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1、邢台城发普国商业中心总体策划报告邢台城发普国商业中心总体策划报告二一一年七月目 录前言3市场分析3一、项目背景3二、邢台市场商业现状4三、桥东专业市场的发展6四、邢台投资市场发展现状与趋势6五、市场核心问题呈现7六、打造本案的市场方向8城发普国的区位分析10一、城发普国项目简介101、项目位置102、规划设计103、商业规划114、项目交通分析125、项目开发的目标126、项目区域环境分析12二、城发普国的区位分析131、从邢台城市的区位分析132、从桥东区的区位分析133、城发普国项目地块SWOT分析14城发普国的战略理念与整体策略16一、项目总体理念161、理念一：做冀南区域板块概念162
2、、理念二：做冀南商业地产门户概念163、理念三：复合房地产的开发理念174、理念四：做商业航母的品牌战略概念175、理念五：“共繁荣”的经营理念概念17二、项目的整体策略171、关于策略的思考172、项目策略的目标193、具体的策略20城发普国的定位23一、项目的战略定位231、关于市场交易中心（Market Center）232、项目的战略定位23二、项目的目标市场定位231、目标客户群的类型232、主要目标客户的特点243、投资行为的特征26三、项目的主题概念定位261、什么是主题概念262、项目的主题概念27四、项目的总体功能定位271、项目功能规划的原则272、项目功能的规划283、功
3、能说明28五、名称与形象定位331、项目名称：城发普国商业中心332、形象定位：华北商业航母333、广告语34城发普国的经营理念与模式35一、经营理念351、导入“商业经营主导型”的商业理念352、选择合适的主题，聚集商气，引进主力店和品牌店提升物业形象363、长短相济、动静结合364、在打造项目品牌的同时打造企业品牌365、“既要自扫门前雪，又管他人瓦上霜”36二、经营策略371、赢利模式372、市场前期的经营管理：373、市场后续的经营管理：37城发普国的“项目群”设计39一、现代生活的“项目群”主题经营理念39二、“项目群”的整体功能设计40三、展示交易功能的项目401、普国服装服饰交易
4、中心402、普国针织家纺交易中心423、普国箱包鞋帽用品交易中心434、普国家电通讯用品交易中心445、普国体育休闲用品交易中心456、普国小商品交易中心467、普国食品交易中心478、普国烟酒茶用品交易中心479、普国汽车用品交易中心4810、普国机电五金交易中心4911、普国灯饰交易中心4912、普国建材家居交易中心50四、辅助配套功能的项目501、普国会展中心502、普国商务休闲会所513、普国餐饮服务中心524、普国配送仓储服务中心535、普国商屋536、其它54城发普国商业中心规划建议56常规性营销工作的准备57结束语69前言对邢台市场进行了数次调研探访，在此过程中对各大商业状况有了
5、一定的深层了解与探访。邢台市场的总体商业状况较为良好，特别是各大零售商场的产权式销售已初现面貌，正将成为投资热潮。从某种程度来说，它代表着各类投资者或经营者对商业地产有了一定的认识和认可。同时，也给予本案在推广上奠定了一定的销售信心。但真正的推广效果如何，还需取决于对本案定位与推广策略上的确定。对于本案的营销推广方案，将在以下内容中呈现，使之达到市场实际化、策划实效化与推广专业化的目的。市场分析一、项目背景普国集团是以房地产开发为龙头，集市场开发、建设、运营、管理于一体的实力派造城专家。十八年来造就山西普国电子城、山西普国国际汽配城、永济普国商厦、临汾普国装饰城、临汾普国机电城、山西旗舰小商品
6、物流港、太原西部购物广场，跨入山西省百强，傲立电子业龙头。邢台城发国际商业中心是普国集团实现企业战略性发展的关键性项目。由于本项目投资大，回报时间较长，又是一个在商业规模、形态、类型、招商、经营等方面操作难度较大的项目，无疑给企业带来了较大的挑战。为了最大限度的减少项目运作过程中的失误，降低项目运作风险，充分利用邢台桥东尤其是中兴大街的商业文脉，我们在对项目进行多角度、多方位、多产业调查基础上，提出以“复合型商贸中心”发展策划理论为指导，通过城发普国商业中心项目，以商贸为龙头，在更高层次上、以更大力度带动邢台城市化进程的升级，这里将辐射邢台市区及周边各县市，并将成为冀中南及豫北地区多种国内外商
7、品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心。二、邢台市场商业现状邢台市是冀南重要的中心城市，2010年邢台市区在河北省经济排名7，全国城市经济排名90，但商业地产发展落后于河北其他地市，具有巨大潜力。随着邢台市城市定位的清晰化，将促进消费类市场的逐步扩大与成熟，也将进一步稳固消费群体的多样化，邢台商业地产即将成为各类投资者热门追踪的投资对象，出现风起云涌的现象也并非偶然。随着现有邢台商业地产的发展进入加速时期，使各大商业项目已陆续开始启动与推广，从邢台以新世纪广场为东区中心点中兴东大街和以家乐园购物中心为西区中心点的中兴西大街无不显示出了邢台房地产市场对商业地产开发的浓厚兴趣。目前，
8、邢台市商业布局基本形成了以中兴大街为城市核心，往北辐射顺德路精品购物街，新华北路机电专业市场、北二环机动车交易市场、北部批发集散市场为中心五大商圈的城市商业布局体系。截止2010年10月份，邢台市市区面积72平方公里，5000平米以上的超市6个，面积6.67万平米；2000平米以上百货及其它商场10个，面积19.5万平米；总面积26.17万平米。单个面积2000平米以上的综合商场（超市）10 个，专业商场或饭店约50余个，娱乐场所约40余家。大型百货、超市、餐饮及其他商业主要集中在中兴大街，自西向东蔓延，城市商业布局分布不够合理，邢台市的商业发展在“量”上有了很大的进步，但在商业发展的“质”上
9、还需有大的改观和提高，尤其欠缺对商业发展规划的统筹和把控。邢台市自2000年开始出现第一家公开销售的明月广场商业地产项目后，港龙市场、恒泰商城、财富广场、亿德龙综合市场、华北五金机电市场、米兰商厦等商业地产项目，目前除港龙市场（地理位置好、门店步行街）、亿德龙（原兴和市场经营状况良好，购买者以原经营户居多）销售比较乐观外，恒泰商城和财富广场均存在着规划设计上的致命问题，再加上项目定位、现金流、股权等其他诸多因素，更是难以收场，形成了死盘。随着天一城商业中心、世贸天街商业中心的启动，邢台市商业地产春天即将到来。各商圈分布图从各商圈的经营状况及业态分布情况看，邢台市商业水平受人均消费水平影响，停留
10、在以满足日常生活必需品为主的，兼顾专业市场的向几何城市中心聚散的，以商业零售业为主的城镇商业格局。 结论邢台市缺少强势商业项目，产权式商铺销售不太理想，对于本案有着一定的冲击力和影响力，因此，也奠定了本案在各个层面的运作上和策略实施上均需要做到一击即中的目的。邢台缺少规范的、专业的商业批发市场，且经营品种单一，同质化倾向较为严重，价低质次的商品充斥着市场，与城市发展极不协调。城市发展需要城发普国这样的大型专业批发市场。城发普国项目的规划应该尽量同邢台市的城市商业规划相吻合，一个项目的定位必须符合大的市场趋势，因为政府在规划商业的背后，有着与其相配套的各种基础设施投资和规划。因此，城发普国项目应
11、该考虑引入电子商务的规划，形成大型专业市场、批发市场和新型零售商场（麦德龙式），利用会展服务拉动市场的活力，使这里成为华北休闲旅游购物的胜地。三、桥东专业市场的发展较以前相比，2011年桥东区重点项目建设，新开工项目比例增多，占全部在建项目的一半以上。总投资280亿元的75个重点项目全部是城建和三产项目，单体项目规模扩大，天一城商业中心、世贸天街商业中心等投资8亿元以上项目建设如火如荼。天一城商业中心、紫金泉汽车配件市场、一批高标准、高档次的服务业项目如雨后春笋般在桥东生根发芽，这些项目的实施将使桥东服务业发展提速升级。今年，邢台市桥东区紧抓三年上水平之机，围绕中心商务区、历史文化核心区、环城
12、市场物流带“两区一环”建设，实施重点项目“2212”工程，即：20个旧城片区改造项目、20个城中村改造项目、10条城区路网建设项目、20个社会事业和三产服务业项目。结论从市场调研报告的分析可知，批发市场的规模越大，其市场的效果越好。也就是说，市场的集聚效应或扎堆效应十分明显，这正是城发普国商业中心的优势。四、邢台投资市场发展现状与趋势目前，邢台商业地产已经初露端倪，出现热火朝天的景象，表明邢台地产即将开始进入商业地产时代。具体现象如下：1、各类零售型物业的面市给予投资者数不胜数的投资机会，而投资者对于这种单一型态的投资形式也表现了对利润空间最大化的质疑。2、未来发展趋势及良好利润空间使越来越多
13、的投资者的目光投向批发市场，而专业型批发市场将成为投资者首选对象。3、批发市场在未来也将成为抢滩邢台市民投资的主流市场，实现了跨越式发展，且正逐渐成为房地产市场的主力物业类型之一。4、批发市场必将让河北及邢台本地各类投资者将眼光瞄向于桥东区市场各大物业，而现有专业市场则是经营者为主题，他们主要是购买经营权或实施租赁权的方式进行经营。这类市场对于投资者的投资空间存在一定的限制性，一方面来源于各大物业没有产权式销售的权利，另一方面则局限于经营户对产权式销售的认识存在着不足。结论对于这类现象的存在，将由城发普国商业中心这个具有40万建筑面积的项目打破这个格局，再造桥东区商圈的宏图即将在2012年变成
14、一种现实，一种改变传统商业市场的现实。五、市场核心问题呈现鉴于对市场调研的深刻分析，邢台商业市场主要状况浮出水面，而作为操作本案的目的性，需客观与实际的操作于本案，主要核心状况如下：1、 零售型物业的投资逐步转向批发型物业的投资：因这类市场的投资已发展一段时期，投资空间有限，投资形式也较为单一。促进投资市场的最大化是未来商业市场发展的趋势。2、 批发市场脏、凌、乱等现象依然存在：因这类市场在固有概念当中均是这类形象，但由于市场的逐步完善性，促使这类物业必将得到改变，必将以优化购物环境为背景从而提升市场形象力。3、 批发市场单一功能制约它的有效发展：在邢台市场，批发市场依然是批发为主，主要看中“
15、量”的产生，而对于购物环境及产品品质上无太多的追求。同时，批发市场依然是纯购物功能，无餐饮、休闲、娱乐、展示等功能的存在。4、 客户网络单一化与市场区域化：现有各类批发市场，他们的主要辐射目标就是邢台本地及周边市场。对于客户也是锁定于这类区域的客户为主，在层次上偏低。5、 经营权购买状况甚佳且无产权概念：在现有的批发市场内无一例为产权式物业的销售出现于市场，反而更多的则是租赁市场与买断经营权市场存在。在现阶段有2-3家新型物业以产权式销售方式面市于市场。6、 对购买产权价格敏感且接受程度有待提高：在这次调研过程中，客户对购买产权的方式存在着多方面担忧，并对购买了产权式物业的直接利益点不是很清楚。大多数人将产权式物业的首付与二手租赁市场的转让费金额做相应比较，将月按揭金额与每月租金相比较，从而决定是否购买。7、 写字间、住宅市场得到发展与提升：在此次调研过程中，经过多方考察与座谈，市场现象已明朗呈现，各大商家对写字间、住宅
