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1、昆明美邦社区店投建规划报告 * 昆明社区型商圈分析东市区社区型商圈（东华-新迎社区） * 东华新迎社区是昆明最早的一批社区之一，经过多年的发展，娱乐、餐饮、购物等配套设施齐全，生活方便，人气旺盛，品牌集中，是一个多元化消费商圈。由于该商圈现状及发展前景被商家看好。店铺租金水平也水涨船高，开店成本较高 * 昆明社区型商圈分析西市区范围 昆明社区店投建规划报告 * 昆明城市基本情况概述 昆明社区型商圈概述 昆明社区型商圈分析 目 录 * 昆明城市基本情况概述 * 昆明城市基本概述 市场基本信息 云南省 概况：昆明为云南省会，是国家级历史文化名城。作为云南省唯一的特大城市和西部地区第四大城市（位于成
2、都、重庆、西安之后）是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，是我国重要的旅游、商贸城市、西部地区重要的中心城市，昆明素以“春城”而享誉中外。昆明共辖6个区、7个县、代管安宁一市，另管辖3个国家级开发区。全市人口721万，常住人口629万，人口密度294.76人/平方公里，市区常住人口320万，以汉族为主，占全市常住人口的 86.52%。各少数民族人口占全市常住人口的 13.48%。城镇人口比重为60.12%；全市户籍人口为 528.52万人，其中非农业人口占42.1%，农业人口占57.9%。 * 昆明城市基本概述 市场基本信息 09国内生产总值1808.6亿元人民币，较上年增长12%.（20
3、09年数据）2009年昆明市实现财政收入2016亿元，比去年同期增收266亿元社会消费零售品总额415.5亿元。城镇居民人均可支配收入12083元；人均消费性支出8707元。月人均支出中，食品消费283.10元，衣着消费61.01元，家电设备及服务消费24.94元，医疗保健类消费53.08元。 全市昆明市区主要出行方式为公交，建有快速公交道路9条，公交线路240条，日运量近260万人次。 昆明轨道交通规划已编制完成，六条线路总长近190千米，轨道交通首期线路已于2008年12月19日动工，现已开工四条线路，第一条线路将于72012年投入运营。 卷烟、机电、生物资源、信息、商贸旅游 * 昆明社区
4、型商圈概述 * 昆明社区型商圈概述商圈分布 * 昆明社区型商圈概述商圈分布 经过多年发展，昆明已经形成了几大主力商圈和次级社区商圈共同发展的商圈格局。 其中主力商圈包括：南屏街商圈、小西门商圈、青年路商圈。次级社区商圈按分布位置包括： 北市区商圈白云路社区商圈、北辰财富中心（金实路-江东商业街）社区商圈、霖雨路-春之城社区商圈； 南市区商圈世纪城-金源大道社区商圈、十里长街社区商圈（金广路、希望路）、 滇池路（南亚风情第一城）社区商圈、关上社区商圈； 东市区商圈东华-新迎社区商圈； 西市区商圈茭菱-近华浦路商圈、西山区政府广场社区商圈 * 昆明社区型商圈分析 * 昆明社区型商圈分析概述 社区商
5、圈指以周边社区居民为主要消费群体的商业业态聚集区，以提供便利性、实惠性的商品和服务为主要经营特征，具有客源稳定、投资风险较小、消费群体庞大的商业特点。 社区型商圈商铺以社区底层商铺为主，商业业态门类齐全，聚集了日常生活密切相关的衣、食、住、行、休闲等消费品种。非成熟社区型商圈目前局限于餐饮、便利店、小服饰、 门诊等小型门店，成熟型社区商圈大型超市、品牌专卖店、高档会所等均有进驻，形成品牌聚集效应。随着大型社区的建成和入住率不断提高，社区型商圈逐渐形成了较旺盛的人气和消费能力，越来越受到商家的青睐，形成和主商圈互补的次商圈。 * 昆明社区型商圈分析北市区范围 * 昆明社区型商圈分析北市区社区型商
6、圈概述 现状：北市区现在开发的住宅小区近70个，居住人口达40多万经过了近10年的发展，日趋发展成熟，目前已逐渐形成一个繁华商业圈，作为集各种完善功能于一体的城市“副中心”已初见雏形，具有巨大的市场潜力和发展前景。 配套设施：北市区各类商业设施、公园、娱乐、学校、医院等配套项目星落密布。 商业布局逐渐成形、医疗配套设施逐步完备、教育配套基本得到解决、公共交通趋于更加便利、餐饮文娱设施琳琅满目。 居民结构：该片区居民的家庭结构以三口之家为主，居民年龄偏年轻化。北市区居民私企、外企、个体员工，占最大的比例，其次是自由职业者，再次是国有企业员工. 消费情况：北市区居民主要的购物区域集中在居住区域（即
7、北市区）和市中心（如小西门、青年路、三市街、南屏街）。北市区居民购物的目的偏重于购买日常生活消费品， * 昆明社区型商圈分析北市区社区型商圈（白云路社区） 白云路社区商圈 * 昆明社区型商圈分析北市区社区型商圈（白云路社区） 该社区型商圈由北京路家乐福为主要聚客点展开，辐射北京路、白云路、金汁路临近家乐福段。该商圈商家汇集，娱乐、餐饮、购物等配套设施齐全，生活方便，人气旺盛，是一个多元化消费商圈，具有较强的商业氛围。商圈内品牌男装、品牌女装普遍店铺面积较大，形象较好，竞品以纯在此商圈有一小型社区店，形象一般。此商圈交通便利，客源稳定，有较好的发展前景。目前该商圈店铺资源稀缺，租金较高。 * 昆
8、明社区型商圈分析北市区社区型商圈（北辰财富中心社区） * 昆明社区型商圈分析北市区社区型商圈（北辰财富中心社区） 该商圈以北辰财富中心为核心，社区型店铺主要位于金实路和江东商业街段。北辰财富中心是一个集购物、商贸、娱乐、休闲、办公、酒店于一体的大型综合性项目，娱乐、餐饮、购物、休闲等配套设施基本齐全，附近有在建商业项目欣都龙城，临近将来轻轨出站口，有较大的市场潜力。金实路江东商业街段目前进驻的品牌主要以品牌男装、女装、运动装、鞋类为主，昼间人流量偏少，主要以晚上客流为主。周围新兴小区众多，入住率较高，客源稳定。该商圈店铺房租及转让费近年有较大幅度上涨。 * 昆明社区型商圈分析北市区社区型商圈（
9、霖雨路-春之城社区） * 昆明社区型商圈分析北市区社区型商圈（霖雨路-春之城社区） 该商圈是随着周围小区入住率不断提高，人气得以提升，各品牌商家纷纷入驻发展起来的典型社区型商圈。该商圈为昆明北市区众多中高档小区汇集处，居住人群收入水平为中上等，消费水平较高，客流量也是夜间偏多。品牌服装、品牌皮鞋、家纺等均有入驻，杰克琼斯与近期也进驻该商圈。该商圈店铺为社区新建底商，能做出较好形象，目前店铺资源稀缺，租金转让费普遍偏高。 * 昆明社区型商圈分析南市区范围 * 昆明社区型商圈分析南市区社区型商圈概述 现状：昆明地产界一直流传有“南贵北富”“东邪西毒”的说法，随着昆明城市重心南移，南市区作为未来昆明
10、的经济三角洲，具有良好的发展前景和巨大的发展潜力从总体上看，与北市区的点式分布不同，南市区的商业项目多呈块状分布，并且多是沿着道路延展的道路经济，由此使得商业配套极不均衡。十里长街片区、世纪城片区商业发展趋于成熟，滇池路片区随着南亚风情第壹城、中央金座、星光大道、福海广场等建成使用有望成为后起之秀。 配套设施：目前，除世纪城片区、关上片区相对完善外，其他区域整体比较欠缺，近几年一直没有太大的发展，成为制约南市区商业健康发展的瓶颈之一 居民结构：目前在南市区买房子的很多都是昆明的昆明的白领阶层和一些个体老板。他们年龄在50岁，受过较高的文化教育，年薪在万元间，多数拥有私家车。 消费情况：南市区居
11、民普遍追求时尚的消费，消费水平较高，具有日渐扩大的消费需求。目前，这部分人群的消费场所主要以主城区为主。 * 昆明社区型商圈分析南市区社区型商圈（世纪城社区） * 经过五年左右的发展，世纪城入住率越来越高，居住人群的层次和素质也比较高，已经形成了一个消费相对旺盛的次商圈，并且有继续进一步旺盛的趋势，金源大道为该商圈主要集中区 该商圈不断的成熟发展，吸引了众多品牌入驻，衣服、皮鞋、运动、休闲、正装等主要品牌都进驻此商圈，形成了一个互补的商圈氛围和形态。其中做的比较好的品牌每天的平均销售量在8000元以上，销售情况理想。 该商圈街道为典型的阴阳街，主要品牌集中于右侧街道，靠近居然之家，家乐福大型卖
12、场广场段的店铺资源较好。 该商圈店铺租金已经被炒高，如双层150平铺面现在的租金价格为23万左右一年（原价格为10万左右一年），转让费已炒至30万以上，已经严重偏高。 昆明社区型商圈分析南市区社区型商圈（世纪城社区） * 昆明社区型商圈分析南市区社区型商圈（十里长街社区） * 昆明社区型商圈分析南市区社区型商圈（滇池路社区） 十里长街社区商圈是目前南市区住宅小区相对集中的区域，目前已集中了银海森林、浅水湾、香榭丽园、理想小镇、佳湖花园、滇池境界、盛世岭南等30余个高尚住宅社区，加上未来的新小区以及润城自身的20万住户，区域内的固定居住人口就逾60万人，有较大潜在消费力，随着该区域小区入住率也逐
13、渐提高，在一些小区集中的社区街道，初步形成了社区型商圈。金广路和希望路属于该区域社区型商圈有较好的布局和良好的发展前景。此两处社区商圈目前租金水平在70100元/平米，转让费13万左右，租金相对合理，众多品牌都已经进入，附近小区居民也初步形成了就进购物的习惯，有一定的消费人群。商圈周围密集的小区，都属于中高档小区，居住人群收入较高，有较高的消费能力。目前，该商圈总体人气偏淡，商业氛围有待于进一步形成。 * 昆明社区型商圈分析南市区社区型商圈（滇池路社区） * 昆明社区型商圈分析南市区社区型商圈（滇池路社区） 去年以来，以南亚风情?第壹城、中央金座为首的商业地产项目如雨后春笋般现身于滇池路，各大商业地产项目招商成果丰硕，让滇池路成为昆明商圈中的一个后起之秀。仅南亚风情?第壹城一个项目，就有着金鹰国际百货、七彩云南温德姆豪廷大酒店、南亚风情园、家乐福南亚旗舰店、保利影院、国美电器南亚店等多达2000个品牌商家进驻，荟萃世界品牌。与此同时，中央金座还引进
