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1、自强苑安置房建设项目可行性研究报告自强苑安置房建设项目可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目提要1、项目名称：XX区XX镇XX工程自强苑项目2、建设单位概况名称：XX市XX区XX建设投资有限公司住所：XX市XX区新都镇香城北路88号法定代表人：XX注册资本：人民币（X亿元） 公司类型：有限责任公司（国有独资）经营范围：房地产开发经营（凭相关资质证书经营）；项目投资、投资管理及投资咨询（不含金融、证券、期货）；统建房、廉租住房、经济适用房、限价商品房和商品房的开发建设；土地整理；城市配套基础设施、公共设施、环境整治的投资、建设和管理；其他无需许可或审批的合法项目。3、编制依据成都市新都区县域总
2、体规划（2007-2020）；新都区泰兴镇总体规划；新都区泰兴镇控制性详细规划（2008.12）；成都市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）；新都区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）；成都市新都区规划局中华人民共和国建设项目选址意见书（编号：51011420111014号）；成都市新都区规划局中华人民共和国建设用地规划许可证（地字第510114201120025号）；其他相关资料。4、研究范围我公司受业主的委托，对项目进行可行性研究，主要研究内容包括：项目的提出背景及建设的必要性、项目业主单位、项目选址与建设条件、项目建设方案、节能节水措施、环境影响评价、项目建设管理、工
3、程实施进度计划、投资估算、社会效益和项目风险分析等。5、项目提出的背景、必要性和社会意义成都市“十二五”规划提出了城乡统筹发展的具体方向；成都市走廊发展控制规划带来的发展契机；新都区“北部新城城市重点发展区”的定位推进新型城镇化建设；“一三产业联动”和泰兴镇总体规划布局展现区域农业发展新形象；项目的建设是推进“三个集中”、加强土地集约利用的需要；项目的建设是贯彻落实泰兴镇城市总体规划、构建新型城乡形态的需要；项目的建设是顺利完成“鹤舞天乡”项目用地拆迁、保障“鹤舞天乡”项目的需要；项目的建设是改善人居环境、加快城市化进程的需要，有利于提高被拆迁农户的生活质量。1.2 项目概况1、项目选址本项目
4、为XX区XX镇XX工程自强苑项目，自强苑是龙门花园的组成部分，位于龙门花园南部，紧邻8米宽的规划道路。龙门花园项目用地位于规划二号线东侧，将军街以南，泰北街以西，南临一条8米宽的规划道路。2、建设内容及规模建设内容：项目的建设内容为3栋住宅楼（含架空层地上车库）、1栋公服配套用房和门卫及其他用房，包括建筑工程、装饰工程、安装工程、总平工程（含管线工程及道路绿化工程）等。建设规模：项目规划用地7370.98（11.06亩），总建筑面积为19720.54，其中住宅楼3栋，为17层框架剪力墙结构，建筑面积16588.17；公服配套用房1栋，为11+1框架剪力墙结构，建筑面积1217.05 ；门卫及其
5、他用房20；地上车库为架空层，建筑面积1895.32。3、主要建设条件建设地地形、地貌以及工程水文地质条件符合建设要求；有良好的区域环境，便捷的交通，基础设施较完善，具备相应的供水、供电、供气、排水、通信条件。4、项目施工进度安排根据工期定额及本地类似工程组织实施建设情况，拟定项目建设工期为21个月时间（含前期工作），具体进度安排如下：2011年10月底前完成前期工作；2011年11月-2012年11月完成本工程各项建设内容； 2012年12月底，项目通过竣工验收并交付使用。5、项目总投资及资金筹措项目总投资3672.32万元，其中工程费用3250.57万元，工程建设其他费用314.79万元，
6、基本预备费106.96万元。项目建设所需资金全部来源于政府专项资金（新居工程），属于泰兴镇财政预算内资金，项目投资将根据工程进度计划投入。1.3 结论、存在的问题及建议1、结论本项目建设条件基本具备，项目所需资金来源有保证，社会效益显著，项目的建设是必要、可行的。2、存在的问题与建议项目的建设资金全部来源于政府专项资金（新居工程），由泰兴镇财政预算内资金安排。为了保证工程的顺利实施，业主单位应根据年度资金使用计划和项目实施进度计划，积极与泰兴镇财政部门沟通协调，做好建设资金的拨付工作，以保证建设工程达到预期效果。项目业主应对工程质量严格控制，同时也应密切注意与项目有关的财税、产业政策和法律法规
7、及技术标准等的变更或可能发生的变化，以便及时制定相应的应对措施。建议有关部门批复本可行性研究报告，以利于业主尽快实施项目计划，促进项目早日建成，实现各项建设目标。2 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告第二章 建设背景及必要性“十二五”期间，成都市将按照建设世界现代田园城市“三步走”的战略步骤，把建设“新三最”城市作为“十二五”发展总目标，建成“中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强”的现代特大中心城市，这一宏伟愿景为新都区的发展提出了更高要求。新都区以“世界现代田园城市示范区”为建设目标，在新一轮的发展规划中继续推进区域经济发展和城乡统筹，奋力打造宜居新区、文化名区和产
8、业强区。这一崭新规划也为泰兴镇带来了巨大的历史发展机遇。2.1 建设背景1、成都市“十二五”规划提出了城乡统筹发展的具体方向国家“十二五”规划明确提出要统筹城乡发展，积极稳妥推进城镇化，加快推进社会主义新农村建设，促进区域良性互动、协调发展。成都市“十二五” 规划确立了综合示范的规划目标，即综合体现“世界现代田园城市”内涵，全面展示现代城市、现代农村、现代产业、生态环境和人文环境，展示新型城乡形态，体现产业发展、社会和谐、环境优美；提出了统筹集成的具体方向，即与城乡统筹综合示范、土地综合整理、城乡环境综合整治、四大新城建设、战略功能区建设、现代农业示范片建设、场镇改造等相结合。这些指导性意见都
9、为泰兴镇的发展指明了方向。2、成都市走廊发展控制规划带来的发展契机成都市走廊发展控制规划是对成都市城市发展形态的控制规划。依据资源条件，规划决定采用“走廊发展模式”，依据现有基础和未来发展趋势，规划“一区两带六走廊”。 “一区”为中心城区，是城市化主要发展区和产业高端化的主要集聚区；“两带”为龙门山、龙泉山生态旅游发展带，既是自然生态保护带，也是山区旅游发展带，是成都市建设国际化旅游城市的主要承载区；“六走廊”指以中心城为核心形成六条交通走廊来串联市域主要城镇，包括成新走廊、成灌走廊、成温邛走廊、成龙走廊、成青走廊和南部走廊，依托高速路、快速路、轨道交通等基础设施，高度集聚各类生产生活要素，集
10、中集约发展。泰兴镇位于成青走廊范围内，和青白江一起成为成青走廊的“工业发展区”，并与东南部的编组站和新石公路相结合，使泰兴镇成为一个交通方便的物资货运中转站，将带动镇域的商贸产业发展。成都市“走廊式”的发展规划，为泰兴镇发展带来了契机。3、“北部新城城市重点发展区”的定位推进新型城镇化建设新都区按照世界现代田园城市示范区的建设目标，以产业结构调整升级为突破口，以建设两条示范线、三条生态带、五大产业园区为路径，构建“北部新城城市重点发展区”为核心的世界现代田园城市示范中心区，构建“新繁、石板滩组团”为核心的统筹城乡发展示范区，构建“成德、成彭、蜀龙、成青四条走廊”为核心的统筹城乡发展动力区，加快
11、推进新型城镇化建设，最终形成多中心、组团式、网络化的城乡空间格局，构建新型城乡形态。泰兴镇位于石板滩次区域内。结合成青走廊规划和自身区位特点以及泰兴铁路编组站的建设，确定泰兴城镇性质为：新都工业集中发展区和铁路编组站的配套区之一，以居住为主的新型市镇。依托丰富的生态资源、便利的交通和坚实的物流基础，泰兴镇将成为新都工业园区配套完善的居住区，成为新都市重点发展区域之一。4、“一三产业联动”和泰兴镇总体规划布局展现区域农业发展新形象“一三产业联动”是指依托生态环境、区位交通优势，推进第三产业由零星散落向特色集群转变。2010年8月四川省委农工委、省农业厅、省旅游局在成都共同签署合作框架协议，共同推
12、进乡村旅游和休闲农业发展。该框架协议签订后，四川将创建一批国家级休闲农业与乡村旅游示范县和休闲农业示范点，打造一批国家级星级示范企业，大力引导和带动全省乡村旅游和休闲农业发展，通过第一产业和第三产业联动，发展现代农业。泰兴镇位于世界现代田园城市示范线二号线，是现代高科技农业综合展示区域。根据泰兴镇城市总体规划，城市发展方向以现有老城区为基础，跨越成青快速路，沿新石路向西、北两方向发展，城市规划布局在功能上形成“两轴一心两片”的结构形式。同时，按照区委区政府倾力打造示范线的工作要求，泰兴镇以新石路、成青路沿线为重点，将工业东区与白鹤岛“鹤舞天乡”项目相结合，加快一三产业联动发展，突出展现现代城市
13、农业新形象。白鹤岛“鹤舞天乡”生态休闲观光养生公园项目为泰兴镇2011年初成功引进的综合生态旅游区，采用“统筹城乡+养生度假+生态居住”的综合开发模式，总投资20亿元，规划总面积2400亩，项目建成预计将解决2000人就业。“鹤舞天乡”项目成为推动泰兴镇镇域经济发展的加速器。2.2 项目建设的必要性本项目作为泰兴镇的新居工程建设，列入了新都区2011年的区级重点项目计划，对加快城乡一体化进程，完善泰兴镇的居住环境有着重要作用。1、项目建设是改善人居环境、加快城市化进程的需要围绕“新市民安居社区”主题，高标准规划建设集中居住小区，是改善人居环境、提高城市化水平的重要途径。长期以来泰兴镇城镇居住环
14、境差，设施配套不齐全，布局散乱，不集中；办公、居住混杂，商业分布零散，规模小；公用工程用地零星，绿化用地偏少，城镇景观缺乏。而本项目范围内的居民原为分散居住，市政及公益基础设施配套不完善，污水排放、垃圾处理、卫生环境、医疗保障、文化娱乐、商业服务等条件较为薄弱，人居环境不佳。本项目的建设，对拆迁农民进行了集中安置，高起点的规划、建设集中居住小区，使农民成为社区居民，生活水平将有明显提高。主要体现在以下几点：一是搬迁居民将迁入的小区各项基础设施十分完备，水电供应、燃气供应、污水收集、垃圾处理、公共卫生等一系列市政设施均一步到位，居民可以真正过上方便的现代城市生活；二是按照以人为本、注重功能的原则
15、，建成后的小区内设有社区中心、文化娱乐中心、大型绿地等服务功能区，公共设施配套能力较之以前明显增强，能为居民创造一个优越的生活、娱乐、休闲环境；三是安置房按照高标准、高质量、高水平的要求建设，注重居民生活的需求与细节，从使用功能配置与空间视觉体验两个层面全面提升社区的整体品质，区别于以盈利为目的的商品房，群众安置均采用产权调换的形式，不会因住房条件改善而提高价格，使群众真正享受到城市建设的“实惠”。与此同时，群众还能得到不同程度的经济补偿，为他们以后的安居乐业增添一份保障，这也是泰兴镇政府取之于民、用之于民、富民强镇政策的具体体现。2、项目建设是推进“三个集中”、加强土地集约利用的需要土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。本项目区域内目前分布着大量的农民宅基地和镇村办企业，缺少科学规划，房屋多以二、三层为主，土地使用过程中存在着容积率低、利用粗放、布局零乱、效率不高等现象。通过本项目的实施，将充分挖掘该区域内原有建设用地的潜力，大大提高土地使用效率，盘活现有存量土地，实现有限土地资源的“再生”利用，达到从严控制建设用地总量、土地节约集约利用的目的，为泰兴镇未来城市发展提供可观的用地
