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1、2007年度及2007-2010年土地供应计划编制汇报材料70目 录一、编制过程1（一）第一阶段：资料整理和分析1（二）第二阶段：初步成果编制2（三）第三阶段：征求意见2（四）第四阶段：成果报批2二、指导思想和原则4（一）体现计划与近期规划相结合的原则4（二）严格增量用地的供给，注重存量挖潜4（三）强化年度土地计划管理，提高宏观调控能力4（四）保障政策性住房用地需求4（五）优先保障重点工程用地需求5（六）综合考虑工业用地实行招、拍、挂方式对土地供应的影响，保障产业用地的供应5三、2007-2010年土地供应计划编制内容5（一）总量指标确定过程5（二）住宅用地土地供应分析7（三）商服用地土地供应
2、分析14（四）产业用地土地供应分析25（五）基础设施用地土地供应分析29（六）科教文卫体和行政办公用地土地供应分析34（七）土地供应的结构指标和区县指标分解37（八）年际指标分配45四、2007年度土地供应计划编制内容48（一）总量指标确定过程48（二）住宅用地土地供应分析48（三）商服用地土地供应分析52（四）产业用地土地供应分析54（五）基础设施用地土地供应分析56（六）科教文卫体和行政办公用地土地供应分析59（七）土地供应的结构指标和空间布局61五、相关配套政策62（一）调整土地供应结构62（二）优化空间布局64六、土地供应计划文本65附件1:北京市2007-2010年土地供应计划文本6
3、5附件2:北京市2007年土地供应计划文本72三、2007-2010年土地供应计划编制内容（一）总量指标确定过程1.总量2007-2010年土地供应计划安排土地供应总量为24800公顷，其中新增建设用地17600公顷，存量建设用地7200公顷。2.确定方法通过分析近期建设规划、土地利用总体规划，综合分析确定2007-2010年度土地供应指标为6200公顷。新增城镇建设用地4000公顷存量建设用地1800公顷土地供应总量指标与相关规划的衔 接近期建设规划(2007-2010)土地利用总体规划(2005-2020)新增城镇工矿用地3280公顷交通、水利设施、特殊用地800公顷规划城镇用地圈外建设用
4、地400公顷存量建设用地2160公顷图3-1-1 总量指标的确定方法（1）依据北京城市近期建设规划确定总量指标依据北京城市近期建设规划（2006-2010年），2004年现状城市建设用地规模为1200平方公里，至2010年，规划城市建设用地规模控制在1400平方公里（新增城镇建设用地约200平方公里），年均城镇建设用地增长规模控制在40平方公里以内。参照近期规划，中心城通过改造“城中村”、整治城乡结合部和搬迁工业仓储设施等措施，利用存量建设用地约50平方公里。三个重点新城结合环境综合整治与改造，利用存量城镇建设用地约20平方公里。另外还有8个新城，根据我们存量用地的综合分析，利用存量建设用地的
5、规模约为20平方公里。通过以上分析，2006-2010年城镇设用地新增约200平方公里，存量建设用地约90平方公里，合计总用地需求290平方公里，年度用地约58平方公里。与土地供应计划总量指标的内涵相比，不包括城镇规划用地圈外建设用地供应量，据初步测算，这部分用地量约20平方公里。综上所述，土地供应总量应在310平方公里，年度供应量控制在6200公顷。（2）依据土地利用总体规划相关指标，分析土地供应总量根据北京市土地利用总体规划（2006-2020）的初步研究成果，城镇工矿用地从2006至2010年，增加164平方公里，年度增加32.8平方公里。即平均年度城镇工矿用地增加量控制在3280公顷。
6、交通、水利设施、特殊用地新增约108平方公里，存量建设用地约40平方公里。合计总用地312平方公里，年度供应量控制在6240公顷。（3）综合平衡分析，确定20072010年度土地供应总量通过分析城市近期规划，年度土地供应量约为6200公顷，通过分析土地利用总体规划，土地供应量约为6240公顷，最终综合确定年度土地供应量为6220公顷。2006年土地供应总量预计为6148公顷，按照集约利用土地的总原则，20072010年度土地供应总量确定为6200公顷/年。其中增量土地约4400公顷，存量土地1800公顷。（二）住宅用地土地供应分析结论：通过从理论上多途径分析住宅用地的需求，结合近期规划、“十一
7、五”规划对土地供应的需求，同时综合考虑住宅用地的供地政策导向，确定住宅用地的2007-2010年年度土地供应量为1600公顷,其中经济适用住房、廉租房用地面积为400公顷。住宅用地的土地供应分析是编制供应计划的重点，我们选取四种方法进行测算，主要从需求的角度分析住宅用地的供应量。1.从人口需求角度确定住宅用地需求总量区分现有常住人口、新增常住人口、外部购房需求和住宅更新需求的不同需求，最终测算用地总需求。（1）现有常住人口的住房改善带来的住房需求“十一五”期间，伴随着社会经济发展，北京市的人均居住面积提高约4平方米，达到30平方米。根据2005年全市城镇常住人口来推算，“十一五”期间现有常住人
8、口的住房改善带来的住宅需求约为4791万平方米。（2）新增常住人口带来的住房需求“十一五”期间，北京城市化带来了约255万的新增常住人口，如仍维持近几年的人口增长结构，则城镇户籍人口增加约155万。假设新增人口住房条件也达到人均30平方米的水平，则新增城镇户籍人口的住宅需求量约为4650万平方米。“十一五”期间由于城镇户籍人口增加带来的住宅需求约为4650万平方米。（3）外部购房需求（不包括常住人口中的外来人口住房需求）从统计调查来看，北京市约有25%左右的商品房被外来人口（非本市户籍人口）购买。近两年全市商品住宅年均销售面积约为2426万平方米，按照25%折算，外部购房量约为600万平方米。
9、未来几年继续保持商品房原有外销规模是可能的。据此推算“十一五”期间外来人口的住宅需求量约为3033万平方米。（4）住宅更新产生的需求（拆迁的需求）“十一五”期间，住宅更新节奏与“十五”期间相比，节奏放慢，预测2006年住宅拆迁量为200万平方米，2007年和2008年受奥运会影响，拆迁量大幅下降，分别为100万平方米和50平方米；2009-2010年，拆迁规模回升，拆迁量每年200万平方米；因此“十一五”期间由于住宅更新带来的住房需求约为750万平方米。综合上述四部分结果，“十一五”期间北京市的住宅需求总面积为13224万平方米。“十一五”期间需新建住宅13224万平方米，按建筑容积率2计算(
10、参见容积率分析图3-2-1)，需住宅用地6612公顷。2006年供应土地1199公顷，则2007-2010年需求土地5413公顷,年度需求土地1352公顷。2.从房屋竣工面积角度分析住宅用地需总量根据北京市统计局统计的北京市建设领域统计资料（2006年），1996年2005年北京市住宅竣工总面积见下表：表3-2-1 1996年-2005年北京市住宅竣工总面积 （万平方米）年度1996199719981999200020012002200320042005住宅竣工面积470.8478.3588.7908.3994.31393.41926.22080.82343.92841.4数据来源：北京市统计
11、局图3-2-1 住宅竣工面积时间序列曲线根据上图可以看出，近几年北京市住宅竣工面积基本呈线性增长趋势。综合考虑，采用移动平均方法对其进行时间序列预测，得到2002-2010年住宅竣工面积的预测值：3362、3262、3362、3462万平方米, 总面积为13204万平方米。下面分析容积率的确定过程。容积率是由城镇住宅建筑面积计算住宅用地面积的桥梁，住宅用地面积的预测对容积率数值的选择也极为敏感。图3-2-2显示了自1992年以来北京市城镇住宅平均容积率的变动状况。图3-2-2 1992-2004年容积率变化趋势从图3-2可以看出，自1992年以来出让住宅用地的平均容积率波动较大，1998年达最
12、高值2.8，最低值0.75出现在1992年和1993年。1992年-2004年出让住宅用地总平均容积率为1.73。进一步研究数据发现，2001年前平均容积率的变化与别墅、公寓用地比例的变动相关。别墅、公寓等用地比例降低，平均容积率则会升高。但2001年后普通住宅平均容积率也出现下降趋势，并趋近平稳。北京市房地产市场正趋于规范和成熟，加上当前住宅建设普通住宅倾斜，预计北京市城镇住宅平均容积率不会再出现大幅度的波动。对历史平均容积率数据采用五年移动平均法，结果显示未来五年城镇住宅平均容积率介于1.75-1.85之间。考虑未来土地集约利用，预测2010年前，新增城镇住宅平均容积率为2.0。综上所述，
13、选取平均容积率2.0，则2007-2010年土地需求数量6602公顷。年度需求用地1651公顷。3.分析北京住房建设规划（2006-2010）、北京“十一五”时期房地产业发展规划，确定住宅用地需求量依据北京住房建设规划（2006-2010），到2010年，北京居住用地总面积约410平方公里，住房总建筑面积约4.2亿平方米。考虑到住房审批与实际建成形成有效供应的滞后性，“十一五”期间，新增住房建筑面积约1.23亿平方米，年均约2500万平方米；规划审批居住用地总量约90平方公里，年均约18平方公里。其中新供应居住用地（包括农用地转为建设用地和其他性质建设用地转为居住用地两类）供应总量为50平方公
14、里，存量居住用地供应总量为40平方公里。依据住房建设规划数据分析，年度需求用地1800公顷土地依据北京“十一五”时期房地产业发展规划，“十一五”期末，房地产开发年度开复工面积平均为9000万平方米，竣工3000万平方米；商品房住宅开发年度开复工面积平均为5500万平方米，竣工2000万平方米。其中公共住房（含经济适用住房、廉租房、安置用房、合作建房等）供应量达到房屋供应总量的40%左右。“十一五”期间，控制新建商品住房价格年度涨幅在5-13%之间。规划控制北京市年度住宅用地供应总量在1500公顷左右，在土地供应中严格执行。4.依据土地储备的供给能力分析土地供应量根据现有资料，预计2007年土地
15、储备中心入市交易的土地约为1300公顷，其中约1200公顷用地为商品房用地，综合考虑经济适用房、廉租房年度需求用地约400公顷，据此推算，2007-2010年度住宅用地总需求约为1600公顷。综合以上四种途径的居住用地分析，2007-2010年住宅用地需求总量指标为6323公顷,年度住宅用地需求总量约为1581公顷（见表3-2-2）,经过综合平衡分析，年度用地指标取值1600公顷。表3-2-2 居住用地需求分析2007-2010年度需求方法一54131352方法二66021651方法三72001800方法四60001500方法五64001600均值63231581在住宅用地供应量总量指标确定后，我们选用两种方法进行了验证：5.将住宅类别细分，分类进行住宅用地供应研究区分经济适用住房、廉租房、商品房的用地需求进行分类研究，以各类用地的近期规划为基础，结合各类用地的有效需求科学预测各类用地的供应面
