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1、房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http:/海口市民生态家园项目设计任务书海口项目设计任务书P1目 录第一条 项目概述1第二条 项目定位2一、核心定位2二、目标消费群体定位2三、产品定位3第三条 设计总则5第四条 规划理念6第五条 生态林（生态公园）的规划设想7第六条 产品设想10一、项目的产品体系和理念设想10第七条 详细规划要求14n项目分期开发要求14n路网设计原则14n配套进程15n环境设计原则15n配套16n布局要求18第八条 单体建筑设计要求19一、建筑设计原则19二、情趣花园别墅基本型设计要求19三、联排别墅设计要求20五、独立别墅设计要求21六、小高层设计要求：22第九条
2、 户型比例及面积要求23一、项目户型配比23二、户型设计要求23房地产E网-房地产与物业管理实用资料库http:/第一条 项目概述项目名称：民享生态家园（暂名）项目地点：海南省海口市海甸岛开 发 商：海南民享置业有限公司区域位置：项目位于海口市振东区海甸岛北部的海甸开发区内，东面与至寰岛集团用地接壤、西至千亩生态林、北面为琼州海峡、南至海景路。总规划用地面积为388亩。现状概况：地块北侧为琼州海峡，海岸线长度约为250米，地块基本是空地，西侧是千余亩的生态林(规划中的生态公园)，自然环境、空气质量较好，无污染源。地质条件：（待补）交通状况：处于海甸岛主要干道人民大道与和平大道之间，南侧为海景路
3、。目前地块周边交通情况较为缺乏。项目简介：该项目是海南民享置业有限公司在海口市区开发的一个大型国际性、高品质、复合型旅游、文化社区。该项目以复合型房地产为基础，以澳洲黄金海岸为生活蓝本，整合了生态林、一线海景等优良资源；以全新的地产开发模式，满足有效需求，激发潜在需要；以超常规的策划思维启动新的市场新热点，创造一种“高尚、悠闲、，健康”的全新生活模式，全力打造“国际性纯岛岸文化生活社区”的全新形象。附图1：地块城市位置图和宗地区域位置图第二条 项目定位一、核心定位核心理念：休闲度假型复合地产、新型国际性纯岛岸生活社区核心主题：心灵的栖居地、理想的第二居所项目定位：国际性原创情趣别墅，大型生态社
4、区。本项目以森林为主题，将住宅与生态林、海景、岛岸、旅游、度假、运动、文化、健康概念进行嫁接复合。住宅产品定位：住宅区占地面积约388亩，建设别墅及别墅品质情趣洋房集合住宅。二、目标消费群体定位1. 为项目“新型国际性纯岛岸生活社区”的核心理念吸引并产生共鸣，追求高尚健康新生活者；2. 注重生活质量，追求时尚生活，欲购买第二或者第三居所者；3. 欲购买项目房产，以求保值、增值者。4. 注重生活品味者；5. 尤其是事业有成，有一定的社会地位和经济来源及生活品位的中高收入的中产阶级。其中：别墅产品的目标消费群以岛外度假为目的的富豪阶层、高收入的社会精英阶层为主；联排、叠加别墅以岛内外二次置业的中高
5、收入的中产阶层为目标消费群；洋房的目标消费群以岛外中产阶层、岛内新移民为主体对象。三、产品定位产品概念：情趣花园别墅，此概念具备下面设计要求这个“情趣花园别墅”的产品形态定位概念，不是指本案开发的产品是别墅，而是借用别墅的气质、形象、舒适和品质来对本案的产品进行概念包装，本案的产品是具有别墅品质和形象的、别墅的生态情景的高性价比，有文化生命力的类别墅品质产品。以一种主设计模块进行变形，形成多种别墅品质的产品类型。l 花园式住宅l 健康生态住宅l 文化个性住宅l 感情情景住宅l 模块式的住宅产品特征：l 高品质（别墅品质）l 高形象（文化生命力，是一个不张扬的身份标签）l 基于竞争的合理价格（高
6、性价比的价格）l 丰富个性（情景模式）l 高附加值（功能空间的附加值、心灵空间的附加值产品设计的变形：l 设计一种产品的基本型，这种基本型是高起点的，为一梯两户的，3层半的别墅情景的花园洋房模式。有天有地、有生态情景空间和文化特征的体现。l 以基本型产品作为变形，向上走是情趣独立别墅产品线，往下走是小高层产品线。同等变形是联排情趣别墅或4层的叠加情趣别墅产品线。l 上述产品组成了本案具别墅品质的情趣花园别墅的概念，在开发中可根据市场的变化灵活改变产品的组合和类型。主力产品：情趣花园洋房的基本型3层半的别墅情景的花园洋房（2+1模式。一梯两户）住宅类型概述如下：产品类型产品线产品的构成说明产品布
7、局要求基本型同等变型联排别墅舒适型的景观住宅，容积率在0.3-0.35，平均户型面积220平米在较好的景区，主要朝向生态公园和社区内景观，部分朝海景，3-6联的布局叠加别墅低密度的双跃花园住宅，容积率在0.8-0.9，平均户型面积190平米在较好的景区，主要朝向生态公园和社区内景观，部分朝海景，单栋横向低间距布局基本型向上变形独立别墅低密度海景别墅，容积率在0.2-0.25，平均户型面积450平米，单栋占地2-3亩靠海边布局，面对海景和生态公园景观。基本型3层半花园情景洋房低密度、别墅品质的新概念情趣花园低层住宅，容积率在0.8，平均户型面积150平米主要朝向生态公园和社区内景观，部分朝海景，
8、单栋横向低间距布局或3联布局基本型向下变形小高层新概念情趣花园小高层住宅，容积率在1.8，平均户型面积130平米在地块的最南端，首层架空连接。制高性看海第三条 设计总则本项目详细规划及建筑设计最终成果既要达到我司开发理念的要求，又要满足规划报建的要求。深入研究本项目的文化内涵及国际型高尚居住社区的特点，通过整合地块周边的优势资源，充分发挥生态林、海景资源的稀缺性优势，打造完美的心灵第二居所形象，营造一种全新的生活模式。产品设计应突出创新精神，比照高层次的生活蓝本，结合项目资源环境情况及开发理念，开发出更有市场竞争力、符合市场需求、具有冲击力的新产品。本项目的概念性规划设计，在以人为本的设计原则
9、中，充分体现产品的品牌形象、项目的环境特色，并尽量做到低成本、高品质、高收益的要求。第四条 规划理念本案规划理念的核心是纯岛岸国际生活社区。环境规划中充分整合了地块周边的“林、岛、岸”三大要素，对区位价值进行充分放大，形成“岛居”的新生态岛岸生活的模式。同时在景观环境规划加入文化环境（交流空间、参与性空间）的竞争优势。因此规划要素体现在：一，岛岸树林生活氛围的营造；二，与生态公园的捆绑规划。纯岛岸生活、岛居的规划概念体现在通过外部的岛岸资源，同时引入线性水系，形成岛居规划概念。在项目内部形成数个生态家岛模式的居住组团，与生态公园连成一片，成为一个位于海岸旁的、纯岛岸模式的生态绿岛、配套岛（生态
10、体育主题公园）、自然情景居住岛（本案地块）的聚合体，与目标阶层对接的新生活形态和文化的原型。与生态公园的捆绑规划，使本案成为海口市唯一一个生态公园中的社区。使生态公园形成本案的一个大的生态绿岛和主题配套岛。第五条 生态林（生态公园）的规划设想生态林规划理念：1) 生态林是本案最大的优势所在，在规划设计上，要紧扣本案“放飞自我，回归自然”的主题理念，扮演“心、林、岸”三要素中的生态绿岛、大配套岛的角色。2) 生态公园必须与本案居住区相互融合，令其更好地为本案服务，同时凸现本身的功能与个性，面对公众服务。3) 生态公园的主题是“自然、运动、健康”。4) 生态公园是体育爱好者和追求健康生活的人的生态
11、公园，提供的是休闲、运动、娱乐、消费、交流的平台。5) 生态公园内部设施的设置应多样化，以满足不同爱好、不同年龄者的需求。6) 注重的是从运动中得到释放，得到交流，得到身与心的健康。7) 与万绿园不同的是这里不仅有绿树，还有各种运动设施。生态公园规划要求：功能设置主要设施主题运动、健康空间运动主题俱乐部室外景观运动设置：高尔夫、沙滩排球、门球、游泳等森林休闲空间园林、植物园、欢乐世界青少年活动中心小型江南园林景观生态商业休闲区特色的餐饮（酒吧）一条街生态商业步行街海滨休闲公园1主题运动、健康空间针对本案的客户定位，同时顾及公众需求，初定的功能项目如下：室外体育活动区，设置常规的体育运动设施，网
12、球场、篮球场、排球、门球场等室外标准运动场；平时作为全民健身场所，必要时可作为相应的比赛场地。室内体育活动会馆，乒乓球、羽毛球、沙壶球、桌球、棋牌室等室内运动设施。中心会馆应具备一定的会所功能，能提供运动、集训人员的食宿服务。生态健身功能，设太公垂钓区、亲子林健身区、活络太极区、儿童自行车健身区、林间卵石保健步道，将健身活动融入自然环境之中，达到生态健身的效果。2森林休闲空间。针对现时流行野外休闲度假的趋势，设置适合的设施，给团体提供野外活动、培训的场所。最大利用本身资源，降低成本。3欢乐世界以一个小型的江南园林为基础，内设少年儿童宫。室内课外活动培训和室外各项生态教育的体验4生态商业休闲区。
13、内加设特色的餐饮（酒吧）一条街、生态商业步行街、海滨休闲公园提供休闲消费功能，在树林密度较低的区域蜿蜒设置，设计合适长度（不应过长），设置特色小卖场（贝壳、珍珠、珊瑚、椰壳工艺品等）、珍味饮食店、林海烧烤场、露天酒吧、机动游戏等，给只想放松而不想剧烈运动的人一个消费闲坐的地方。第六条 产品设想一、项目的产品体系和理念设想1布局与组团形态1) 以海洋、森林、流水为不同的组团主题进行布局；布局上将整个项目融入生态公园里，而不是在生态公园旁边的概念；2) 树立“岛居”生活理念，将不同形态的产品按组团进行划分，以线性水系形成各组团之间的自然间隔，营造组团空间的陆上岛的概念；3) 住宅应满足日照间距规范
14、要求；4) 各不同的物业类型应形成不同的建筑组团，但作为主力的情趣花园别墅基本型可机动的安排在各个建筑组团内，原则是不破坏组团的和谐，尽量避免产生不同类型物业不同居住形态之间的生活干扰；5) 住宅组团所在的本案用地形成居住岛，生态公园形成绿岛、花园岛、配套岛，两者在规划上互相融合，形成一体，结合海岸因素，形成新概念的“心林岛岸”自然景观和人文景观。使生态公园形成本案的一个大的生态绿岛和主题配套岛，规划上使项目是生于生态公园内，而不是在旁边。2路网与交通1) 社区考虑人车分流系统。2) 考虑车库布置的均衡性，方便居民的出入。3) 规划要求小区路网分级明确，主干道应清晰流畅。4) 分析配套设施与住宅区的车流穿行状态。3景观立意1) 重视景观设计的均衡性、功能性、亲切性与文化性。2) 三圈三线的景观概念，生态公园景观圈、社区景观圈、住宅组团景观圈、林岛景观主轴线、水景主轴线、海岸景观主轴线；3) 整体景观以森林和海洋为主题。突出纯岛岸生活的“林、岛、岸”三大要素。使“马尔代夫热带岛居生活”的“海、林、岛”与项目的景观设计对接，使黄金海岸的都市海景建筑景观与项目的建筑景观对接，形成国际号召力的景观规划理念。4) 景观及绿化分级处理。宅旁景观与住宅的融合性，景观与建筑的和谐性，使建筑具备生于环境景观中情景的情趣，为项目的差异化产品提供环境支持。5) 用简洁自然的风格，突出重
