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1、前 言“平果万冠项目”项目位于平果县教育路。项目所在位置为一块平整的土地，占地226.224亩（约150000平方米）视野空旷，地块形状方正，南面紧邻教育路，西面靠城市规划路，与平果县政府和中心广场相对望。受发展商万冠投资发展有限公司的委托，XX房地产咨询有限公司组成专门研究小组对本项目进行了发展策划。研究小组通过对平果县社会经济形势、房地产市场发展现状、商业发展状况、住宅市场发展状况、项目周边状况以及项目发展可能的各相关因素进行深入调查研究，对项目定位、项目可能的发展模式、项目规划设计构思、项目经济效益评估等方面进行了深入分析，最后形成了本报告。报告的编制基于以下的假设：1、报告编制过程中所
2、遵循的有关法律、经济政策无重大变化，基本经济数据无重大偏差；2、项目所在地平果县的城市规划、社会经济发展战略不发生重大调整；3、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素造成的重大影响。目 录1.项目发展时机研究41.1.平果县概况41.2.经济发展因素61.3.人口因素81.4.社会与文化因素91.5.政策与法律因素101.6.项目开发时机的确定及开发总时间的考虑因素152.平果房地产市场分析162.1.平果房地产市场发展描述163.平果县商业物业市场分析243.1.平果县商业物业发展现状243.2.传统商业街的街区功能分析253.3.专业市场研究344.平果餐饮、娱乐、休闲业专项分析384.1.
3、平果县餐饮业专项分析384.2.平果县娱乐业专项分析404.3.保健、美容美发行业415.平果铝消费者购买行为及偏好分析425.1.平果铝业概况425.2.平果铝业职工生活状态分析435.3.平果铝业职工消费心理研判456.项目街区功能分析466.1.自然环境分析466.2.人文环境分析466.3.交通情况476.4.区域发展房地产项目利弊分析477.项目SWOT分析487.1.项目概况487.2.项目优势分析及因素分解487.3.项目劣势分析及因素分解507.4.项目机会分析及因素分解517.5.项目威胁分析及因素分解527.6.项目SWOT综合分析528.项目可供选择方案539.项目定位及
4、开发主题可行性评估549.1.项目所在区域发展前景分析549.2.项目命名建议559.3.商业物业项目综合定位及经营主题559.4.住宅项目总体定位及经营主题629.5.项目潜在租售客户来源659.6.项目定位可行性评估6710.项目规划设计建议7110.1.总体布局建议7110.2.建筑风格建议7210.3.景观设计建议7310.4.单体设计及装修标准建议7410.5.商场功能定位与商业配比、配套设施的设置7910.6.设备设施及智能化应用建议8310.7.项目规划设计的成本、机会与时机研究8311.项目经济性评估8411.1.项目分期开发设想8411.2.一期经济分析8411.3.项目后期
5、分期开发可供选择方案8911.4.多方案经济收益比较10012.项目操作及营销策略10212.1.对项目操作的建议10212.2.项目营销运作网络图10312.3.项目营销主题与营销总体策略10312.4.项目营销推广策划10912.5.项目营销费用11912.6.销售组织及管理11913.项目发展潜力分析及建议12313.1.对项目升值有利因素的分析12313.2.项目保值增值不利因素分析12314.项目综合评价12314.1.综合评价意见12314.2.对项目发展的建议12414.3.对项目面临的重大问题的说明1251. 项目发展时机研究1.1. 平果县概况被誉为南国铝都的平果县坐落在右江
6、河畔，为百色市东大门。东与马山县、东南与武鸣县、东北与大化瑶族自治县相邻，西与田东县、西南与天等县交界、南与隆安县毗邻，北与巴马瑶族自治县、都安瑶族自治县接壤。全县辖8个镇9个乡，共180个行政村（社区），县人民政府驻地是马头镇。全县总面积2473平方公里，其中耕地面积30.76万亩 ，总人口45.65万人，聚居着壮、汉、瑶、苗等20个民族， 其中壮族41.02万人，占总人口的89.85%。城市规划建设总面积36平方公里，目前城区面积已达11.8平方公里，县城总人口已达10多万人。u 地理位置：处于东经108度18分至107度53分、北纬23度12分至23度54分之间。平果县具有优越的区位优势
7、，处在国家“西部大开发”形成的“南（宁）贵（阳）昆（明）”经济带的咽喉地带，又处于“中国东盟自由贸易区”，是大西南出海的重要通道，是右江河谷经济开发带的重要组成部分。境内有国家特大型企业中铝广西分公司、西南华南电力系统重要枢纽500千伏超高压变电站等，南昆铁路、324国道、南百二级公路和右江穿境而过，两条省级公路经县城辐射到周边各县；右江河上溯百色，下达南宁、梧州、广州出海，形成了公路、铁路、水路四通八达的交通网络。县城处在南宁至百色线的中心，距南宁市118公里，距百色市129公里，是南宁至百色政治、文教、科技交流及经济发展的桥梁，是南宁中心城市向桂西北地区辐射的重镇。u 区位优势：平果是我国
8、大西南出海通道上的重镇，为滇、黔、桂三省区的交通要冲，桂西重要的商贸物资集散地。在广西宏观经济战略布局中，平果处于桂东南开放与桂西开发的结合部，是右江河谷经济开发带的重要组成部分，是国家大型骨干企业平果铝及西南、华南电力系统重要枢纽50万伏超高压变电站所在地。县城驻地处在广西首府南宁市和桂西中心城百色市之间，与两地距离约为120公里，成为承接并发挥南宁中心城市向桂西山区经济辐射与吸引的二传手。u 自然气候：地处北回归线西侧的低纬度地带，属高温多雨亚热带季风气候，光照充足，雨量充沛，全县各地年平均气温为21.5 C，年无霜期长达345天以上，多年平均降雨量为1356毫米，一年四季均宜耕作。全县以
9、石山丘陵为多，发展林业、畜牧业有广阔天地。主要粮食作物有水稻、玉米、大豆等，主要经济作物有甘蔗、木薯等，主要林木有杉木、松木、竹子等。u 交通优势：国道324线穿城而过，并有两条省公路经县城辐射到周边各县；南昆铁路已开通运行，在平果境内设有四个客货运站；2007年开通的南昆高速公路将穿越境内；右江平果港上逆百色，下达南宁、梧州，经广州出海，通航通力为上航250吨，下航为360吨。平果县已形成了公路、铁路、水路四通八达的立体交通网络。为了实现富民兴县目标，平果县充分发挥各种优势，不断优化投资环境，积极引进外资，全力打造工业强县。逐步形成以平果铝为龙头、平果工业园为载体，集有色金属冶炼及加工、建材
10、、制糖、化工、食品为一体的新兴工业城市。同时加大城市建设力度，推进城镇化进程，城市面貌日新月异。平果既是是百色地区通往首府南宁的南大门，又是云南、贵州、广西的交通要冲，区位优势显著。1.2. 经济发展因素房地产投资与国民经济发展间存在互动关系。经济发展水平是房地产开发投资及发展的基础，房地产的健康发展又会促进国民经济的发展。从2000年以来平果经济发展的速度及其数据来看，其经济发展保持持续稳定的发展态势，总体经济实力进一步增强。国民经济发展快速稳定：2003年，全市实现国内生产总值约35.82亿元，同比增长35.01%， 2004年预计达到50.87亿元，同比增长42.02%。全县财政收入5.
11、94亿元，增长22.8%，2004年预计达到7.4亿元。全县固定资产投资完成13.6亿元。平果县历年GDP总值一览表单位：亿元年份20002001200220032004（预计）GDP18.9320.6026.5335.8250.87增长率-8.82%28.78%35.01%42.02%三大产业中第二产业占较大比重：2003年一、二、三产业结构为16.58：67.15：16.27，生产总值分别为5.94亿元、24.05亿元、5.83亿元，工业占有较大的比重，而第三产业占的比重最小。全县固定资产投资大幅增长：自2002年起，平果固定资产投资有较大增长，2002年固定资产投资达13.57亿元，同比
12、增长132.8%，2003年达13.6亿元，其中房地产开发投资7480万元，预计2004年全县固定资产投资达14.2亿元，房地产投资将超过1亿元。人民生活水平继续提高。2004年城镇居民人均可支配收入约7572元，增长13.2%；2003年农民人均纯收入1528元，增长9.8%，预计2004年达1754元；2003年在岗职工年平均工资16829元，增长14.2%，预计2004年达17800元。2003年全县社会消费品零售总额41.6亿元，2004年预计达46亿元。2000-2004年人均可支配收入总表 单位：元/人年年 份20002001200220032004（预计）城镇居民人均可支配收入-
13、7572农民人均纯收入11681290139215281754在岗职工年平均工资207712553147321682917800（以上资料来源于平果县统计局）数据表明：平果县济和社会发展正处在经济发展周期的上升期，经济指数反映的各行各业都有持续稳步的增长，由于平果拥有丰富的铝矿资源，在工业方面增长迅速，而第三产业所占比重偏低，但随着平果铝工业的加大投入，会带来越来越多的人流物流，以及城市的发展建设，第三产业将有很大的发展潜力。预计2004年GDP总值将超过50亿元，今后3年，GDP的增长速度将呈持续稳定的发展上升态势，为房地产业发展提供良好的经济基础。社会经济的持续稳步发展，尤其是利用得天独厚
14、的铝资源大力发展经济，使平果成为百色地区乃至广西全区经济水平较好的县市，城市居民的收入水平得到提高，居民的生活质量进一步改善，人均消费继续增加，房地产市场在近年来迈入发展轨道，逐步兴起，激发出可观的居住消费欲望，居住类消费指数将持续扩大。1.3. 人口因素2003年，全县共有人口45.82万人，增长0.38%，县城人口达到13万人左右。（数据来源于平果县统计局）从目前来看，平果人口总量不大，人口增长率低，对房地产市场的支撑偏弱。但从平果的发展规划看，平果是南宁到百色之间的重要枢纽，拥有铁路、公路、水路的立体交通优势，并利用得天独厚的铝工业优势，致力于打造百色副城市中心、“南宁的后花园”，随着平果铝投资建设力度的加大，大型客、货运站、高速路等交通设施的完善，将带来大量的人流，常住人口与流动人口都将大大增加。根据新的城市规划，平果2010年县城规划人口达到20万人，这将为当地房地产市场包括住宅、商业物业提供有力的支撑。对发展房地产业而言，我们不能单就平果现有人口进行衡量，而应该从平果及百色周边县市的人口进行衡量。2000-2004年平果县人口统计表 单位：人年份200020012002200
