为供应主导，四房次之，二房供应不足，市区总价6080万的房源受购房者追捧；大户型（144平方米以上）略有滞销；3、受居住习惯影响，购房者普遍要求配置仓库（非机动车库），一大部分项目仓库配比达到1：1，发展商在规划产品时应充分予以考虑。城市地产地图市场产品研究消费者研究项目建议 消费者研究年龄分析学历分析家庭结构分析收入状况分析注重因素分析购房偏好分析房产信息获取渠道分析小结前言前言甄别条件：由于项目地块的地理位置决定了其天生的稀缺性，所以我们在调查的初期就将其定为中高档产品，在选择调查人群中，
