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1、房地产项目开发流程及主要证件办理程序 -康焕文今天我们就有关房地产项目开发流程及主要证件办理程序与大家共同学习，我们都知道开发设想是房地产开发商最基本最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态，开发设想是否准确地反映市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败，这就需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。从开发设想形成后我们就要进入房地产项目开发的四个阶段。现在我为大家简单的介绍一下房地产开发的四个阶段，即：可行性研究阶段、项目报批与前期工作阶段、建设实施阶段和销售、出租、服务阶段。一、可行性研究阶段可行性研究阶段
2、市场研究开、发场地选择拟定开发项目经济、社会、环境效益评价开发公司、合作对象、咨询部门可行性研究阶段是房地产项目开发的首要工作阶段，也是非常关键的一步，他是对开发设想有没有真正的市场前景的论证，而政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。只有经过技术经济论证确认该项目可行，才能进入开发项目的前期工作阶段，但投资决策者必须了解在对开发方案的技术经济论证过程中，由于各种影响因素的制约，开发方案需要做某些修改，因此，开发项目可行性研究过程不是一个简单地对投资项目做接受或拒绝的过程，而是对投资项目进行修正、完善和重新评价的过程。二、 项目报批与前期工作阶段项目报批与前
3、期工作阶段立项、申请购置开发场地委托规划、设计筹集开发资金申领建设工程规划许可证拆迁、安置、清场市规划局、国土局、房管局、发改委规划、勘测、设计单位、规划局有关金融机构规划局住户、派出所、有关管理部门项目报批与前期工作阶段是开发项目过程中最为繁杂的，他涉及的工作比较多，如资料的填写、各种证件的办理、与各相关部门的联系沟通，在这里我主要为大家讲解一下办理程序和所需提供的资料、办理单位。2.1土地使用权证的办理2.1.1 开发项目的土地位置由经批准的初步可行性研究报告选定。初步可行性研究报告选定的位置，应符合该位置土地使用条件。而使用条件由国家行政主管部门以“公告”或“文件”的形式予以明确。2.1
4、.2 国家行政主管部门限定的土地使用条件，一般以房地产开发项目建设条件意见书的文件形式提交负责土地出让或划拨的管理部门，作为使用权出让合同的必备条件。2.1.3房地产开发项目建设条件意见书主要包括以下内容： a) 项目性质、规模和开发期限； b) 规划控制指标及规划设计要求； c) 基础设施和公共服务配套建筑的建设要求； d) 基础设施和公益设计建成后的产权界定； e) 项目拆迁、补偿、安置要求； f) 项目经营方式等。2.1.4 初步可行性研究报告经规划行政主管部门批准后，公司（以下简称公司）经办部门持批准的文件向县级以上人民政府土地行政主管部门提交开发项目用地申请。2.1.5 经批准的用地
5、由市、县人民政府颁发建设用地批准书。2.1.6 通过拍卖、招标或协议方式取得土地使用权的，应依法与土地使用权出让方签订合同。2.1.7 公司对持有使用权的土地，依法支付出让金、地价、有关费用和履行拆迁、安置、补偿等责任。2.1.8 本程序2.1条应按照下列法律、法规的规定实施； a) 中华人民共和国土地管理法； b) 中华人民共和国土地管理法实施条例； c) 中华人民共和国城市房地产管理法； d)城市房地产开发经营管理条例； e)中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例； f)城市国有土地使用权出让转让规划管理办法； g)城市房地产开发管理暂行办法。2.2土地使用证书的办理2.2.1
6、 公司获得土地使用建设用地批准书后，应依法办理土地登记。2.2.2 委托代理人办理土地登记的，公司应与受委托人办理授权委托书。2.2.3 申请土地登记时应向土地管理部门提交下列文件： a) 土地登记申请表； b)单位法定代表人证明、个人身份证明或户籍证明； c)土地权属来源证明； d)地上附着物权属证明。2.2.4经土地管理行政部审定后发给“土地使用证书”。2.2.5土地使用权、土地他项权利的设定登记及变更登记按相关法规规定办理。2.2.6 公司经办/管理部门应按当地土地管理行政部门的规定，办理土地使用证书，定期查验手续。2.2.7 本程序2.2条的具体实施按土地登记规则办理。2.3建设用地规
7、划许可证的办理2.3.1 开发项目用地使用权合同签订后或建设用地批准书下达后，项目策划部应向项目所在地城市规划行政主管部门申请定点，经审核批准后核发建设用地规划许可证。2.3.2 申报时应提交下列文件： a) 土地使用证书； b) 红线图； c) 开发项目规划方案（规划设计方案）； d) 营业执照和房地产企业资质证书； e) 其他规定应提报的文件。2.3.3 房地产企业只有在取得建设用地规划许可证后，才允许对项目组织勘察、规划、设计工作，并按规划要求进行设计。2.4建设工程规划许可证的办理2.4.1 房地产公司在初步设计完成后，应向项目所在地城市规划行政主管部门申请办理建设工程规划许可证，只有
8、在获取此证后才允许进行施工图设计。2.4.2申办时应提交下列文件： a) 建设用地规划许可证； b) 初步设计文件（含图纸、资料、说明，必要时应提供勘察设计文件/报告）； c) 设计单位资质证明文件； d) 设计合同； e) 红线图； f) 其他规定应提交的文件。2.4.3 本程序2.4条的具体办理，按中华人民共和国城市规划法执行。三、建设实施阶段建设实施阶段办理施工许可证、招标、投标、发包项目施工准备、现场“三通一平”施工的组织管理与控制竣工验收、交付使用建设部门、施工企业施工企业工程部门、监理公司规划局、房管局、工程质量管理部门开发项目在建设实施阶段的投资支出最大，所占时间最长，因此，加强
9、开发项目建设实施阶段的管理，对于开发企业实现预期的开发效益是非常重要的，在此阶段，开发企业的主要工作有：（一） 办理开工审批手续 开发企业编写年度建设计划，报基本建设主管部门审查批准后，持建设工程规划许可证、投资许可证、资金审批文件、水电供应及排污审批文件，以及其他有关文件资料，到建委工程管理部门申办开工登记手续，经管理部门审查，签署同意开工意见后，建设工程方可开工，发放施工许可证。3.1 施工许可证的办理3.1.1 房地产公司负责向当地县级及以上建设行政主管部门办理施工许可证申请。3.1.2 申请施工许可证时，应提交下列文件； a) 建筑工程用地批准文件/合同； b) 建设工程规划许可证；
10、c) 需拆迁的，拆迁进度符合施工要求的证明文件； d) 确定的施工/承包合同； e) 满足施工需要的施工图纸及技术资料； f) 建设资金已落实的证据； g) 建设资金已落实的证据； h) 法律、法规规定的其他文件。3.1.3 经核准并领取了施工许可证后，开发项目工程方允许开工。3.1.4 本程序3.1条的具体办理按中华人民共和国建筑法及建设工程施工现场管理规定文件执行。（二） 选择施工企业开发项目的建设实施，是由建筑施工企业完成的，施工企业是开发项目建设实施的直接指挥者和生产者，因此，选择承担项目施工的企业是极为重要的工作。为了在预期的投资限额内，保证工程质量和工期，一般采取招标投标方式选择施
11、工企业，即初步选定若干个施工企业，通过投标竞争，从中选择最为合适的施工企业按工程承包合同承建工程项目。（三）开发项目工程管理与控制开发项目工程管理与控制，是开发企业为了保证项目施工顺利进行所从事的有关管理工作，包括配合施工企业做好各项施工准备工作；对项目的费用、进度和施工质量控制；合同管理；有效协调各类管理。通过施工监理招投标等方式，委托专业化、社会化的监理公司对项目的建设进行监理，因此，开发企业委托监理公司根据工程承包合同对工程施工进行监理。（四）项目的竣工验收当项目完工后，要对其进行验收。而项目验收分预验和综合验收，预验是在综合验收前，开发企业与监理公司对工程质量进行全面检查，根据检查结果
12、，提出需返工的工程及其修复期限，综合验收时在预验的基础上经开发企业申请，由政府的建筑质量监督部门组织的竣工验收，项目经验收合格后方可交付使用。四、销售、出租、服务阶段销售、出租和服务阶段制定销售、租赁计划、宣传、广告房屋销售、签约、公正、付款小区管理、经营、服务传媒机构建委、建行、物价局、签约双方、公正部门物业管理公司、居委会、派出所、工商局实际上，房屋的销售工作并非在房屋竣工验收后进行。为了缩短房地产开发的投资周期，在可行性研究阶段就要研究房屋的销售计划，从选择场地开始，开发企业已开始寻找购房者或承租人；在开发项目的施工过程中，应通过各种媒介做好项目的销售广告的宣传工作，当项目施工进行到一定
13、程度时，应按城市商品房预售管理办法和商品房销售管理办法等规定，取得商品房预售许可证后，及时进行房屋的预售工作，竣工验收后申请办理房地产产权登记。4.1商品房预售许可证的办理4.1.1 商品房预售应符合下列条件： a) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； b) 持有建设工程规划许可证和施工许可证； c)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； d) 已办理商品房预售登记，取得预售许可证。4.1.2 申请商品房预售许可证登记，应提交下列文件； a) 本程序4.1.1款所列a）、b)、c)项规定的证明材料； b) 营业执
14、照和资质等级证书； c) 工程施工合同； d) 预售商品房分层平面图； e) 商品房预售方案； f) 需向境外预售的，应同时提交允许销售的批准文件。4.1.3 本程序4.1条应按城市房地产开发经营管理条例、城市商品房预售管理办法执行。房地产销售或出租后，应做好销售或出租后的服务和管理工作，如果开发项目是住宅小区，应成立物业管理机构或通过招投标等方式委托物业管理公司完成，如果是单幢建筑，可组织大楼管委会。无论何种形式均需与当地派出所、居委会、绿化、环卫等部门联系，办理门牌号码、户口迁入、绿化、环卫和治安等事项。至此，房地产开发企业对于某个项目投资开发的经营活动基本结束。以上内容，如有不妥之处，恳请大家批评指正。谢谢大家！28土地所有权 定义：土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。 一般来说，土地所有权属于财产所有权的范畴。但是土地所有权相对于一般财产所有权而言有其特殊性，主要表现在：1、主体的特定性 2、交易的禁止性 3、权属的稳定性 4、权能的分离性1 土地所有权内容包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能，同时对土地所有者及其代表行使权利有三条重要的限制： 1、土地所有者
