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1、昆明园艺博览会场馆后续开发策略及启示昆明园艺博览会场馆后续开发策略及启示上海正在积极筹备2010年世界博览会.在全社会倡导科学发展观,树立节约型社会意识的今天,世博会场馆的后续利用被赋予了更加深刻的现实意义.本文通过实地调研,介绍昆明世界园艺博览会的经验,在会展场馆的后续开放利用方面为上海世博会提供一些建议和参考.一,昆明世博园后续开发利用面临的问题昆明世博园是1999年昆明世界园艺博览会的主场馆,斥资l4个亿打造的大型主题公园.位于昆明市东北部金殿风景名胜区,占地总面积218公顷.在经历了世界园艺博览会的繁华和热闹之后之后,其后续开发却出现了问题:首先,世界园艺博览会一结束,各国纷纷撤走了参
2、展的园艺作品,园区吸引力骤降,偌大的世博园变得空旷起来,入园参观的人越来越少,在旅游淡季,有时一天只有2000多个游客.其次,从世博会期间的入园游客构成来看,大部分来自省外,世博会一结束,参观世博园的最佳时机已过,再吸引这么多省外游客有困难.而44%的是省内游客,已经参观过世博园,很少有重复参观的欲望,因此入园人数明显减少.再次,世博园经营成本居高不下.世博园每天的电费开销在l万元左右,50万盆鲜花,如按每盆3.5元计算,全部更换一次,就需耗资175万元.世博园每天的管理成本,约在22万元左右,一年共需约8000万元.按每张门票80元来计算,需要每天出售出2750张门票,才能维持收支平衡.面对
3、上述的种种问题,世博园该如何发展,成为摆在管理人员面前的大难题.=,解决问题的对策方法昆明在会展期间,已经开始考虑世博会结束后世博园该钱美舒等怎么办,当时还成立了专门的专家组研究世博园的存续发展问题.为了决策更加科学,正确,专家组决定延展半年至2000年4月30日.专家组通过各方面综合考量最终作出决定:整体保留世博园.并同北京大学,以及省内的一些高等院校展开合作,进行了世博园可持续发展与管理创新的课题研究,同时前往美国,对一些世界知名的主题公园和公园设计机构进行了访问,并邀请国外主题公园设计公司HHCP和ITEC,进行了主园区后续发展的规划.2000年3月,云南省政府将由政府行使职能的世博局改
4、组为云南世博集团总公司,并赋予其独立经营管理世博园的权利.世博集团按现代企业制度运营世博园,明确了世博园的后续发展思路,即99世博会,永久世博园.1.成立股份有限公司,推陈出新,市场化运作带来收入增长.世博园按照静态与动态相结合,观赏与参与相结合,好看与好玩相结合的理念,在园内新推出了许多活动.2000年又相继完成了夜景工程,世界名花艺石园,动感电影,艺术广场穹顶改造工程等系列后续开发工作.2000年l2月29日,经云南省人民政府批准,由世博集团作为主发起人,联合云南红塔,云南铜业,樱花实业,世博广告和周林频谱其他五家发起人,以发起设立方式组建了昆明世博园股份有限公司,负责世博园的运营和管理.
5、通过一系列的改建,改组等可持续发展的措施,世博园在短暂的沉寂以后渐渐复苏,2001年税后利润4000万,2002年上半年又接待入园人数85万,总收入6000多万元.2.降低门票收入比例,增加经营租赁收入.从近几年的经营来看,世博园的影响力明显下降,2004年游客接待量为176.88万人次,比2003年下降l0.5%;2005年游客接待量为156.45万人次,比2004年下降l1.6%,由此引起上海城市发展/2oo865第3期门票收入的下降,2005年实现门票收入8049.87万元,比丽的土地上,聚居着26个民族,创造出丰富多彩的民族文化.2003年下降l7.1%.大理,丽江,香格里拉等地在全国
6、甚至全世界都享有盛誉.公司主营业务收入主要为世博园门票收入,物业出租和但是云南丰富的旅游资源在开发和宣传的时候,并没有形物业管理收入.收入来源单一.2004年和2005年公司加成整体.世博园的发展目标是在管理,人员和理念方面都强了经营租赁收入,一定程度上改变了公司收入结构.门进行扩张,在昆明甚至云南省旅游业占据龙头老大的地位,票收入在全部收入中所占的比例已经从2003年的91.20%整合整个云南省的旅游资源,对其进行投资,使云南的旅游下降到2005年84.48%,2006年l季度其占全部收入的业整体提升.84.97%.物业出租及物业管理收入等其他收入从2003年的8.80%上升到2005年的1
7、5.52%,2006年l季度其占全四,对上海的借鉴意义部收入的11?81%.投资收益在全部收入中所占比例虽然较上海世博会的主题定为城市,让生活更美好.在这小,但上升速度较快,2003年投资收益占全部收入的比例一主题的宏观指引下,世博会场馆的后续利用问题也被摆在为3?09%,到2005年已经上升到8?66%.了突出位置.以下以昆明世博会的经验为例,并吸取历届成3.世博园旅游+房地产开发+物业租赁三足鼎功世博会的经验,提出几点建议,供上海参考借鉴.立.2005年6月份世博生态社区一期工程开始预售.短短1.在场馆建设前,预先进行后续发展方案的可行性论的一个月时间内全部l10套公寓全部售完,实现销售收
8、入证.昆明世博会由于各种原因,在会展期间才开始考虑世博12,670万元,销售利润3,622.74万元;2006年二期工程开园未来的利用发展问题.在后续开发利用方面计划的滞后性始建设并于2006年4月开始预售,实现销售收入25,480万导致在世博会结束后开展工作十分被动和紧迫.元,销售利润6,334万元.2007年进入建设及销售的高峰期,上海显然意识到这一问题,并且在这一方面做了很多努生态社区中的高档住宅,精品房型开始对外发售,预计每年力,突出表现在世博会园区的选址上.事实上,从上世纪可实现销售利润17,000万元以上.在未来的发展中,房地90年代初浦东新区总规划中的浦东花木地区,到1999年提
9、产依旧会是世博股份主营业务帐户上的主角.出的浦东黄楼地区,再到2001年确定位于南浦大桥至卢浦大桥之间的黄浦江两岸,科学选址,一直是申办世博会的头三,昆明世博园未来发展规划等大事.这一地区分布着一些污染严重的企业和待改造的1.把核心业务也就是旅游和房地产两块做大做强.公危棚区,上海世博会无论在工程规模,旧区复杂程度,操作司在2006年募股资金,主要投向有两块,一是投资世博园的艰巨性方面均为世界之最.规划方案中已经确定会后园园区内项目(共有4个子项目),需要资金1.67亿元;二区改造要达到的预定目标,即一个新型的综合服务型区域,是投资世博兴云房地产公司增资扩股项目,共需1.35亿元.其中包括金融
10、,贸易,旅游和生态居住小区,以切实做到可所有项目预计投资3.02亿元.持续发展.在旅游方面,主要还是园区的改造,在设备设施,活动2.争取企业投资赞助机会,避免过分依赖政府财政.内容以及格局上的提升,以进一步适应游客的需求.硬件方企业赞助的资金,一方面由于企业监督资金投向从而能够提面要在格局上满足会议和展览的需要,软件方面,增加游客高资金的使用效率,另一方面,得到企业赞助,将会增添大中心,休闲中心,商业网点等,与旅行社合作,在团队参观型会展活动的拓展型营销能力.树立起企业品牌,有利于延等售票方面有相应不同的措施.伸世博会的持续影响力.通过投资咨询,城市规划,工程在地产方面,世博生态社区是世博园人
11、与自然,和谐技术,金融机构等专业人士的脑力激荡,加上对近几年发展主体的延伸,建成后将成为集旅游,国际会议,商务,上海相关国际型项目操作及其它国家举办世博会情况分析,居住为一体的可持续发展的绿色生态社区.30亿美元的总投资将从政府(43%),企业(36%),银行(21%)2.整合云南旅游资源,加紧对外输出.云南省是我们三方获得.2007年1月上海实施(上海世博会赞助企业服西部的旅游大省,独特的地理环境和得天独厚的气候条件,务计划,2007年完成全球合作伙伴的遴选,基本完成高级使云南有植物王国,动物王国的美称,在这块神奇美赞助商的遴选.目前为止,上海以签约五家全球合作伙伴,幽6/2OOB/No3S
12、HANGHAICITYDEVELOPMENT分别是中国东方航空,中国移动通信,中国电信,交通银行,上汽集团和西门子.3.避免单独着眼于场馆,后续开发利用应形成整体.昆明世博园的后续开发利用最初只着眼于世博园本身旅游的后续开发,但是一次大型活动的持续效应有限,单一的收入来源模式风险大,收益低.世博园经过一番曲折终于探索出以外部的房地产开发支撑起世博园的整体开发利用的可持续发展之路.基础设施方面,世博会更是让昆明提前了10年,目前城区内的二环三环线都是当时建设起来的.而基于此的出租车行业更是从世博会一直兴盛至今.但是,昆明盲目扩张星级酒店使世博会结束后出现严重的供过于求的情况,后续利用很难开展,最
13、终导致酒店行业削价竞争,行业整体价格之低在全国罕见.2010年上海世博会场馆的后续利用主要包括环境,基础设施,土地,永久建筑四方面.在环境的后续开发利用方面,根据世博会规划,上海黄浦江两岸将水绿交融,呈现全新的城市景观.几十公顷的大面积绿地将给广大市民创造一个永久性的休闲场地.在基础设施方面,后续利用包括地铁和地面交通,远程交通的改造项目等等.在土地的后续利用上,5.28平方公里土地中的40%将根据城市总体的发展作出进一步利用;而对于永久建筑来说,20%25%的世博会场馆将被建成永久性建筑.只有将环境,基础设施,土地,永久建筑等各方面的后续开发利用综合起来形成有机整体才能从宏观上统筹开展世博会
14、后的场馆的后续开发利用,做到真正的有效率有成果的可持续发展.4.场馆后续开发利用注重会展功能的延续和提升,带动城市会展经济.1999昆明世博会之后,昆明把会展当作一个产业来发展,现在比较有名的旅游交易会以及每年】1月份的昆交会也是在世博会后发展起来的.上海作为一个国际大都市,在世界上享有很高的知名度,这对于发展会展经济无疑是一笔巨大的无形资产.通过2010年世博会,上海的城市形象将得到进一步提升,越来里斯本世界博览会结束后,展区内的绝大部分建筑都被保留了下来,整个场馆的重新使用率达到了90%.世博会园区成了一个美丽的公园,各专题馆,了望塔和电缆车等设施继续对公众开放.其他一些场馆改变功能后继续
15、使用,如陈列多媒体设施的乌托邦馆变成了多功能文体娱乐中心,葡萄牙馆用作政府办公楼,国际联合展馆作为里斯本展览中心,展示海洋生物的海洋馆变为欧洲最大的水族馆,也是海洋科研中心.此外,葡萄牙政府出资2000万埃斯库多(葡萄牙货币单位)购买了卡梦斯剧院,兴建了两家星级旅馆,一个汇集了160家商店和餐馆的购物中心,还把世博会的部分展区改建成一个高档的生活区,建造了一万套住宅,可容纳25000万人.上海世博会结束后,场馆的后续利用应该突破展览功能的局限,大胆尝试展馆功能的转变和升级,使展馆的利用实现多元化,最大限度地提高场馆的重新使用率.6.结合当地客观环境,社会经济条件,将后续利用融人到社会经济发展大局中.昆明将世博会当成一个发展旅游业的契机,因此将世博园的后续开发与旅游经营型功能结合.由于当时缺乏经验,昆明世博园不少地方是按照一次性消费的思路来进行设计和功能布局的.并没有从旅游经营型的角度,充分考虑设计具有科技含量和参与性强的项目.因此在后续利用中会出现世
