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1、成都花园农贸市场项目产品规划建议一、 市场背景1、政策背景随着成都市旧城改造的脚步加快，市政府有关部门将大力推进农贸市场的配建工程建设。二环路内的占道菜市将有计划的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，08年底二环路内将修建80至100个永久性农贸市场（不包括大棚市场）。成都将掀起一场农贸市场建设“革命”，这些农贸市场大都处于黄金口岸内。2、农贸市场超市化发展历程地点从室外到室内的迁徙；形态从简陋到精致的蜕变；经营管理者从街道办事处到民营企业的交接。3、市场投资背景分析3.1市场投资综述成都近几年商业形态同质化严重，导致许多商家经营惨淡。作为农贸市场则不一样，首先这里是已形成了人气、商气，是极
2、有实际需求的成熟的市场，同时政府“菜篮子”工程的实施，违章占道经营的取缔，无疑是投资农贸市场的有力保证，商家的经营自然有利可图。鉴于独占性、快速成长性和投资风险小的因素国内不少城市的室内农贸市场已悄悄成为中小投资客的新宠。 农贸市场超市化是成都市旧城改造和整顿市容的产物，由于此类项目符合城市规划和政府政策导向，且涉及“菜篮子”工程，所以收益稳定，基本没有投资经营的压力。3.2、成都市农贸市场投资形成四大模式模式一：农贸市场住宅。案例：互助路市场。在此类产品开发上开发商将其一或一、二层建成了农贸市场。农贸市场成为了住宅和周边居民的生活配套产品。模式二：农贸市场专卖店。案例：建设路综合市场。在此类
3、产品开发上开发商将农贸市场与专卖店相结合，使二者的商气人气聚集相互相承。模式三：综合商场。案例：大学路市场就将采用这种模式。除农贸市场建筑面积4000多平方米的主体外，临街还设置了一排面积从1050平方米的综合性营业商店。模式四：休闲中心。案例：如规划中的九里堤市场。地下停车场农贸市场超市休闲娱乐中心。3.3、农贸市场的投资营运模式 BOT模式：由政府委托开发商开发或者改建，政府拥有产权，开发商拥有一定年限的使用权。这种方式下，开发商将手中的使用权转卖出来。如金家坝室内地下农贸市场、玉林综合市场、大学路菜市、小天综合市场等。 “产权式”：将农贸市场等配套作为土地拍卖中规划的条件，使菜市完全和其
4、他的商业地产一样，产权、使用权、经营权三权合一，如七彩空间农贸市场。但其实椐国家政策法规规定，农贸市场大产权是不能进行分割成小产权，因此此类农贸市场的宣传促销也不过是出售租赁使用权而已。二、市场状况分析1、成都区位市场分析从90年代初期的玉林小区、双林小区、青羊小区，到90年代中期的五大花园、棕北小区、双楠小区，再到2000年中期缤纷亮相的小户型SOHO、新城市广场、蓝色加勒比，2007年08年的七彩空间、东城小居、芳邻等，成都房地产发展的18年里具有标志性的各大小区几乎无一例外，伴随着居住区域的日益成熟，出现了相应区域农贸市场的经济繁荣。城南（玉林、肖家河片区）建于80 年代中后期，于90
5、年代中期形成较大规模居住社区的玉林，已经成为成都生活的居住样板区。其社区配套完善、商业成熟、交通便利，学校、商场、医院、幼儿园、休闲娱乐场所、餐饮场所和运动体育场所一应俱全，综合条件优于其他早期开发的中型社区。玉林也因为时尚、休闲的生活氛围代表了成都生活方式。紧邻玉林片区附近的肖家河片区，由于交通便利、配套齐全，紧邻高新区和市中心，其居住配套的农贸市场经济也极其活跃。区域内的玉林农贸市场是现在成都农贸市场中设施完善，经营情况良好的新型农贸市场代表之一。也是租金稳定，市场商业价值增值较快的一个项目。 城西（抚琴片区） 该片区是成都规划较早的居住片区，也是目前规模较大、配套完善的城西生活片区。由于
6、抚琴片区交通便利、配套齐全，所以是成都西门片区较为集中的居家首选区域。大多数居住者为外来人口，一般多为在城西以及羊西线一带就业居住者，选择该区域的主要因素是考虑生活与工作地点的交通便捷。区域内的农贸市场因为居住人群的密度高、消费力度大而经营良好，农贸市场经济发展稳定，农贸市场价值也相应保持快速增长。 城东（双林片区、八里小区）位于城东一至二环路之间的双林片区，南临水碾河路、北至新鸿路、地处成华区，由新华公园北面的新鸿大社区和新华公园南面的双林大社区构成。该片区于上世纪80年代中期至90年代形成规模，八里小区于上世纪90年代中期开始规划建设，至今已成为了一个成熟、规范的大型社区。区域内的农贸市场
7、已经摆脱了传统的“聚街为市”的局面，逐渐建立起了一批相对规范的大型农贸市场，且市场依托大量居住人群的消费，经营情况良好，发展势头旺盛。 城北（李家沱片区 、交大片区）李家沱片区位于解放路和府青路之间，覆盖了从内环路至二环路外的区域，是成都北面最大的住宅片区。从上世纪90年代中期开始，李家沱片区开始了大幅度的改建、扩建工程，尤其是环境和市政设施，配套设施的逐步完善，交通条件的便利，社会治安的稳步提高等已经使李家沱片区成为城北区域重要的大型居住社区之一。区域内新建商品房项目众多，配套的餐饮、娱乐、休闲业都比较发达。交大片区一直在不断地完善、升级和扩容。交大片区南北分别外延到了沙湾和九里堤，在交大这
8、个大片区涵盖了会展、校园两大特色经济，带动了片区档次的综合提高。交大片区西接营门口各大综合市场，东接五块石、荷花池等全国知名的批发市场，这里的居住人群又主要以交大老师、铁路局的职工为主，还有较大部分为白领和上班族。伴随居住区域成熟起来的还有农贸市场经济，现在区域内有多个大型农贸市场，经营情况良好，覆盖面广，随着市场的进一步规范和升级，前景十分看好。2、区域传统农贸市场分析2.1、万年综合市场 市场概况：传统型农贸市场，由大棚摊位和大棚的门市组成整个经营区域。大棚摊位主营蔬菜、禽蛋、肉类、水产、水果；围合大棚的门市主营副食、日杂、粮油等。市场位置成都市成华区经华北街规模体量1850市场租金及摊位
9、划分情况管理费用含在租金里消费群体双桥、双林路小区住户蔬菜摊位面积尺度1.6m*1.2 m=1.92租金价格240300元/个面积权重50.76%肉类摊位面积尺度2m*1.6m=3.2租金价格400450元/个面积权重15.55%水产摊位面积尺度4m*1.5 m=6租金价格700800元/个面积权重3.38%门市面积尺度3.5m*3 m=10.53.5m*2 m=7租金价格7001000元/个面积权重30.31%（注：面积尺度不含公摊，公滩率约50%，所有面积均摊位台面面积。该市场水果摊位正在改建中，由于禽蛋、豆制品和蔬菜摊位规格，租金相同，且禽蛋、豆制品所占比重较小，计入蔬菜摊位中）分析：万
10、年农贸市场作为双桥区域的重要的农产品零售市场，辐射半径较大，周边的小区的原住户、流动住户都是该农贸市场的有力支撑力量。综观该区域市场状况，周边分布的农贸市场多达5个，因此其排他性受到一定牵制，就近区域客户是其市场的主要动力源。2.2、莲花综合市场 市场概况：沿袭传统模式的农贸市场。由大棚摊位和大棚内的门市组成整个经营区域。大棚摊位主营蔬菜、肉类、水果；围合大棚的门市主营副食、日杂、粮油、面食等。该市场作为莲桂路的大型综合性菜市，担负着整个区域的日常必须生活产品的消费。市场位置成都市锦江区莲桂路规模体量3105市场租金及摊位划分情况管理费用1020元/个消费群体海椒市区域小区住户蔬菜摊位面积尺度
11、2m*1.5m=3租金价格300350元/个面积权重45.25%肉类摊位面积尺度2m*0.7m=1.4租金价格400500元/个面积权重25.36%水产摊位面积尺度3.5m*1.5 m=5.25租金价格800850元/个面积权重4.21%水果摊位面积尺度3m*3 m=92m*3 m=6租金价格8001200元/个面积权重6.12%门市面积尺度3.5m*2 m=74m*3 m=12租金价格6001200元/个面积权重19.06%（注：面积尺度不含公摊，公滩率约50%，所有面积均摊位台面面积。该市场水果摊位正在改建中，由于禽蛋、豆制品和蔬菜摊位规格，租金相同，且禽蛋、豆制品所占比重较小，计入蔬菜摊
12、位中）分析:莲花农贸市场作为海椒市、莲桂路的承载农贸市场是区域繁荣度人流量很大的消费交易区域，辐射半径及外延较大。该市场出入口相分离，很好地实现了消费动线的引导。同时值得借鉴的是该市场的肉类摊位将挂架与摊位结合，实现了空间的最大利用率。23、莲新农贸市场 市场概况：作为由大棚摊位和大棚内的门市组成传统性农贸市场，该市场经营业种多元程度不高。大棚摊位主营蔬菜、肉类、水果；围合大棚的门市主营日用百货、日杂、粮油、水产。市场位置成都市锦江区莲桂路规模体量1450市场租金及摊位划分情况管理费用含在租金内消费群体莲桂路区域住户蔬菜摊位面积尺度2.1m*0.7m=1.47租金价格200元/个面积权重53.
13、53%肉类摊位面积尺度1.8m*1m=1.8租金价格500元/个面积权重21.11%水产摊位面积尺度3.5m*1.5 m=5.25租金价格600650元/个面积权重2.82%水果摊位面积尺度2.4m*1 m=2.4租金价格500元/个面积权重4.75%门市面积尺度3m*3 m=93m*2 m=6租金价格600700元/个面积权重17.79%（注：面积尺度不含公摊，公滩率约50%，所有面积均摊位台面面积。该市场水果摊位正在改建中，由于禽蛋、豆制品和蔬菜摊位规格，租金相同，且禽蛋、豆制品所占比重较小，计入蔬菜中）分析：该市场由于位置地段商业氛围及市场内的整体布局等诸多因素制约，造成该市场的摊位及门
14、市空置率比重相对于区域市场较高，在综观多重因素的认知上该市场存在着一定程度的硬伤，但其相对低位的产品价格也是其存活的基石。24、双桂农贸市场市场概况：该市场是区域市场中业种较为丰富齐全的农贸市场，也是区域市场形成时间较长，辐射半径较广，以低位价格吸引区域消费群体的市场，并且也是批零相结合的市场。但由于其处于新鸿基地块的拆迁范围，因此该市场的自营客户将是本案的重点吸纳对象。大棚摊位主营蔬菜、肉类、水果；围合大棚的门市主营副食、日杂、鲜花、粮油、面食、水产、日用百货等。 特别说明：该市场急待拆迁，原有存在的除大棚周边门市外，蔬菜、水果、肉类摊位规格较为不统一，同时出于其急待拆迁的因素考虑租金价格只作为了解不进行市场数据罗列参照。经营业种摊位面积尺度租金价格面积权重蔬菜摊位1548100230元/个3015%肉类摊位58300500元/个1198%水产摊位1525800
