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1、一期产品（住宅部分）设计任务书项目名称：温榆河项目（暂名）项目地点：北京昌平小汤山镇土沟村温榆河边建设单位：北京首发房地产有限公司目录：1、项目概况一、 基地情况介绍二、 气候资料三、 项目规划要求四、 技术指标数据2、市场定位及产品建议一、 总体设计要求二、 各区景观设计要求三、 图纸要求四、 时间要求3、基础资料一、 项目规划总图（AUTOCAD电子文件）二、 项目地块照片（电子文件）1 项目概况 一、基地情况1 基地概况：11 用地地点本项目位于规划北五环与北六环之间、昌平小汤山镇土沟村，东接规划的京承高速公路，西侧为小汤山镇土沟村，南临温榆河。一期项目用地位于地块难侧靠温榆河沿线。12
2、 周边道路 东侧：京承高速公路；北侧：规划路；西侧：规划路南侧：规划滨河路，一期住户出行的主要交通线路。13 周边环境一期位于地块南侧，景观价值极高，东侧临在建的京承高速，以100米宽的隔离绿化带与之相望；西侧以自然村落和耕地为主：北侧为景观绿轴；南侧为林荫大道。温榆河在基地南侧由西北蜿蜒向东而去，河道两侧有200米宽城市绿化带。14 用地面积总的规划用地143.9公顷；建设用地约100公顷；一期用地35万平方米，其中住宅部分用地23万平方米15 基地简况一期项目用地主要分为四部分，地块A为服务区用地地块B为酒店用地地块C为配套商业用地地块D为居住区用地，又可分为D-1地块联排别墅用地D-2地
3、块独立别墅用地16 地理概况一期用地靠近温榆河绿化带，风景非常有利于营造高档住宅，目前土地状况为耕地。2气候及土壤资料该地区为温带大陆性季风气候，主导风向北风、西北风，年平均降水量570毫米，年平均蒸发量2000毫米。原有地貌平缓，落差约2米，为温榆河北岸一片农田，适合物生长3 基地社会概况及分析31 目前目前基地所在区域生活配套设施缺乏，周围2公里范围内没有商场、超市，但离高速公路不远，便利的交通条件可有限弥补。32 基地位于规划温榆河绿色生态走廊，为将来的旅游、休闲、度假区，成为北京的旅游休闲景观带。基地所在区域为规划昌平旅游休闲居住区 。4规划要求4. 1 容积率: 0.44. 2 限高
4、：A、B、C地块限高 12 米D地块限高 9 米5 交通状况应附文：简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；私车赴宗地路线选择；应附图：区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图6 市政管线6. 1 给水：远期供水昌平区自来水管网供给，近期由独立自备井供给绿化用水、道路用水及建造厕所用水由中水供给6. 2 雨水：经调蓄后排入温榆河6. 3 污水：采用分散的小型处理净化为中水6. 4 供热：采用地热、电力或空气源热朋泵机组等清洁能源供热6. 5 供电：引自北七家110千伏变电站6. 6 燃气：采用天然气，引自北七家调压站6. 7 垃圾处理：垃圾分类收集，无害化处理地块周围现没有
5、任何管线。2 一期市场定位和产品建议一 市场定位1总体定位1. 1 项目市场定位1.1.1 市场形象定位全功能休闲生活特区/原生态别墅公园/中坚领袖的梦想家园u 全功能休闲概念商务休闲，居住休闲，运动休闲，景观休闲，旅游休闲；u 北京现代乡村生活别墅是稀缺的，也是珍贵的，别墅生活是一种高品质生活，是成功人士的生活模式，高格调定位有利于烘托气氛，使人们期望值攀高，为低价入市制造驱动力；u 中坚阶层多元化的价值趋向，希望有相应宽容写意的生活模式可选，体现多元化主题。1.1.2 产品档次定位规划设计、环境配套、物业管理等综合素质一流的高品质、高品味的低密度多元主题复合型居住健康休闲小镇，以高档别墅和
6、高端TOWNHOUSE产品为主。1.1.3 产品功能定位u 一期是100万平方米大社区的龙头，产品功能属性应该具备多元化的特征，尽量设计多样的产品类型以满足弹性，可发展性，和多样化的需求，为后续项目打下基础。u 独立house是产品最基本的定位，以独立住宅为主要居住形式，院落花园、街域、人车共享等为本项目的主要规划元素u 注重产品的个性与主题。每一期产品的形势并具有各自的主题，温泉、森林或者运动1. 2 项目竞争优势u 良好的自然景观创造的地段优势u 便捷的直入交通创造的地段优势u 温榆河生态走廊规划创造的地段优势u 丰富的地热资源u 高速公路服务区的优势1. 3 项目目标市场以北京广大的市场
7、中产阶级为主，以新兴财富阶层为辅1. 4 目标客户构成及特征细分变量名称细分变量描述有效细分变量内容1最终用途购买本产品的最终用途第一居所：满足高品质的生活需求第二居所：家以外的私人专属居所心理的满足：拥有某种特定的身份标签投资：个人财产的固化表现；获取长期资金回报2地理细分客户的地区分布北京地区为主体（中关村、CBD、亚北地区），另有常年来往中国的境外人士3人口细分年龄、生命周期性格、职业收入、教育、社会阶层信仰富人阶层（普遍拥有一套以上的居所及交通工具）年龄跨度较大，3050以上社交、应酬、招待活动频繁人士教育背景跨度较大，无明显特征男性占大多数4心理变量生活方式、个性、态度有强烈的社会主
8、流意识个性稳重，有自主的判断力完全个性化的生活方式。有归属感的某个阶层的业余生活，习惯在固定的场所消费。对健康的重要性越来越看重5行为变量购买行为：动机、需求、特色、审慎程度、决策角色使用行为：数量、机会、习惯动机：追求高品质的生活；一种身份的认可，尊荣感。经济实力强，价格对需求的遏制不明显购买决定慎重，感性成分较少自我决策，自己说了算使用行为多样居家、度假、投资等。使用产品多层次的功能。2 项目产品建议2. 3 产品类型（住宅部分）及构成产品形态占地面积（m2）主力面积（m2）总面积比户数独立别墅300-40060%200双拼及联排别墅220-2505%200 电梯洋房180-20010%3
9、50温泉公寓 500-60015%70合计4000010%1002. 3 产品的户型配比建议住宅类别户型面宽（m）进深（m）建筑面积（m2）用地面积（m2）总套数（套）套型面积合计（套）独立别墅A型1415380600-85020076000B型1117300500-60030090000双拼别墅C型111530040050020060000联排别墅D型101225022015037500E型71220015020040000温泉别墅F型1618500850-12008040000合计11303435002. 3 公建配套2.3.1 停车方式与车位比u 联排别墅、双拼别墅：庭院停车，每户一辆u
10、 独立别墅：室内停车，每户一辆u 温泉别墅：室内停车，每户两辆2.3.2 商业u 总建筑面积：约11,000平方米；2.3.3 学校、幼儿园2(1) ：停车方式分为地下车库停车、架空车库停车，立体车库停车，路旁停车，庭院停车。(2) 公交交通与班车系统：两系统车辆停放与站点的要求；明确对于大型社区，是否考虑区内巴士。(3) ：商业的形态（集中布置、分散布置、层数）、功能（有无特殊要求）、面积、停车数量(4) ：占地、规模、功能2.2.4销售卖场安排(1)销售展示的内容选择（商业、会所、样板房）(2)销售展示的卖场位置(3)样板间的搭建方式和位置的初步设想一 概念设计研究结论3.1 概念设计研究
11、各方案简评应附图：各方案总平面，模型照片或表现图应附文：简要分析各方案的优势、劣势；如有意向方案，应陈述选择意向方案的理由及深化调整方向。3.2 设计目标应附文：描述项目楼盘设计形象目标3.3 经济技术指标结论应附表：综合经济技术指标表3.4 规划方面的结论3.4.1 用地布局(1) 功能分区与产品类型分布应附文：分析用地内外对项目开发的有利与不利因素，明确住宅和公建分区；确定产品类型、档次的分布 应附图：功能分区与产品类型分布图(2) 空间序列和层次应附文：简述主要公共空间的功能和特点应附图：相应的参考图片道路交通 应附图：交通分析图(1) 主入口位置(2) 人车关系应附文：明确人车分流、局
12、部合流或合流(3) 停车方式和数量应附文：明确可采用的停车方式和各方式停车数量(4) 公交场站应附文：明确是否设置公交场站，如设置，明确面积或停车数量、位置等(5) 班车车位应附文：明确位置和数量 3.4.3 首期销售卖场应附文：简述首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求3.4.4 组团管理(1) 物业管理模式应附文：明确小区开放程度和物业管理的基本单元(2) 低层、多层项目基本单元（组团、庭院、邻里单元）应附文：简述户型配置、朝向、间距、转角、入口、流线关系的要求 应附图：组团基本单元分析图(3) 高层项目的标准层拼接意向应附文：简述户型配置、朝向、核心体数量的要求3.4.5 环境景观(
13、1) 景观现状应附文：明确保留、利用、改造及消除的因素(2) 景观视线竖向分析 应附图：景观视线分析图3.5 单体方面的结论3.5.1 公建配套应附文：明确公建规模、占地和内容；明确商业业态、经营模式；明确重要或有特殊要求的公建分布要求应附图：配套分析图3.5.2 住宅设计应附文：明确内部功能空间设置要求（例如是否设工人房、私家车位，入户方式等）；明确外部自然资源利用要求（例如明确观景要求、朝向、私家花园等） 应附图：住宅单体意向平面图3.6 技术方面的意见3.6.1 采用新技术意见3.6.2 土方平衡方案 应附图：坡度、坡向分析图；地形改造土方平衡图3.6.3 日照分析方案 应附图：日照分析图3.6.4 技术配套的设置要求 应附文：明确煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等设置要求四方案设计需要解决的问题4.1 规划方面的问题4.2 用地布局(1) 依据功能分区与产品类型分布结论，进行布局设计(2) 依据主要公共空间的功能和特点的描述进行空间设计4.3 道路交通(1)满足5类人回家流线的设计：公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流；(2)满足人车关系要求与停车要求(3)满足公交车
